世邦魏理仕何乐晔：房地产和硬科技结合，助力更“大”城市圈

9月15-17日，2020全球硬科技创新大会在西安高新国际会议中心隆重举行。本次大会由科技部、中国科学院、中国工程院、上海证券交易所指导，科技部火炬中心、陕西省科技厅、陕西省地方金融监管局、中共西安市委、西安市人民政府主办，西安市科技局、西安市投资局、西安市金融工作局、西安高新区管委会承办的。

在16日下午举办的人工智能创新峰会上，加拿大工程院院士杜如虚、亿欧公司联合创始人王彬、君义投资合伙人王东、高新兴机器人CEO柏林、世邦魏理仕华西区战略咨询部资深董事何乐晔、上海商汤科技智能产业研究院主任刘志毅、金山云首席算法架构师兼人工智能产品中心负责人苏驰、赛灵思人工智能业务资深总监姚颂、新看点创始人兼CEO冷煜、银星智能首席技术官闫瑞君、康力优蓝副总经理兼CMO副总经理赵博韬等领导和嘉宾齐聚一堂，围绕人工智能的技术前沿和商业落地各抒己见，展开热烈讨论。

以下为何乐晔演讲原文，亿欧在不改变嘉宾原意的基础上，进行了编辑，以飨读者。

大家好，我是何乐晔。世邦魏理仕其实并不是一家科技公司，而是一家房地产服务机构。但是近几年，房地产行业也在和硬科技结合，很多城市发展要数字化，同期积累了很多大数据。

今天和大家分享一个比较有意思的话题：在人工智能基础上，结合硬科技，如5G、互联网、WIFI、大数据、自动驾驶、AI等，数字和城市的关系究竟是怎么样的？

模矩的产生，第一次从数字上定义了城市

作为一家从事房地产行业的企业，大家都会讲我们跟智能城市，智慧大脑关系，然而数字化真的是一个很新的话题吗？其实城市数字化远比我们想象的要早很多。

首先，我们先来看一组数字，这组数字非常简单，就是5.5、11、22、33……如果我们追溯城市数字化进程，会发现这组数字是最早的城市数字化模型，也是斯卡帕模矩常数，一个比黄金分割跟早被人类使用的数字组。

接着，再介绍另外一个数字，即9或者8.7。这个数字是指当今写字楼、会展中心、会议中心柱网的长度，基本都为9米和8.7米。那么为什么会出现9米和8.7米这两个数字呢？

无论是9米也好，还是8.7米也好，决定柱网数字并不是每个柱网的造价合适与否，而是停车位。因此，每个停车位3米，3个停车位刚好构成一个柱网，于是就是9米了。

当这类高层建筑逐步传到了中国以后，考虑到中国的皮卡等大型车辆较少等因素，于是把柱网从9米缩短8.7米，每个车位从3米一个车位变成2.9米。

后来，根据物业管理的反馈，大公司的应用，发现很多地方主要是停放小轿车，而且有些地方使用立体停车位，因此，车位可以进一步缩小至2.7米，就可以满足停放要求。这使整个柱网跨度减少了90公分，对于整栋建筑来说，某一个方向上的跨度就可以减少好几米，整个摩天大楼中间造价自然比原来更节省。

从柱网跨度的演变，会发现决定一个大楼宽度的，不是任何建筑美学上的尺度，而是一辆车的宽度。

再回到模矩常数，发现这个常数其实是罗马人制造砖头的长度。结合柱网跨度的演变，发现一个非常意思的现象：决定今天城市数字化根基的，可能是基础科学，和人的行为模式，而和城市的建筑和美学并没有直接的关系。

回到建筑发展科技领域，我们会发觉模矩的产生第一次从数学上定义了城市，并推动了人生活的改变。通过这个故事，我们更想表达的是，未来城市应该再一次拥有新的模矩尺度。

在未来的城市，是我们走得更远，抑或离得更近?

谈模矩尺度之前，我想引用乔治·吉尔德说的一句话，“我们正在走向城市的消亡，（因为私人电脑的普及和组织机构的分散化）城市是工业时代残留的废物。”

这句话其实是错误的。到今天为止，人并没有消亡，同时也没有发现城市是时代残留的废物。

在现代城市发展理论中，城市有工业时代的城市，也有今天我们所处的后工业时代城市。事实上，当我们讨论未来城市尺度的时候，我们已经处于这种历史的进程中，并生活在未来城市里了。

未来城市的发展最核心的，其实是三样东西，分别为WIFI，大数据管理，和AI。

从2010年回溯，可以看到城市并没有消亡，而是发生前所未有的改变。而这些变化的关键节点，我认为应该是乔布斯发布苹果4，这个集合了WIFI，大数据管理，和AI三要素的产物。

当时的苹果4的siri等功能，无疑是一种大胆地对未来的想象。过去，我们团队做过足够的调研，发现并没有看到那么多人跟自己手机聊天，没有那么多人把语音助手拿出来协调一件事情。

这就得出一个结论，很多时候今天在科技领域做的行为预设，10年后的情况和预设很可能不一样。而科技交互真正改变的更多是：每天我们已经固定行为上的增长。有WIFI，有大数据，有AI以后，我们认为未来城市走的更远和更近的最重要的是机动性。

未来城市会走的更远或者离的更近？现在的答案是更近！

最古典的城市模型，工作、生活和商业其实是非常明确。这个就是所谓工业化时代城市，工业化时代有大工厂，人生活在大的居住区，休闲有大的城市休闲中心，这三者之间用道路和桥梁连接起来。

为什么能连接起来？因为有汽车，汽车的发展，不仅重新定义建筑的宽度，其普及还定义城市构建的方式。当有汽车以后，人可涉足距离就越来越远，之后城市功能就复合化，于是有了新城市。

今天的各种科技，核心在于机动性，使我们距离更近。近两年，有很多思潮说回到市中心，而人的时间变的更加碎片化，因此人对城市要求的多种功能更加堆叠。会希望上班就在楼下，还有购物中心，购物中心是家和工作的第三空间，社交需求会贴合在碎片化的时间里，放在碎片化的空间里。这就导致工作场合、社交场合、休闲场合和休憩场合，这四个功能合而为一。

因此，今天才会看到更多办公楼市场和商业市场的改变。其实改变的背后是因为今天城市发展和科技发展让我们走的更近，可以在家门口解决问题。

WIFI，互联网、AI等硬科技的应用，让办公场所有了前所未有的改变。

如Wework的崛起，有人认为其只是做装修的。事实上，并不完全，更多的是对人生活方式的改变。Wework对人生活的改变本质是人们对空间利用更加灵活。

Wework也好，联合办公也好，实际上都是改变的追随者，而真正改变无处不在的。现在，可以拿着笔记本电脑到咖啡店处理工作，这个现象在网线时代是不可能实现的，因此不是每一个咖啡店和机座下面都装上网线插口。

真正的灵活办公，真正的多元化办公是在WIFI普及以后，对于空间的应用产生新的意义。一个地方以前只能做办公区，因为有网线，现在只要有网络的地方都可以当做办公空间。

反过来，办公空间也侵蚀了人生活的空间。人对于生活和办公的需求，是把办公空间更加社交化，而不是把社交空间变得更办公化。这就是机动性发生最大的区别，它让我们生活空间变小，而不是变大了。

在《城市发展史》中提到，“在一个非常小的范围内，如果我们距离变的最近，最好的沟通方式不是开车。最快的速度肯定是每个人走路，走路的效率在小范围沟通里面，公共交通+行走是最近的，而开车是最远的。”这个说的不是距离尺度，而是时间尺度上的变化。

当我们变的更近以后，每个人都在探讨我们的车可以自动驾驶，我们可以坐上车处理别的事情，它真的让我们现在一样每天3个小时通勤的时间，住到更远的地方去吗？其实不一定，首先它会让我们住的更近，第二点它会真正改变城市的机动性，不会消灭道路，但是很有可能无人驾驶会消灭所有楼宇当中的停车场。

今天在规划一栋写字楼，如果按照现在写字楼的面积规划停车位，很可能十年以后这些停车场就用不上了，这个时候我们可能就要为它去寻找新的功能。

举这个例子，当谈及今天的智能建筑智慧化改造时，很多人说传感器、出风口、空调是不是智能，有没有人想过我们这栋楼它的功能配比是工业时代的产物，是汽车时代的产物，是现代城市的产物。

我们现在处在后现代时代，处在机动性发展风潮的起点上，也许现代城市工业化的产物，未来十年以后已经落伍了，因此要再未来改造它。

今天在智慧城市最底层需要探讨是，这些建筑的空间功能需要发生改变。这是我针对机动性想说的，科技会让城市变的更小而不是更大。

硬科技让城市越来越大

人为什么聚集起来形成城市？在城市中，体验空间效率和时间效率，城市根本在于对空间使用效率和时间使用效率最大化的追求。

除了商业效率最大化以外，聚焦在城市还有一点优势是时间使用效率的最大化。这种城市对于效率的追求，它会改变人的购物行为。现在大家都在说电商的崛起改变城市的购物，最核心的一点，其实空间使用效率最大化，会使店面变的越来越小。

如今天超市变的越来越小，以前的超市是几万平米，现在生意最好的可能是街头24小时的超市；今天健身房也越变来越小，以前的健身房是几万平米，现在可能是几百平米，它越来越碎片化，数量变的越来越多，绝对面积没有发生改变，但是从1家店变成20家店。

为什么会发生这种改变？因为互联网的发展，网络购物的发展，让你在每一个单位中能够陈列的商品变多了。把一个商品的陈列功能和仓储功能完全分开，不再像传统商店一样，在城市最昂贵的空间要考虑展示功能，仓储功能以及实际交易功能的多种功能整合。

这就是为什么今天我们可以看到店变的越来越小，这是是源于购物行为的改变。购物效率的改变往前推一步，在AI城市发展以后，城市效率，城市管理会让城市变的越来越中心化，会让城市变的越来越有效率。

时常提到的大城市病，核心是需要回归乡村田园的城市生活，需要更美好的环境，这些是对的。但是对大城市病的解读，比如城市污染、城市交通这一类负面的解读，如果更追本溯源的说，是由于人的聚集，由于物流的聚集，由于交通的聚集，由于建筑体量的聚集，让城市变的不是那么有效率。事实上，下降的不是大城市本身，而是城市的运营效率变低了。

从人工智能也好，从无人驾驶也好，如何通过这些现代科技的手段，让城市效率提高才是核心。城市效率的必然提升，当城市效率提高到一个新阶段，城市会变成什么。我们认为城市会再次成为文明的中心，城市的发展，AI和现代城市的发展，会让很多年老的话题——是寡国小民好还是大城大国好——划上一个句号。

换一句话说，我们该回到一个疆土的有城市情怀但是有乡土情怀的，以县域经济和县制为主的泛欧洲化的城市；还是继续向大城市化，城市圈和城市级的聚集发展？

像西安这样的中心城市，之前有一股风潮说控制人口，还是说我们索性更多通过AI和现代化手段，让城市变的更多。与此同时，让它变的更好。我们希望借鉴陆铭教授的话，科技必然会让中国城市发展走向超越尺度的发展，未来可能会发生的城市群，可能会超越过去对于城市群的认知。

这种情况下，区域经济的发展需要在密度、距离、分割等三个维度解决问题。解决的是如何进行劳动力匹配、资源要素分享、学习效率的提升。

这三个问题解决以后，在城市层面要强调规模经济，减少三个维度的成本，地区之间标准化生活的差异性会减少，信息社会一定会加速这种大一统的发展。将来的城市可能会覆盖远远超过我们看到的城市发展区域和城市化区域，未来发展的路径，乡愁注定是那一缕要消逝的忧伤。

人工智能和城市发展会渗透到各个场景，西安目前作为一个人工智能非常有前景的硬科技的城市，我们希望这个城市在未来通过智能科技解决这些问题，整个城市圈会变的非常大，谢谢大家！