70城房价普跌「全国房价下跌」

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“明年商品房销售面积或出现负增长，大部分人对于房地产行业走弱给经济带来的负面影响，还没有给予充分重视。”

中房报记者 许倩 北京报道

10月以来，监管层连续针对房地产金融政策进行纠偏，但效果尚未显现。金秋十月，楼市交易成为最惨淡的一个月。

11月15日，国家统计局发布房地产开发和销售情况月度报告。10月份，房地产开发投资同比下降5.4%，新开工面积同比下降33%；房地产销售额环比下降21.32%，同比下降22.65%；房地产销售面积环比下降21.25%，同比下降21.65%，均接近历史最低水平。

数据上看，楼市价格下降潮正席卷全国。10月，70城新房价格指数环比下跌0.3%，这是2015年一季度以来最大跌幅，环比上涨城市数量从9月份的27个骤降至13个，连续2个月出现房价上涨城市数骤跌现象。

二手房市场降温更严重。10月份，70城中只有4个城市二手房价格上涨，64城二手房价格下跌，超过9成。而二手房市场往往更能反映最真实的市场需求。

值得注意的是，截至目前，全国已有20多个城市发布了楼市“限跌令”，主要有沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等城市，有的城市是直接发布行政命令，有的是通过约谈房企限制恶意降价。

楼市何时能够触底，成为当下市场最为关心的问题。根据中国房地产报记者采访，市场下行局面很可能延续至明年年初，在此期间，房价整体仍会惯性下跌。

楼市下滑已拖累经济

从最新数据来看，楼市各个指标仍在继续下探，且尚未出现见底迹象。

根据国家统计局数据，1-10月商品房销售面积14.3亿平方米，同比增长7.3%，较上月收窄4个百分点；商品房销售额14.72万亿元，增长11.8%，较上月收窄4.8个百分点。从单月数据来看，7月至10月商品房销售面积同比增幅分别为-8.54%、-15.55%、-13.17%、-21.65%。

房地产开发投资数据亦持续下滑。1-10月，全国房地产开发投资额同比增速由8.8%回落至7.2%，两年平均增速由7.2%回落至6.8%。其中，10月单月房地产投资增速为-5.4%，连续第二个月负增长，此前三个月增速分别为1.37%、0.26%、-3.47%，走出了一条直线下滑曲线。

交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为，房地产投资疲软的主因是，前期严厉的房地产金融调控影响持续发酵，叠加部分房企出现信用风险事件，制约了房企扩大开发投资的意愿和能力。

一方面，房屋开工施工情况低迷。1-10月新开工面积同比下降7.7%，降幅进一步扩大；此前稳定房地产投资的房屋施工也呈现疲态，施工面积增速从3月高点11.2%一路下滑至10月的7.1%，两年复合增速5%是2020年3月以来最弱。另一方面，土地成交情况仍然不理想。1-10月房地产开发企业土地购置面积同比下降11%，土地成交价款仅增长0.2%。

根据中指研究院数据，第二轮集中供地拍卖成交价较储备成本平均溢价只有4.6%，显著低于首轮拍卖中14.7%的溢价均值，且近52%的土地拍卖被取消、改期或流拍。房企拿地意愿降至“冰点”。

从房企资金面来看，仍延续年初以来的下滑态势，未出现明显改善。1-10月份，房地产开发企业到位资金16.66万亿元，同比增长8.8%。其中，国内贷款同比下降10%，利用外资下降35.4%，自筹资金同比增长5.1%，定金及预收同比增长21%，个人按揭贷款同比增长9.7%。

值得关注的是，在10月大部分经济数据有所改善的背景下，房地产投资持续下滑成为了后续市场必须要重视的一个环节。1-10月我国固定资产投资增速由7.3%回落至6.1%，两年平均增速持平于3.8%。从两年平均增速看，三大支柱中基建投资大体持稳，制造业投资增速反弹，房地产开发投资则依然在回落。

房地产对经济的影响有多大？一组数据显示，房地产作为居民家庭最大类资产，约占居民部门总资产的60%左右；与房地产直接相关贷款约占银行贷款余额30%左右。房地产同时作为资产，要占到银行总资产的30%左右。此外，地方政府的土地出让收益加上与房地产相关税费，则要超过地方财政总收入的30%。因此，中泰证券首席经济学家李迅雷判断，房地产对中国经济增长的直接及间接贡献大约在30%左右。这意味着，房地产下行对明年经济增长的负面影响或不容忽视。

红塔证券研究所所长李奇霖提醒道，信贷政策边际放松虽然让房企资金压力可能暂时得到缓解，但房企对房地产周期下行预期并未放松，即使筹集了资金，更多也会是继续加快竣工，以此来回笼资金，拿地和新开工的动力并不足。更麻烦的一点在于，现在资金链压力使得房企已经较难保障正常的施工和竣工进度了。

“而影响居民购房的因素除了房贷利率等之外，更重要的是居民对未来房价预期。这在很大程度上也意味着监管对居民按揭贷款边际放松，并不一定能够有效解决居民购房意愿低和销售下行的现状。” 李奇霖表示。

降价潮起，楼市仍未见底

当前局势是，无论是新房市场还是二手房市场，全国主要城市楼市正在大面积降价。

10月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比均为-0.3%，降幅较上月进一步扩大了0.2、0.1个百分点；新房和二手房均价同比增幅分别为2.8%、2%，分别较上月降低0.5、0.4个百分点。70个大中城市中，有52个城市新房价格下跌，64个城市二手房价格下跌。

从新房市场看，10月份，四大一线城市新房价格停涨，二线及三四线城市新房房价则跌幅扩大，环比跌幅分别为0.2%和0.3%。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。

二手房市场降温力度更大，90%的城市均出现明显降价现象。10月份，一线、二线、三四线城市二手房价格指数环比跌幅分别为0.4%、0.3%和0.4%，这说明当前各类城市二手房市场都面临压力。其中，北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

为何出现急剧下跌？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，主要原因在于下半年后，金融长效机制全面落地，开发商前端融资（开发贷、信托、债券、前融）等全面收紧，后端销售回款明显下降，造成资金链被双重挤压，叠加债务到期集中，恒大事件恶化了市场预期，开发商不得不大力度打折促销，房价下跌。另外，受到放贷紧缩、利率攀升、二手房停贷等情况，需求端也急剧冷缩，二手房价开始下跌，换房需求转弱，造成了供需冷却的循环。

“二手房市场的降温现象其实更为严重，只是目前大家关注的重心在一手房市场。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒道，从房地产市场风险防范角度看，也要关注二手房市场降温现象。就目前看，可以做的一项工作就是，信贷政策放松下，要求各地对于二手房贷款给予支持，积极促进合理的二手房交易，以促进此类市场更好发展。

李迅雷认为，明年商品房销售面积或出现负增长，房地产投资增速显著回落应该比较确定。房地产销售下行与融资难度加大，又必然带来房企拿地意愿降低，进而导致地方政府土地出让收入下降，并影响到其基建投资能力。但到目前为止，大部分人对于房地产行业走弱给经济带来的负面影响还没有给予充分重视。

中国民生银行高级宏观研究员王静文认为，近段时间以来，调控有放缓苗头，资本市场已经率先反应，但预计“房住不炒”定位和“三稳”政策基调不会改变，而在“买涨不买跌”的心理驱动以及房地产税试点加快推出背景下，预计难以扭转房地产市场下行走势。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“房住不炒”调控大基调下，政策不会出现趋势性改变，房地产去金融化过程不会改变。因此，短期成交量能止跌、企稳已是很好的结果。但眼下成交量还不足以支撑趋势改变，后续两个月跌幅减小已经是不错的结局。

“由于目前政策调整仍在托底、适度纠偏，并不会大幅度增加信贷投放。而且房价仍在历史高位、同比仍明显上涨情况下，适度纠偏的信贷环境，并不会对当前继续下跌趋势形成扭转。特别是，需求端不会松绑限售、限贷情况下，未来需求复苏态势不能太乐观，房价仍会惯性下跌。”李宇嘉表示。

一位房企人士则直言，这两个月是冲刺全年业绩的关键时刻，接下来部分项目会推出促销措施，以加快回款的速度。