企业所得税汇算政策及要求表「企业所得税新规」

一、收入的确定1、 房地产销售收入范围政策

i. 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

ii. 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的 收入，应确认为销售收入的实现。

实操

1 包括预收房款 定金，不含诚意金。

2 销售收入的前提是签订正式销售合同，故在汇算清缴时，还未网签部分不按实际毛利计算缴纳所得税，但需要按照预计毛利率预缴；

3虽未网签但已签订房屋认购书的部分，仍应按预计毛利缴纳企业所得税。

注：不同城市公司、不同税务局的执行口径可能不一致，需和当地税务机关沟通确认，当项目实际毛利率远远高于预计毛利率时，可以向该方向筹划考虑。

2、 收入确认时点不同收款方式下的收入确认标准

i. 一次性收款方式：应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；

ii. 分期收款方式：应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；

l 本年汇算需要确认合同约定已达到付款日但未实际收款的部分。

l 往年汇算已确认收入，但未实际收款的，在本年收款时，注意剔除，不重复确认。

iii. 银行按揭方式：应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；

完工结转时点

i. 国税发〔2009〕31号第三条明确规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

l 开发产品竣工证明材料己报房地产管理部门备案；

l 开发产品已开始投入使用；

l 开发产品已取得了初始产权证明。

以上三个条件采用孰早的原则。

ii. 在实际工作中，以竣备作为结转收入条件，不论会计上是否在当年结转收入，均需要按照国税发〔2009〕31号文的规定确认税法中的收入金额。

3、 西开优惠70%的测算要求

涉及西开优惠的，汇算底稿新增70%的测算：西部大开发关于税收方面的优惠政策如同申请高新技术企业一致，均为企业所得税享受15%征收，享受后企业还可享受税收返还30%——70%的补贴。

二、销售成本1、 利息税前扣除

根据当地税务情况做风险判断，确定利息支出税前扣除金额。

判断利息支出是否能税前扣除

1 非金融企业向金融企业借款的利息支出、企业经批准发行债券的利息支出可据实扣除。

ii. 非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可据实扣除，超过部分不允许扣除。首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性（金融企业同期同类贷款情况说明，可以参考本省市任意一家金融机构的贷款利率）

2关注股东在期限内足额缴纳资本金情况

l 凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

l 企业每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额

3关注关联方债资比

l 企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为2：1。

l 不超过的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

利息资本化与费用化

企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

利息发票的获取

持续各城市跟进利息发票的获取情况，在汇算前按要求全额获取发票。

公共配套计提

尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。前提条件为：

l 此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告，模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

l 公共配套设施尚未建造或尚未完工的；

l 公共配套设施预算造价的依据是充分的，最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。

当满足上述三个条件时，可以对这一部分公共配套设施成本进行合理预提。

5、 计入其他业务成本的预计毛利的调出

汇算时，冲回账面计入其他业务成本的预计毛利。

6、 多方案测算下的成本分摊

根据当地税局情况，多方案测算，选择合适的成本分摊方式，实现缓税或者弥亏：

土地成本分摊：占地面积（土地证、工规证）、建筑面积分摊、车位是否分摊土地成本

建造成本分摊：直接归集、建造面积分摊、区分地上地下物业成本归集、特殊业态的直接归集（精装修成本）

资本化利息支出：直接成本法、预算造价法

三、其他注意事项1、 弥补亏损注意与税务系统核对2、 小微企业确定是否符合小微企业的标准3、 年终奖：企业在年度汇算清缴结束前向员工实际支付的已预提汇缴年度工资薪金，准予在汇缴年度按规定扣除。