招商蛇口上半年净利同比降八成,大步扩张拿地「招商蛇口目标价」

文|天一

面对债务压力，招商蛇口试图通过发行不同类型债券募资。

招商蛇口近期发布一月份运营数据，受大环境影响招商蛇口也未能幸免业绩下滑，且业绩自去年下半年开始就已经明显出现不同幅度下滑，或受此影响，一月份拿地力度也略有收紧。

去年，招商蛇口一直以激进拿地的力度多次获得地王，但激进的扩张让招商蛇口债台高筑，在今年到期的债券总额就达到了一百多亿，频频发债回血。

除此之外，快速扩张的同时，其永续债也攀升，利润空间被挤压，以牺牲利润换来了规模的扩张。

【一月业绩下滑，拿地减少】

近日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(简称：招商蛇口)公告披露销售及近期购得土地使用权情况简报称，2022年1月，公司实现签约销售面积70.56万平方米，实现签约销售金额151.47亿元。

据数据显示，2021年1月招商蛇口实现签约销售面积97.54万平方米，实现签约销售金额246.19亿元，2022年一月的实现签约销售面积及实现签约销售金额，同比2021年1月减少了27.66%和38.47%。

在之前，招商蛇口发布了2021年全年的经营数据，数据显示，2021年公司累计实现签约销售面积1464.47万平方米，累计实现签约销售金额3268.34亿元。以招商蛇口2021年的销售目标3300亿元来看，其完成了2021年销售目标的99.04%，离目标仅差1%。

其实，招商蛇口去年开始销售额就不同幅度下滑，数据显示，2021年7月至11月，招商蛇口分别实现合同销售金额203.04亿元、203.52亿元、233.29亿元、165.45亿元、252.91亿元，较2020年同期分别下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%、13.57%。

在行业下行的大背景下，招商蛇口的目标完成度可以说很高了，但这也说明了其目标规划合理且保守，但或许销售额的下滑影响了利润，可用资金少了，2022年以来的拿地力度也有所下滑。

据公告显示，自2021年12月销售及购地情况简报披露以来，招商蛇口近期新增3个项目，需付土地价款合计24.36亿元。

以权益地价计算，2022年1月公司拿地力度为16.09%，与上月40.68%相比下降明显。

【激进扩张，债台高筑，发债回血】

行业寒冬以来，保证现金流成了房企是否安全的重要因素，或许受限于资金及负债影响，今年一月份招商蛇口的拿地比例有所下降，但2021年起拿地力度却极其激进。

2021年全年，全年新获地块总金额为2136.3亿元，其中上半年为1214.68亿元，下半年为921.61亿元。新增土储建面844.3万平米、总货值约2414.4亿元。

据中指研究院数据显示，2021年招商蛇口权益拿地金额853亿元、权益销售额约2043亿元，拿地销售比为41.75%，超过拿地销售比40%红线1.75个百分点，超2021年50家代表企业拿地销售比均值17.75个百分点。

相比2020年同期的拿地金额344亿元，2021年招商蛇口的拿地金额达671亿，将近翻倍。据悉，在南京、广州、武汉、上海、杭州等城市，招商蛇口拿地金额都名列前茅；在重庆、徐州、盐城、上海等城市拿下“地王”。

2021年12月3日，为期4天的上海第三轮集中供地落幕。据克而瑞地产研究中心统计，招商蛇口拿下3宗地块，总金额超过105亿元，拿地金额及数量均位居此轮供地首位。

频频高价拿地，让招商蛇口债台高筑，频频发债。

据公开数据显示，目前为止，招商蛇口存续美元债1只，金额2.3亿美元；人民币债券存续数量30只，合计388.29亿元。其中，10只人民币债券将于一年内到期，总额为125.1亿元，占比近1/3。

据贝壳研究院数据显示，于2022年，251家房企需要偿还到期债务，其中到期债务超过100亿元的房企仅有22家。也就是说招商蛇口今年到期的债务之高位于居行业前列。

面对债务压力，招商蛇口试图通过发行不同类型债券募资。

根据公开信息，2021年11月，公司供应链产品“招商创融-起航4期供应链资产支持专项计划”发行，规模3.76亿元；购房尾款产品“招商证券-江南华府1期购房尾款资产支持专项计划”发行，发行规模15.91亿元。此外，于11月在交易所市场获批40亿元购房尾款ABS和20亿元供应链ABS。

除此之外，前段时间的业内首笔并购票据一度成为行业内的话题中心，而这款票据第一起发行金额以一半资金用来以新还旧，有业内人士表示，名为并购票据实际用于借新还旧，也侧面说明企业的资金有压力。

在1月27日，招商蛇口完成12.9亿元并购中期票据发行，其中品种一实际发行总额6.45亿元，发行利率2.89%；品种二实际发行总额6.45亿元，发行利率3.30%。

【大规模永续债吞噬利润】

这边激进扩张拿地，发债回血，另一边永续债高筑吞噬利润。

自2017年以来，招商蛇口频发永续债。在2018年，招商蛇口先后发行了两笔7亿元和13亿元的永续债，利率分别为5.27%、4.8%，并于此后先后在信托机构发行永续债。

据了解2019年招商蛇口在华润信托及陆家嘴信托得到了40亿元和74.28亿元的永续债，之后百瑞信托和中原信托分别向招商蛇口提供了15.45亿元和5.01亿元投资本金，全部为永续债。不到两年时间，招商蛇口从这几家信托公司处，总计获得134.74亿元的永续债，占到其永续债总额65%以上的份额。

2021年4月，又于中原信托得到了71.82亿元的永续债，并且在7月末又向中原信托申请了100亿元的永续债。

不断增加的永续债，终究成了招商蛇口甩不掉的包袱，且进一步被反噬。

数据显示2017年至2020年，招商蛇口永续债余额分别为40亿元、70亿元、190亿元、204.74亿元，截止今年9月30日，其永续债规模已达317.48亿元。

据2021年三季报显示，前三季度招商蛇口仅永续债的利息就已达10.11亿元，由于永续债的叠加属性，其后期的利息率每年都会上调，也就是说招商蛇口的利润空间将会被持续且加强性的挤压。

可见，即便永续债不被计入三道红线计算之列，但牺牲利润的扩张，后续代价却相当的大。 【投稿、区域合作请私信或发3469887933#qq.com24小时内回复。】