融创交房延期「融创发债」

3月25日，融创房地产集团有限公司（下称：融创房地产）公告，公司“20融创01”债券余额40亿元，将于4月1日兑付回售资金及利息；“21融创03”债券余额20亿元，将于4月2日进行付息（因遇非交易日，付息日顺延至4月6日）。

截至目前，公司面临阶段性资金压力，预计无法于上述债券兑付日及付息日前筹措到足额兑付兑息资金，拟于近期与债券持有人就上述债券展期及延期支付事宜进行沟通。公司正积极拟定相关方案，计划提供融创中国董事会主席孙宏斌的无限连带责任保证担保等作为增信措施。目前债券相关方案尚未最终确定，公司将持续推进资金解决方案，根据实际情况尽快确定方案，并与债券持有人充分做好沟通工作。

公告披露，截至2021年底，控股股东融创中国可售货值（含合联营公司）约为2.0万亿元，项目开工及运营情况基本稳定。融创中国2022年1-2月累计销售额同比下降约27%，同时春节后市场风险事件频发，导致行业股票及债券价格大幅下跌，叠加境外评级机构近期对融创中国评级进行了大幅度的下调，导致公司为应对将于3月及4月到期的公开市场债务而积极推动的包括资产处置、专项融资等多种资金方案均难以执行，公司近期面临阶段性流动性困难。

融创内部人士：公司整体资金紧张，所有员工2021年没有拿到年终奖。

融创“缺血”，孙宏斌押上自己

债券展期之下，孙宏斌面临空前压力。谁来拯救昔日的“白衣骑士”？

又一次，孙宏斌押上了自己。

自去年“自掏腰包29亿”给融创中国无息贷款后，最近，孙宏斌又提出了一个方案：给融创一笔打算展期的债券做担保，涉资40亿元。

3月25日，融创房地产集团发布公告称，预计不能如期兑付债券“20融创01”的本息以及“21融创03”的利息，原因是“无法筹措到足额资金”。公告中还表示：由于融创面临阶段性资金压力，拟于近期与债券持有人就上述债券的展期及延期支付事宜进行沟通。

一笔无法如期兑付的公司债，撕开了融创中国资金困境的冰山一角。孙宏斌的担保对象，源自一笔原本在4月1日回售的40亿元境内公募债“20融创01”。据悉，在融创提出的初步展期方案中，融创中国董事会主席孙宏斌将提供无限连带责任担保。

融创在去年经历了史无前例的“冰与火”。先是上半年斥资千亿大手笔投资拿地，其态势之“猛烈”让不少同行记忆深刻；下半年则高度紧缩，不仅停止拿地，还接连卖资产。直到去年底，融创通过无息借款、配股、卖贝壳股票、卖项目等多方式，持续“回血”超过200亿元。

作为国内TOP5级别房企，融创与万科、碧桂园、保利发展、中国恒大等房企被视为国内龙头房企的标杆。但去年下半年恒大亮起红灯，引发了整个房地产行业的信任危机。此次融创再陷资金危局，外界不禁有疑问：融创游走在“暴雷”边缘了？它会是下一个“恒大”吗？

融创在最新公告中称，绝不会发生“逃废债”的情形，尽最大可能保障债券持有人的权益。

3月25日晚，孙宏斌在个人朋友圈转发了融创官微的相关文章，并附言：2022年一季度，我们在28个城市交付43个项目。用最大诚意，兑现成千上万户业主交托的幸福期许。

缺血：寻求债券展期，不惜亲自担保

截至目前，融创公告展期/延期的两笔债券尚在存续期内。

“我们都在等，现在就看4月1日的最终展期结果了。”接近融创的人士称。

3月24日，一则有关“融创40亿债券即将展期”的消息开始在网络上发酵。相关消息称，因兑付资金有缺，融创中国（01918.HK）对一笔4月1日面临回售的公司债“20融创01”提出展期，并且融创中国董事会主席孙宏斌将为这笔债券提供无限连带责任担保。

有消息称，目前债券展期方案已经初步确定，融创中国计划将该笔债券展期两年，并按季度分期偿还本金。不过，有债权人称，大部分债权人表示不接受该展期方案，但目前这也只是初步提出的，并非最终确定的方案。

3月25日，融创方面表示，正积极拟定债务展期的相关方案，计划提供融创中国董事会主席孙宏斌的无限连带责任保证担保等作为增信措施。目前债券相关方案尚未最终确定，公司将持续推进资金解决方案，根据实际情况尽快确定方案，并与债券持有人充分做好沟通工作。

据悉，融创将在近期与债券持有人召开沟通会，继续商讨展期方案。不过，目前融创的债务展期举措，仅针对今年4月到期的刚性债务，并非全面展期。

据知情人透露，受政策、市场面影响，融创此前提出的偿债方案一度滞缓，展期属于“不得已”之选。而从另一个层面来看，“老孙个人提供担保，说明了公司实控人的担当、对公司未来发展的看好，这也能给予市场更强的信心。”该人士强调称。

为应对今年二季度到期的公开市场债务，融创方面称采取了大量措施，包括“坚决处置资产约257.2亿元、大力促进销售回款、两次股权融资回流资金约为15.32亿美元、融创中国董事会主席孙宏斌向融创中国提供无息资金约为4.64亿美元等”，保证了春节前公开市场债券如期偿付。

但新的一年，销售并未回暖。融创中国在公告中称，2022年1~2月累计销售额同比下降约27%，同时叠加其他因素，导致公司为应对将于3月及4月到期的公开市场债务而积极推动的包括资产处置、专项融资等多种资金方案均难以执行，公司近期面临阶段性流动性困难。

从去年下半年起，关于融创“资金链”绷紧、公司面临信用危机的传言就时有爆出。此次债券展期消息，将本就身处漩涡的融创推上风口。资本市场似乎早有“预感”。3月18日、3月21日、3月23日，“20融创01”均出现下跌。其中，3月23日，“20融创01”盘中两次跌停，截至收盘报36.83元，跌幅达到41.54%。

据悉，“20融创01”于2020年4月1日发行，发行期限为4年，债券规模为40亿元，并附带2022年4月1日投资者回售选择权。也就是说，该笔债券计划应在今年4月1日进行回售，而在今年3月10日，融创中国还曾针对这笔债券增加了2023年4月1日的投资者回售选择权，以鼓励投资者继续持有。

“老孙已经押上了自己的身家和信誉。”有行业人士称。接下来的一周内，投资者们需要给出自己的选票。多位行业人士称，“再信孙宏斌一次。”亦有人表达了担忧。虽然孙宏斌个人连带责任担保体现了十足的偿债意愿，“但也确实体现出融创面临极大的偿债压力”。

根据企业预警通数据，包括前述“20融创01”在内，融创集团境内存续债券共有9只，存续规模167.49亿元，其中今年6月到期余额14.4亿元，以及今年达到回售期的20融创01、20融创03、16融创07、16融地01等四只，约78.3亿元，累计逾92亿元。

“冰与火”：

从疯狂拿地到再度收缩

与今日之困境形成鲜明对比的，是去年上半年融创近乎疯狂的拿地。

2021年3月15日，融创拿下江苏镇江某地块，溢价率高达61.3%；3月底，融创分别以溢价83%和89%在临沂和淮安拿下了两块地皮。有报道称，融创的到来对淮安楼市影响巨大，短短几个月，淮安市淮安区的地价单价就从5000元“飙升”至超过9000元。

到了4月，融创拿下21宗地块，拿地总价超过245亿元。5月，融创以430亿元拿下了全国18个地块，而后又以121亿元拿下北京海淀树村两地。据第三方统计，截至6月底，融创半年内拿地总数83宗，总金额接近千亿；拿地面积方面，综合年报数据计算，融创2021年上半年的权益土地储备面积几乎达到了2020年上半年的2倍。

据中指院统计，2020年全年，融创的拿地金额也仅有695亿元。

融创去年上半年在全国各地频繁且高溢价拿地的举动，引发行业侧目：融创真有这么多钱吗？而孙宏斌的拿地逻辑是：“目前，我们按照权益拿地额不超过权益销售额40%的标准拿地，并且我们还有大量的合作方，实际上我们自有资金投入大概占拿地金额不超过20%。”

支撑孙宏斌如此大手笔“买买买”的，是过去几年融创火箭一般蹿升的业绩：

2017~2019年，融创实现合同销售金额3620.1亿元、4608.5亿元、5562.1亿元，同比分别增长140%、27%、21%。规模增速方面，排名行业前三的碧桂园、万科、恒大都未超过10%。2020年，这一数字增长为5752.6亿元。截至2020年底，融创已连续四年居于行业“老四”。

尽管在2021年3月中旬的融创2020年度业绩会上，孙宏斌曾公开说：“我是支持调控的，不调控的话，这个行业没办法干了，房价和地价都要上天了。”但落到融创的投资行动里，却是另一番光景。

摄影：史小兵

有行业人士透露，融创自2021年1月起大举收购土地，引起了央行和国土资源局的关注。央行要求金融机构提供融创5月份购地的信息，包括逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。对此，截至发稿，融创方面未予回应。

变化是从去年下半年开始的。

去年上半年，融创的经营还在正常运转。2021年8月30日，融创中国公布2021年中期业绩报告显示，公司实现营业收入958.2亿元，同比上升23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。

去年下半年以来，“收缩”成为融创组织行动的主基调。尤其是在整体资金链紧张态势下，融创多元板块发展面临巨大挑战。目前融创下分地产、物业、文旅、文化、会展、康养六大板块。近期，文旅板块卖掉了一些明星资产。

接近融创的人士称，“多元业务长期依赖主业输血，快速合并带来业务膨胀，且发展方向摇摆等多方因素影响下，文旅和文化板块业绩惨淡。”

最新一次组织大调整发生在今年2月10日，融创中国调整组织架构，由七大区域调为九大区域。此次融创中国新成立了西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省；原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州。

“西南板块是融创对外收购的大本营，这些年来扩张迅速，但拿了很多高价地短期难以消化，沉淀了大量资金，本身合并进来的文旅、会展业务去化周期漫长。”谈及西南区域拆分原因，融创方面的人士称，融创目前的策略是，“先守住面包，再谈诗和远方”。

爱冒险、赌性强的孙宏斌，也有谨慎、小心的另一面。

两年前的2020年初，一场广泛的组织调整就已在融创中国公司内部展开。多位融创中国的高管和员工表示，融创在组织方面“动刀”，主要围绕“提高人均效能”“优化人才结构”等方向进行调整，狠抓效率，精简组织，清除冗余。

此后两年间，融创从总部到多元板块的组织调整未曾间断，与之相伴的人员优化亦在同步进行。有员工透露，有些部门的员工不到半年就减去三分之二。在融创员工的总体印象中，“效率”和“利润”被融创管理层重点提及。到了2021年下半年，“安全”成了融创内部的高频词。

融创的这些行动策略，是龙头房企应对市场不确定性、进而寻求生存空间的一个缩影。

但在行业整体下行背景下，融创还是失去了以往的业绩增速。2021年全年，融创中国累计实现合同销售金额约人民币5973.6亿元，同比增长4%，累计合同销售面积约4141.8万平方米。其中，归属于该公司的权益合同销售金额约人民币3615.7亿元。

从融创内部多位人士处获悉，融创自今年春节后再度开启新一轮人员优化和组织调整，整体裁员比例接近两到三成。其中，融创文化裁员三成，公司搬回集团；文旅板块也有一定的架构调整。在公司整体资金紧张态势下，所有融创员工2021年没有拿到年终奖。

3月21日，融创中国公告称，预计公司2021年拥有人应占溢利较2020年下降约85%，核心净利润较2020年下降50%。

大环境：

政策在回暖，效力仍存时滞

融创中国在3月25日的公告中透露，截至2021年6月30日，融创房地产集团总资产规模为11410.52亿元，资产负债率为83.45%，有息负债为2260.75亿元。截至2021年底，融创中国可售货值（含合联营公司）约为2.0万亿元。

“融创现在的选择，是在到期债务处理和稳定经营中间，找到一种平衡。”接近融创的知情人士。在其看来，如果当下这笔债务展期顺利，融创前期受到挤压的经营资金压力，将在一定程度上得到缓解，也将进入相对良性的债务清偿和发展循环中。

此次展期顺利与否，与利益相关方的预期紧密相关。

今年以来，央行等部委不断发声释放“利好”。先是央行在年初表态“房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”；2月，市场传言住建部制定预售资金监督管理办法并发往各省细化；3月2日，银保监会主席郭树清称“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”。

最近一次是在3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。受政策“吹风”影响，地产股率先走出一波上涨行情，但从实际经营层面来看，销售复苏、预售资金放松和融资恢复还未真正到来。

行业人士称，上述“利好”政策在市场侧发生效力，仍存有一定时滞。从房企端反馈的声音来看，楼市回暖未及预期。尤其春节后龙光“暴雷”，对行业信心形成沉重打击，也严重影响了不少民营房企后续的资金安排。这种背景下，民营房企整体流动性紧张的局面进一步加剧。

据不完全统计，自去年下半年以来，包括中国恒大、世茂、阳光城等头部企业在内，遭遇信用危机的民营房企数量已扩大到24家。不到一个月，“展期”这个词，已从敏感词汇变成司空见惯的表述。为了保障自身现金流安全，“展期”成为房企应对债务压力的一种普遍选择。

每年3到4月，上市房企都会集中披露前一年年报。今年3月，截至25日，已有16家上市房企财报宣告“难产”，选择延期发布。这引发了外界对房地产行业信心的关注，“估计真正的展期潮才刚刚来临。”有行业人士预判称。

3月21日，融创中国公告称，由于中国内地及香港地区近期出现疫情，对出行、物流等有所限制，公司2021年年度报告的审计程序无法按期完成。因此，公司无法在2022年3月31日或之前刊发经过审核的年度业绩，计划于2022年3月31日刊发未经审核的年度业绩。

在监管政策的持续和深化影响下，2021年，房地产行业逐步降速，房企亦在“三道红线”的管控下积极“降杠杆”。有房企人士称，目前预售监管资金没有实质放开，房企项目资金池无法打通，一旦困难项目回款出现问题，公司就需要抽调资金解决，从而导致可用资金越来越少。

“融资太难了。”一位TOP30强房企融资负责人直言，尽管政策向暖，但民营房企还是很难拿到钱。“谁家的家底厚，坚持的时间就久一点，但如果还是现在这样的局面，再过一段时间，估计谁也坚持不下去了。”

从数据层面来看，楼市还未走出低温行情。2022年1~2月，融创销售额实现503亿元，排名行业第三，同比下滑27%。同期，百强房企销售额同比下降约47%。而从当前已发布2021年度业绩的房企来看，不少房企毛利率都降至18%以下。

“行业艰难的现状已经持续了太长时间。”前述人士感慨称。不过，一些稳健类房企对于政策调控的影响有着另一番理解。3月25日，龙湖2021年度业绩交流会上，龙湖CFO赵轶表示，“形势未来会慢慢修复，最痛的时候已经过去了。”

“最近六部委发声支持行业，我们感觉到了政策在不断修复，各地在执行力度上不再一刀切，而是根据风险状况、企业状态，包括红橙黄绿档次来判断。对于能够满足后续开发支出之外的资金，监管部门是同意企业以合理的方式调出的。”赵轶称。

融创房地产表示，截至2021年底，融创中国可售货值（含合联营公司）约2万亿元。