千万别提前还房贷「千万不要提前还房贷」

买房究竟应该如何来规划，让自己的压力最小，最省钱呢？

近日，六大行都表示，对于受疫情影响的个人贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。延后还款的时间从28天到6个月不等。

回首过去10年，中国房价一直在上升，这与中国的历史有很大的关系。

中国人爱买房的情结由来已久，古时就有：无地者为“流”，无房者为“氓”，无地无房者为“流氓”

《汉书·元帝纪》中有：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”

因此，从古至今，房对中国人来说是举足轻重的，也造成了当今房产泡沫，不论作为投资、抗通胀的需求来说房产可以说是最佳选择。

但是房产并不是很便宜，通常要花去家里一大笔资金，而且通常是需要加杠杆，也就是所谓的贷款买房，贷款就必定有贷款利息，那么买房究竟应该如何来规划，让自己的压力最小，最省钱呢？

我们以小明在当地工作4年为例，假设小明需要在某个地方买房定居，看上了一套90平米的小房子，假设房子需要300万，根据当地的政策，首套房首付需要至少支付30%的款项，由于已经工作了4年，根据当地的政策，贷款金额最大为公积金的14倍，而且具有上限50万，因此，只要小明4年内积累到的公积金达到了3.5万左右，基本就可以使用公积金贷款贷满50万，当然如果是夫妻共同的公积金贷款，最大可以贷款90万，其实各地的政策都差不多，大家可以以这个作为参考，为什么推荐大家先用公积金贷款呢？

因为公积金是你这辈子可能能拿到最低利息的贷款了（刷脸不要利息的除外），5年期以下2.75%，5年期以上是3.25%。现在银行低风险理财一年期4%-5%很多，都比这些都高了，因此公积金贷款是十分划算的，大家买房能用尽量用。

首付比例30%之外，比如刚才的例子90万首付，最大90万的公积金贷款，另外的120万就可以用商业贷款了，商业贷款（以建行为例LPR 45bp）相当与5.1%，什么是LPR 45bp呢？

就是说这部分的利率是浮动利率（学过CFA或FRM的同学都知道浮动利率债券，和那个有点相似），也就是随着参考利率reference rate的变化而变化，这就是我国的基准利率加上0.45%，这个基准利率随着国家的政策在变，当然我们所付的利息也在不断变化。

那么问题来了，利率不断上涨的过程中，我们怎样还款能省钱呢？

同学们可以知道贷款是可以提前还的，提前还的话银行是不愿意看到的，因为银行收的利息变少了，那么再去找银行贷款可能会利息升高。但是提前还款确实可以让我们省利息啊。

关于提前还款我们不建议以下三类人去尝试：一是选择等额本金、其还款期已过三分之一的购房者，因为等额本金开始还的本金比较多，已将大额本金还完，剩下小额贷款产生的利息不会太多；二是等额本息还款已到中期的购房者，因为这部分市民已经还了大部分利息，提前还贷的意义也不大；三是准备后期向银行贷款的市民，若把贷款还了银行，后期在银行申办贷款时，尚不知能否批准。

首先，执行上浮利率的借款人及还处于还款初期的借款人适合选择提前还贷。因为执行上浮利率已经较高，借款人若有一次性还清的能力，将来如果有资金的需要，还可以用房产申请抵押贷款。处于还款初期，贷款的大部分利息都还没有偿还，产生的影响以及利得财富率较小。

其次，享受七折利率的贷款不必急于还款。因为七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，有还贷款的钱还不如存入银行。货币具有时间价值嘛，CFA的小伙伴们都知道。而且，这部分人选择提前还贷后，如果再贷款购房，银行对其将毫无优惠，而是按二套房执行上浮1.1倍的利率，借款人将得不偿失。

此外，选择等额本息的还款方式，已经接近还款中期或是选择了信托网模式的等额本金的还款方式，并且还款期已经超过1/3的借款人不适合提前还贷。部分银行会对提前还款客户收取部分违约金，具体违约金支付比例或者计算公式都会在贷款合同中列明。

同学，你学会了吗？