房地产转债股「19年困境反转股」

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虽然地产行业持续下行，但和很多读者一样，我也买了不少地产股票，核心看重的还是地产行业困境反转。

毕竟在这个行业这么多年，还是不太担心“地产落幕论”。

即使是发达国家，地产行业仍然扮演着举足轻重的作用，我国当前阶段仍然更是如此，完全摒弃地产的观点不甚赞同；而且随着中产改善需求的增强，未来改善性住房将是行业又一发展机会。

另外，有朋友提到居民杠杆率较高(137.9%)，已经加无可加，这点我们要看到该指标是以可分配收入作为分母来做的测算；

但忽视了我国居民高杠杆率的背后有高储蓄做支撑，2021年我国居民贷款/存款约64%，在不考虑结构的情况下存款能够偿还所有贷款。

因此从年初我就开始逐步买入地产股票，想的是随着行业出清，集中度提升，剩下的优质房企将能够享有更加开阔的市场。

虽然今年内起起伏伏，但从当前时点来看并未亏钱。

随着稳地产政策加码、行业状况艰难修复，大家都看到地产行业更加凸显博弈机会。

在此背景下，有朋友就问，如果投资，应该选择地产股还是地产债呢？股票大家都比较熟悉，债券可能就相对陌生一些，我们先简单介绍下。

所谓的公司债券是公司依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。什么意思呢？

就是缺钱的公司发行债券，投资者购买债券，就等于把钱借给了他们。

一张债券主要包含三大部分：

·债券面值(借多少钱)；

·到期时间(借多久)；

·票面利率(到期给多少利息)

债券发行主体有三类：政府、银行等金融机构以及公司。

其中公司发行的公司债券利息最高，但相应的利息也是最高的，因为公司可能倒闭，还不上钱。比如，旭辉发布的公司债券利率就达到5.5%。

债券除了有利息收入外，另外一个特征就是和股票一样有价格波动，票面100的面值可能某天你去看就只值50了，这个时候就能吸引一大波的投资者进行抄底，比如之前某大的公司债券。

因此债券收益包括两大部分，一是利息收入，二是低买高卖的资本利得。

那么，如果要参与地产行业投资，应该选择地产股还是地产债呢？综合来看，短期地产股的性价比可能优于地产债。

主要有以下几点原因：

（1)地产股博弈行业底，地产债博弈信用底。

一般而言，地产政策底→行业底→信用底，地产债投资者关注房企偿付现金流的确定性，债券估值修复滞后于行业景气度回升，而地产股投资者更关注房企业绩增长空间。

随着行业底确认，股票或先于债券给出更积极反应。而地产债根本上要看最终的偿债能力，在目前政策力度下仍存在较大的不确定性。

（2)地产股更重行业前景，地产债更重个体风险。

地产债是“0-1博弈”，个体企业偿付能力是债券价值的决定性因素，即便行业基本面能够改善，单个企业现金流能否循环畅通仍存在较大差异和不确定性。

而地产股“选错”仍有保护垫，行业景气度修复后行业估值总体回升。

并且长期来看，房地产行业正在经历供给侧改革，剩者为王，即便是最保守的投资策略(选择央企地产股)，仍有望在度过本轮地产周期后，享受市场份额提升的红利。

（3)地产股相比地产债流动性好、可操作性强，博弈过程、兼顾终局。

信用债市场流动性偏弱，机构风险偏好较低且趋同，导致债券价格易跌难涨，且由于地产债违约/展期频发，债券投资者信心脆弱，民营房企债券折价幅度普遍较高。

相比之下，股票市场流动性好，机构可操作性更强，可以博弈阶段性政策升温，未必要等到终局摊牌。

无论选择地产股还是地产债。后续地产保企业政策仍亟待拓宽，关注上市房企股权融资渠道拓宽、AMC纾困房企扩围等可能性。

当然，在保交楼而非保企业是重心的情况下，需要看到房地产销量等指标持续好转才能实质增强信心。

同时还要关注地产下行风险。当前地产销售恢复不确定性仍较高，若需求、供给、预期未及时好转，地产行业或许还有进一步下行风险。

今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。