《北京市物业管理条例》实施3个月 小区管理发生可喜变化

蓟门里社区物管会成员正就社区治理发表意见。本报记者 贺 勇摄

本报记者贺勇

物业管理涉及广大群众切身利益，被称为城市治理的“关键小事”。它既是群众关注的热点问题，也是当前基层社会治理中矛盾比较集中的领域之一。

5月1日起，《北京市物业管理条例》(以下简称《条例》)正式施行。该条例从完善城市治理体系和治理能力的角度创新制度设计，破解业主大会和业委会成立难、物业服务费调价难、公共收益收支不透明等一系列现实难题，创设了物业管理委员会、物业服务费适时调整和公共收益收支情况公示等一系列制度，推动物业管理在规范化、制度化、法治化的轨道上运行。实施3个多月来，许多小区发生了可喜变化，让居民看在眼里，乐在心里。

成立仅仅10天，这个物管会解决了三大难题

7月23日，海淀区北太平庄街道蓟门里社区会议室正在举行“解决沿街晾晒问题协商会”，出席人员有社区物业管理委员会成员、居民代表、物业公司代表和街道综合行政执法队代表。

按照《北京市市容环境卫生条例》，禁止在城市道路及其他公共场所的护栏、电线杆、树木、绿篱等处晾晒衣物。“禁止沿街晾晒是对的，但对于一些住在没有阳台的老楼的住户，应该给他们一个晾衣服的地方。”物管会成员张洪民说。

“这个提议好，难题是公共晾衣架安装在哪里？如何管理和使用？”“如果大家同时都有使用需求，会不会引发新的矛盾？”20多分钟的讨论，大家就公共晾衣架要不要设、怎么设、设在哪、怎么管等问题畅所欲言，并投票确定解决沿街晾晒问题的方案。

作为上世纪80年代建成的一个老旧小区，蓟门里小区建筑物类型复杂，产权单位多达15家，35栋居民楼居住着上万居民，物业管理难度较大。

这种情况并不少见。一些小区门禁损坏不维修、电梯坏了没人管……根源在于小区缺少对物业公司的监督力量。遇到物业矛盾纠纷时，业主往往只能自己想办法，很难形成合力保障自己的权益。成立业主大会及业委会使得业主在与物业公司的沟通协商中处于平等地位，对物业服务也可形成长期有效的监督制约。

然而，数据显示，北京现有住宅小区总数10213个，其中已经实施了专业化物业管理的4772个，成立业主委员会的1216个，这也意味着超过80%的小区仍然没有成立业主大会和业主委员会。

为此，《条例》明确提出，对不具备成立业主大会条件或者具备成立业主大会条件但是确有困难未成立以及业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的，可以组建物业管理委员会。

“从降低业主大会申请成立的门槛，到创设物管会这一临时机构，都旨在进一步推动业主组织建设，最大程度地保护业主合法权益。” 北京市人大常委会城建环保办主任郝志兰表示。

7月6日，蓟门里社区物管会正式成立，物管会由居民委员会代表、业主代表等11人组成，全是党员。成立仅仅10天，蓟门里社区物管会就相继为居民解决了楼顶漏雨防水维修、道路破损维修、残疾人代步车停放等三大难题，赢得了居民对物管会这一社区治理新生力量的初步认可。

《条例》一大亮点是以党建引领为主线，强化属地管理职责，推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变，最大程度把党的政治优势、组织优势转化为城市治理优势。

比如疫情防控期间，北太平庄街道锦秋知春社区通过党建引领，联合物业等多方力量开展“敲门行动”，进行人员排查，确保不漏一户，不落一人。

“要坚持党建引领，依法规范开展工作。” 北京市人大常委会主任李伟表示。根据北京市《加强物业管理工作提升物业服务水平(2020—2022年)三年行动计划》， 今年底前，全市新成立业委会(物管会)2000个以上，实现业委会(物管会)组建率、党的组织覆盖率均达到30%以上，物业服务覆盖率超过60%。2021年度，“三率”均达到70%以上；2022年度，“三率”均达到90%以上。

北京朝阳区消防救援支队执法人员对电动车充电站进行检查。郭宇靖摄

物业费涨了，服务跟上了，居民“买账”了

“物业服务收费实行市场调节价并适时调整。”《条例》简单的一句话，也是业主最关心的一句话。

想要得到较高水准的服务，物业费也应随市场变化有所调整，这是很多业主的共识。但是多年来，成功调整物业费的小区并不多，北京多数小区物业费十几年未见调整，随之而来的则是物业服务水平下降、业主缴纳物业费积极性降低、小区设备设施毁坏无人修理、小区环境每况愈下，如此陷入恶性循环。

望京地区的嘉润花园小区，前一阵贴出了公示，7月1日起将由新物业公司进场为小区业主提供服务。同时，物业费也从2.3元/平方米涨至2.8元/平方米。此前，嘉润花园小区召开了业主大会，并对物业费调整方案进行投票。最终，近七成业主同意并委托业委会与招投标第一名的物业公司签订合同，按照合同约定，将小区物业费调整至2.8元/平方米。

郝志兰表示，此次立法也凸显了利益协调的原则，《条例》在规范业委会和物业服务企业的运作、保障业主权益的同时，明确提出全社会应当共同遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，建立健全物业服务付费和调价机制，保障物业服务企业作为市场主体的权益， 实现各方利益的平衡和协调。

中国社科院法学所副研究员董文勇认为，对物业费多年未变的老小区确实需要适度“松绑”，但市场定价、适时调整不是坐地起价、单方决定，物业费调整须与业主协商，物业公司更须按时“晒”账单，证明确需调价。

账单该怎么“晒”？《条例》明确，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置如实、及时公示以下信息：物业服务内容和标准、收费标准和方式；上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况。

同时，根据《条例》，物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。

公共收益单独列账是此前一些小区的试点尝试，这次将先行先试的经验正式立法，作为制度固定下来。不久前，恋日绿岛小区业委会开始向辖区的房管局、街道办事处、社区居委会提交相关材料，希望可以通过此种方式拿回公共收益。因为《条例》明确规定，对于挪用、侵占公共收益的行为，可以由住建等主管部门责令退还。“过去要通过诉讼的方式，才能把收益要回来。”该小区业委会一名委员表示，但是扣除律师代理费、强制执行等费用后，账户上还剩下的资金只有几万元。“很大一部分收益都支付了各种费用，这样的维权成本确实太高。”

随着《条例》赋予区住建部门或者房屋主管部门处罚权限，今后业主不用走到对簿公堂那一步，业主对公共收益的所有权便能得到保障。

北京市南锣鼓巷片区雨儿胡同。新华社记者 张漫子摄

执法关口前移，补齐了执法存在的短板

因“飞线”充电且拒不改正，5月1日，村民魏某被处以500元的罚款。这也是《条例》正式施行后，北京开出的首张违反《条例》罚单。

当天，北京朝阳区消防救援支队防火监督二处执法人员前往十八里店乡开展检查。检查人员在十里河村一处房屋的疏散通道上，发现存在电动自行车“飞线”充电违规行为。执法人员当场警告后，魏某将充电板收起。然而，30分钟后，执法人员再次返回时，发现魏某又继续为电动自行车充电，属于拒不整改情形，执法人员当即对既有违规事实进行了确认。根据《条例》，违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电，由消防救援机构责令改正，拒不改正的，处五百元以上五千元以下的罚款。

不少居民都对身边的物业乱象深恶痛绝，却又对这些乱象屡禁不止无可奈何。比如电动车“飞线”充电失火，已酿成多起惨剧，但以往任由物业、社区工作人员劝说、批评，许多车主根本不予理睬；私家车长期占用堵塞消防通道也屡见不鲜，以往多由消防部门在安全检查时予以提醒、清理。“如今，执法关口前移，补齐了执法力量分散、惩处力度不足的短板。”朝阳区消防救援支队副支队长张伟告诉记者。

“不以规矩，不能成方圆。”《条例》落地，不仅业主、物业使用人需要按章办事，物业服务人同样要受到约束，如有违法违规行为，就要受到相应处罚。

5月2日，在香水园街道双路北区，延庆区住建委执法人员发现该小区22号、23号楼外墙墙皮、墙砖出现脱落现象，23号楼地下室消防疏散指示灯出现破损，23号楼5单元楼道卫生清扫不及时。针对以上问题，执法人员随即将未按照合同约定提供物业服务的违法行为告知物业服务人，依据《条例》开出对该物业服务企业处以一万元罚款的罚单，并要求其7日内整改。

5月7日，大兴区住建委物业指导中心的执法人员在巡查中发现清源西里小区物业公示栏中并未按照规定将物业服务信息进行公示，执法人员立即对现场进行拍照取证并要求其立即整改。

5月11日上午，记者随执法人员再次来到清源西里小区，在现场可以看到，物业公示栏的玻璃柜子里贴满了公告，要求公示的物业服务收支情况、物业服务标准、24小时服务电话等清清楚楚。“今天我们也看到，物业企业已经按要求进行了公示，整改合格。否则，将受到1000元以上5000元以下罚款。”大兴区住建委物业指导中心工作人员张立明表示。

郝志兰介绍，《条例》实施以来，住建、消防、城管等行政执法部门紧紧围绕群众关心的各类物业管理问题， 依据《条例》明确的职责内容，通过日常检查、 联合执法等多种方式，持续加大执法监管力度， 查处了一批具有代表性的违法违规案件，有效推进《条例》落地实施。

版式设计：沈亦伶