多因素致业绩下滑，利好与被动并存的招商蛇口如何防范系统性风险？

10月20日消息，招商蛇口公布了2020年第三季度报告，该报告显示，前三季度实现营业收入501.2亿元，同比增长96.2％，归母净利润同比下降57.0％，扣非后归母净利润同比下降58.1％。在2019年财报营收规模排名中，招商蛇口以976亿元排名第14，因此其也是第一个公布三季度财报净利润大幅下滑的TOP30地产企业。

尽管受新冠疫情影响，公司前三季度仍实现销售额1901.8亿元，同比增长17.4%，跻身行业前十；销售面积821.3万平，同比下滑1.4%；销售均价23155元/平，较 2019年全年增长22.8%。

对于公司房地产业务结转规模同比增长、归属于上市公司股东的净利润同比减少的原因，报告称，主要系报告期内，受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降；自今年初新冠肺炎疫情暴发以来，公司履行央企责任，对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显；上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

对比此前的数据可以发现，招商蛇口的净利润的下滑速度已经有所放缓。半年报显示，其上半年归属于上市公司股东的净利润约为9.13亿元，同比下降81.35%。随着疫情防控取得成效，公司第三季度业绩大幅改善，单季度实现归母净利润12.8亿元，同比增557.1%。由于销售高于结算，期末预收款及合同负债合计值较上年末上涨57.1%至1536.3亿元，为未来业绩释放奠定基础。

其他财务数据上，三季报显示，截至2020年9月30日，公司应收账款约为39.42亿元，同比增长119.66%，主要系应收园区业务物业管理费、租金及应收整售项目款项增加；今年以来，招商蛇口逆势在各地拿地的动作引起业内关注，而截至前述时间，其预付款项达到47.78亿元，同比增长36.03%，主要为预付土地款增加；短期借款约为340.86亿元，同比增加53.75%，主要系融资规模增加；其他流动负债325.09亿元，同比增长114.30%，主要为发行超短期融资。

期末公司剔除合同负债和预收款后的资产负债率、净负债率分别为46.3%、36.8%，较2019年同期下降3.8个、25.6个百分点，处行业较低水平。期末公司在手现金724.5亿，为短期负债的102.4%，短期偿债压力较小，这意味着招商蛇口保持了较为稳健的财务状况。

招商蛇口作为中国城市及园区综合开发与运营服务商，主营业务为，园区开发与运营业务、社区开发与运营业务、邮轮产业建设与运营业务。配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案。有分析人士表示，公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企，将为后续业绩释放奠定基础，同时物业板块分拆上市有望打开了存量市场业务的新空间。

但疫情的消长，以及疫情之后行业恢复状况，仍然会作为会给招商蛇口的开发和销售带来无法确定的风险的重要因素。也有分析称，若受疫情影响，行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，也将带来公司项目减值风险。此外，在房地产调控力度持续加大的大背景下，各城市限价政策可能会陆续出台，这可能也会使公司毛利率面临下滑的风险。除了不确定性较强的疫情的影响之外，如何在房地产调控的大背景下以业务的优化和拓展作为切入点，使公司获得持续而稳定的营收，或为降低系统性风险的关键。