公募reits发售「今年哪些公募基金值得买」

翻看公募REITs日历的“去年今日”，发现我国首批上市的9只公募REITs产品即将迎来上市一周年，与此同时，首发中其他专业机构投资者持有份额锁定期也将满12个月，会于6月21日（下周二）迎来限售份额的解禁并上市流通，对此，一直没有机会上车的客官会问现在是不是入场好时机？而持有公募REITs的客官则会问，我是不是该先减持？富二今天就给大家好好说说关于公募REITs的解禁。

首批公募REITs在首发时投资者由战略配售投资者、网下投资者和公众投资者构成，其中战略配售投资者包括原始权益人或其关联方及其他专业机构投资者。而此次即将解限的份额持有人，是公募REITs投资者中的其他专业机构投资者。限售份额的解禁将带来场内流通份额的增加，也会对公募REITs二级市场的价格造成一定波动，对此会有哪些变化值得关注？

流通盘扩一倍，利于增加场内流动性

近期，首批9只产品的基金管理人都陆续发布了限售解禁公告。从全市场来看，首批9只公募REITs共计有21.92亿份基金份额即将迎来解禁，占9只公募REITs总规模的32%，占流通盘规模的108%，解禁规模超过现有流通盘的一倍。以富国首创水务REIT为例，基金总份额共5亿份。按照基金合同约定，原始权益人首创环保集团持有51%的基金份额，其他专业机构投资者持有25%的基金份额。因此，本次富国首创水务REIT拟解限份额为基金总份额的25%，即1.25亿份。解禁后，富国首创水务REIT的流通盘规模将达到基金份额的49%，共计2.45亿份。

限售份额解禁释放了部分交易份额，有利于促进公募REITs市场的成交活跃和场内流动性，也有业内人士表示：“由于首批公募REITs首发时战略投资者的配售占比较高，客观上导致本次解禁后公募REITs的流通份额与初始流通份额相当，但总体来看，解禁后公募REITs总流通市值仍然不大。”

二级市场价格承压，警惕“追涨杀跌”

限售份额解禁带来的流通盘规模增加，会导致公募REITs二级市场的价格被“稀释”。

中金公司认为，盈利与估值更高的项目被减持的可能性更大。部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈、净值管理等目的选择减持，此角度下前期盈利更高的项目被减持的可能性更大，投资者应注意解禁后因流通份额增加导致的价格下跌的风险。

但是，公募REITs因其底层项目现金流较稳定、风险收益特征适中等也适合长期持有，因此长期配置型投资者继续持有REITs份额的可能性较大。相比于更倾向于中短期盈利以及有净值管理要求的基金、理财、券商资金，险资和集团、企业、股权投资的长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强。以富国首创水务REIT为例，保险和集团、企业、股权投资者持有的分占解禁总量的比例为39%，对二级市场价格或有一定支撑。

从近期市场表现来看，9只公募REITs的价格和成交量都有所回落，说明市场对于REITs解禁的影响保持谨慎态度。中金公司研究显示，面对短期的市场波动，借鉴股市经验解禁前大约10个交易日内解禁股的超额收益较低，而解禁后实际减持对超额收益影响相对较小，说明解禁前减持预期对二级市场价格影响大于后续实际减持的影响。因此，提醒各位客官要审慎对待解禁带来的二级市场的价格波动，切勿“追涨杀跌”。

“高溢价”回落，价格或趋于理性

要说之前公募REITs有多火爆，除了发售时的万元申购到手也就百元的“物以稀为贵”，还有吸引人的“高溢价”。Wind数据显示，到今年2月高点，最多的产品涨幅超过一倍。而随着解禁日的临近，多家公募REITs在二级市场的溢价率，从今年2月高点纷纷回落到低位，截至6月13日，12只公募REITs的平均溢价率为20.82%，比2月中旬的平均溢价率高点已经回落超30%。以富国首创水务为例，溢价率从年内高点98.14%回落至43.47%。

数据来源：wind

要说公募REITs高溢价的原因主要有两点，一是由于我国公募REITs刚起步，可投项目较少；二是因为投资者对于公募REITs的理解不够深刻，存在不理性炒作行为。追本溯源，公募REITs收益来源主要是其底层资产运营产生的稳定现金流，产权类的项目还包括可能的资产增值收益。因此，长期而言REITs的二级市场价格应该围绕底层资产的估值波动，随着解禁倒计时，公募REITs的溢价回落可以使得价格更趋近其内在价值，是市场逐渐趋于理性的体现。

为此也提醒大家，如果前期还没有机会“上车”的客官也不可盲目入场。业内人士表示：“短期二级市场价格的下降也会提升REITs的净现金分派率、内部收益率（IRR）等收益指标，对于理性投资人而言，可能带来一次资产配置的机会。”持有REITs的投资者可以考虑适度降低仓位，而还没有入场的客官可以基于公募REITs的长期投资价值、理性评估自身的风险收益偏好后考虑适时入场。

“三类人群”适合关注公募REITs

那么你一定会问富二，现在是不是投资REITs好时机？划重点，理性投资公募REITs并不是简单的价格下跌就入场，价格上涨就止盈。无论是交易老手还是市场小白，投资REITs都要着眼于其内在价值，即考虑公募REITs底层资产的项目运营情况、关注管理人的管理经验、评估外部运营机构的运营资质等等。也正因为公募REITs的产品特性，其风险收益的定位是介于股票和债券之间，且是与股票债券低相关的投资品种。基于这两点，富二觉得适合三类客官关注：

1、没有抢到首发份额而转战二级市场的客官。如果您看好某只公募REITs产品，那么可以等到二级市场价格趋于理性时，根据买入成本计算下净现金分派率和内部收益率的大小，如果这两个收益指标符合您的风险收益预期，那么可以翻阅解禁公告，清晰了解限售解禁安排，适时布局哦。

2、资产配置型选手通过配置REITs平滑组合波动。一些已经配置了股票、债券等资产想要分散投资的投资者，可以在组合中适当加入与股票、债券低相关的REITs平滑波动。

3、“耐得住寂寞、看重长期发展”的投资者。由于公募REITs底层项目有长期稳定的现金流，产品风险收益特征相对稳健，适合客官根据未来项目分红预期，合理评估其投资价值，长期持有。

公募REITs的限售份额解禁带来的有风险也可能是机遇，有流通份额的变化也有不变的长期投资者，富国首创水务REIT基金经理李盛也表示，作为基金管理人面对限售份额解禁会做好基金的运营管理、信息披露等工作，并希望投资者正确认识公募REITs的投资价值，理性投资和交易。所以各位客官，面对解禁该怎么做您清楚了吗？

投资有风险，基金投资需谨慎。

在投资前请投资者认真阅读《基金合同》《招募说明书》等法律文件。基金净值可能低于初始面值，有可能出现亏损。基金管理人承诺以诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证一定盈利，也不保证最低收益，过往业绩及其净值高低并不预示未来业绩表现。其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证。

以上信息仅供参考，如需购买相关基金产品,请您关注投资者适当性管理相关规定、提前做好风险测评，并根据您自身的风险承受能力购买与之相匹配的风险等级的基金产品。