如何应对美债危机「债务危机的房地产有哪些」

本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

今年以来，房企美元债违约事件持续发酵，信用危机不断蔓延。

10月26日，当代置业（中国）有限公司（1107.HK，以下简称“当代置业”）发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息，发生票据违约。

自此，当代置业成为继花样年控股集团有限公司（1777.HK，以下简称“花样年”）、新力控股（集团）有限公司（2103.HK，以下简称“新力控股）等企业后，又一出现债务违约的百强房企。据兴业证券统计，今年中资美元债市场上出现违约的房企已高达9家。

一系列违约事件后，接踵而至的是中资房企美元债大面积暴跌。进入10月，中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅，先后有绿地、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展等多只地产美元债出现大幅下跌。

对于现金流本就紧张的房企而言，依靠抬高利率发行境外债券“借新还旧”，无疑是债台高筑下的险招。开源证券研报数据显示，未来8个月内，到期的离岸地产债规模达2150亿元，远远超过在岸债到期的1716亿元，其中，民企、中小企业居多，占比分别超66%和70%。

伴随着偿债高峰到来，房企境外债务违约压力何解？近来监管部门的频繁表态和“纠偏”能否为房企带来融资环境的适度放松？IPG中国首席经济学家柏文喜表示，未来不排除有更多房企债务违约，“救行业而不救房企”已逐步成为行业与监管部门的共识。

从债务违约到回购潮

此轮房企的美元债务危机中，花样年的违约是标志性事件。10月4日，花样年公告称，公司于10月4日到期的2.06亿美元票据未能如期偿付，构成债务违约，令市场颇为意外。

花样年创始人曾宝宝向花样年全体员工发出“家书”称，9月29日，标普突然大幅下调公司评级，使公司境内外融资交叉严重受限，流动性出现阶段性紧张。曾宝宝强调公司绝不躺平，力争控制和消弭风险，早日走出流动性困境。

事实上，不想“躺平”的花样年偿债压力非常大。花样年美元债占比超过50%，一年内到期占比达到38%。今年12月有两笔美元债即将到底，合计5.5亿美元；明年有3笔，合计11.5亿美元。今年6月份花样年发行的一只美元债票面利率高达14.5%，而紧跟着花样年爆雷的当代置业，票面利率一度高达15.5%，为房企美元债利率之最。

仿佛是点燃一根导火线，花样年之后，多家房企引爆了美元债违约危机。10月26日，当代置业发布公告表示，公司发行并于新加坡证券交易所上市的2021年10月25日到期的12.85厘优先票据，发生票据违约。当代置业将此次违约归因为“预计之外的流动性问题”。

10月11日晚间，新力控股也公告称，境外融资安排出现技术性违约，且目前没有资源可用于偿还本月18日到期应付的2.5亿美元债本金及利息，在补救措施上尚未制定任何具体方案，接下来将继续短暂停牌。

据兴业证券统计，加上当代置业，今年已有9家房企在中资美元债市场上违约，包括泛海控股、花样年、华夏幸福、阳光100中国、天房集团、泰禾集团、新力控股、蓝光发展、当代置业，全部未偿额280.73亿美元。

在此背景下，房企纷纷对即将到期的美元债进行密集回购，以此维稳市场信心。

10月15日，中国奥园集团股份有限公司（3883.HK，以下简称“中国奥园”）宣布，公司已进一步回购总额为300万美元的优先票据，其中包括：100万美元的2022年1月到期4.2％优先票据、100万美元的2022年1月到期8.5％优先票据、以及100万美元的2022年9月到期5.375％优先票据。

中国奥园对此回应称，中国奥园今年至今已购回本金总额1500万美元债，中国奥园2021年内到期的境外美元债也已悉数赎回。董事会主席郭梓文增持与认购及公司回购中国奥园股份涉资约7亿港元，显示对市场的重视及对公司发展的信心。

此外，中梁控股、禹洲集团、德信地产、金辉控股、弘阳地产、融信中国等房企，也对即将到期的美元债进行密集回购，境外债券市场掀起一轮回购潮。

据克而瑞统计，2021年下半年以来，18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次，从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。

密集下调信用评级

克而瑞研究中心分析称，房企进行密集的债券回购动作，一方面是为了进行债务置换和缓解短期内的到期压力，意在维稳。另一方面，整体来看，债券赎回覆盖面较广，但赎回金额较小，企业旨在稳定各只债券的价格，提振市场信心。

10月15日，中国人民银行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会上表示，目前相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

“一些中资房地产企业已经开始回购境外债券，这体现了企业对自身发展前景的信心，预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。”邹澜表示。

然而，频繁的回购并未提振机构与投资者的信心。近日，多家房企信用评级接连遭到三大国际评级机构的下调，一些债务已经出现违约的房企首当其冲。

10月19日，标普将新力控股的长期发行人信用评级从“CC”下调至“SD”(选择性违约)。同样被下调评级的还有当代置业。 10月12日，穆迪将当代置业企业家族评级由“B2”下调至“Caa2”，将其发行债券的高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa3”。随后惠誉将当代置业的长期外币和本币发行人违约评级从“B”下调至“C”，并将该公司的高级无抵押评级、未偿债券评级及相应回收率评级从“B/RR4”下调至“C/RR6”。

尚未出现债务违约的企业同样受到牵连，房企后续的再融资风险继续上升。10 月 18 日晚间，穆迪密集下调了至少 7 家房企的评级。10 月 21 日，惠誉将 29 家房企列入评级观察名单。

国金证券的研究报告显示，自9月开始，穆迪、标普和惠誉至少对房企进行了25次的主体评级下调，其中部分房企被多次下调评级。截至目前，今年房企被评级机构下调评级次数已超百次，融资环境紧张、到期债务压顶和现金流紧张多为房企评级下调的主因。

偿债高峰下 四季度压力仍大

事实上，随着国内融资渠道的收紧，近年来境外融资被房企视为重要的输血渠道。据机构数据，截至2021年9月30日，地产美元债存量规模为2215.45亿元，占中资美元债24.29%。存量地产美元债以高收益为主，规模为1348.49 亿元，占比高达60.87%。

目前地产美元债存量规模较高的房企有恒大、碧桂园、佳兆业、融创中国、世茂、禹洲集团、万科等。其中，恒大、碧桂园、佳兆业存量规模均逾百亿美元。

在美元债普遍2~5年期限下，近三年房企也迎来了境外债到期高峰。光大证券研报显示，从到期情况看，今年第四季度共有近600亿元的地产美元债即将到期，世茂集团控股有限公司、花样年、海伦堡中国控股有限公司、佳兆业集团和建业地产等房企到期规模较大，其中世茂集团为8.2亿美元。2022年全年共有近3500亿元的债务即将到期，其中恒大、佳兆业、景程、绿地等房企到期规模较大，均超过20亿美元。

“其他大批内地房企美元债可能的违约还正在路上。而央行敦促房企美元债发行人妥善处理自身债务、积极履行法定偿债义务的表态，也绝不是空穴来风。”柏文喜表示，现阶段房企要增加经营性现金流回款，减少投资现金流流出。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，国家管的是避免系统性风险。四季度，随着准确把握地产金融审慎监管（适时调整地产金融政策）、部分新开工项目得到支持，按揭发放加速，债务问题会有所缓解。

不过，即便不少房企近来开启了降价促销，但购房者的信心降至冰点，销售回款情况并不乐观。国泰君安发布的数据显示，9月监测的18家龙头房企销售面积同比下滑39.1%，销售金额同比下滑 37.1%。如果未来单月同比下滑为20%，则全年勉强维持2020年水平，若超预期下滑，则全年销售增速为负。