公募REITs呼之欲出

为保障基础设施领域公募REITs试点的顺利实施，上海证券交易所和深圳证券交易所最近分别发布了多项配套业务规则，并向社会公开征求意见。与此同时，北京、上海等地发展改革委日前启动试点项目申报工作，部分申报项目也浮出水面。伴随着相关配套政策制定的基本完成以及多个项目申报的稳步推进，基础设施领域公募REITs试点项目正式落地渐行渐近。

REITs，即“不动产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，是国际通行的配置资产。

今年4月，证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》）；8月，证监会发布实施《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，我国境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

清华五道口不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升表示，我国REITs试点与国际上主流的REITs市场相比，主要有两方面差别，一是基础资产类型不同，我国REITs试点目前限于基础设施，国际主流REITs市场多以商业不动产作为起点，后续多元化扩展至基础设施等领域；二是产品结构以及由此衍生的治理机制不同，我国REITs试点采取“公募基金+ABS”结构，国际主流REITs市场多采用公司型或者单层契约型结构。

中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬表示，我国实施基础设施领域公募REITs试点，旨在通过盘活存量资产，以存量带增量、以融资促投资，有利于广泛调动各类社会资本投资基础设施的积极性，也可让更多投资人有机会分享高质量基础设施资产收益的成果。这是我国深化金融供给侧结构性改革的新举措。

按照《通知》要求，REITs试点项目要求聚焦重点区域、重点行业和优质项目。公开信息显示，多地试点申报工作正在稳步推进。北京、上海等地发展改革委日前均发布公告，启动试点项目申报工作，鼓励符合条件的项目发起人（原始权益人）积极申请试点。记者从上交所获悉，截至目前，上交所首批试点项目库和储备项目库已有多单项目，技术系统也将于近期准备就绪。

徐成彬介绍，据他了解，地方政府和原始权益人热情高涨，纷纷拿出优质底层资产，争当试点。

部分申报项目已浮出水面。首创股份8月28日发布公告称，拟选取以深圳首创水务有限责任公司持有特许经营权的深圳市福永、燕川、公明污水处理厂BOT特许经营项目、合肥十五里河首创水务有限责任公司持有特许经营权的合肥市十五里河污水处理厂PPP项目为标的资产进行基础设施领域公募REITs的申报发行工作。

周以升表示，本次REITs试点产品的投资吸引力关乎我国公募REITs市场未来能否健康发展并持续壮大，因此在确定从基础设施领域开展公募REITs试点过程中，监管部门充分考虑了纳入试点范畴项目必须在公共性之外兼具合理的收益性。

如要求纳入试点的项目在现金流方面需符合“现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入”以及明文规定上市后收益率水平需满足“预计未来3年项目净现金流收益率不低于4%”。

“REITs试点项目将经过层层把关、严格评审、优中选优，而且要求封闭管理，强制分红，其综合回报率应该具有较强的市场吸引力。”徐成彬说。

中国REITs联盟秘书长王刚表示，高速公路、物流仓储、数据中心和产业园等并不仅仅是单纯的公用基础设施，这类项目收益率可能相对较高，且未来具有增值空间。

除了项目申报稳步推进，交易所配套政策制定也已经基本完成。沪深交易所9月4日发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发售业务指引（试行）》，并向社会公开征求意见。同时，深交所配套发布了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引（试行）》（征求意见稿）。

基础设施领域公募REITs试点如期推进，金融和资本市场反映强烈。业内人士表示，REITs的核心在于优质资产和优质运行能力。如何吸引优质资产进行REITs试点，如何将原始权益人优秀运行能力嵌入REITs架构，是REITs试点中的关键。