REITS收益「reits基金收益率」

作者：微信公众号~老孟的投资分析圈

今年来股市很惨，一波波的下跌中，让很多人纷纷逃离，这也包括那些股票型基金。在亏钱的情况下，很多人就转向了一种涨势良好的基金，就是公募Reits基金；虽然不知道这是个什么东西，但是禁不住近期收益高，于是许多想短期赚钱回本的人，又被诱惑过去了。但结果大概率会比炒股还要惨，要了解原因就要先知道Reits的本质是什么。之前有朋友也问到过，今天就来聊聊。

先说过小故事，老孟想买一套价值100万的房子，就是为了出租，每年能收租金5万，年收益5%。但老孟自己的钱不够，于是就找了几个人一块凑钱买房，并承诺每年拿出4万租金来分红。于是，就合伙凑齐了100万，并分成1万的股份，每年按股份额给每人分红。但合伙人持有过程中遇到事要用钱，于是就把自己的份额拿出来交易，因为每年分红还不错，很多人就来抢着买，于是卖的价格比每年5%左右的分红价值还要高出一大截。这就是Reits的原理。

最早的REITs，学名叫做房地产信托投资基金，说白了就是合法的集资买房，然后通过出租获得收益。对于Reits有个常规，就是要把收益的90%，都用于分配，这就是一种收租金的方式了。对于这种方式被很多人认可，觉得是比较固定赚钱方式，这就有了交易需求，后来很多REITs就开始上市了，交易过程就像股票。这时REITs就增加了股票的特性，属于兼具股债的双重特性。从方式上看，比较类似于可转债，跌了就吃利息，涨上去了就能赚差价，但它比可转债的确定性收益要高，也有它自己的特殊规定。从这就能看到Reits的本质，就是分红利息比较确定的债券，它的估值比较确定，就是每年分红的价值，不像股票那样难估值。

生活中，当一个所有人都知道价值5块钱的东西，在交易炒作中被标价10块，这时大家都知道它被高估了，早晚都会回归自身的价值，也就很少有人会去买这么贵的东西。但到了投资上，大部分人就完全跑偏了；只看到短期上涨的收益，也就顾不上它是什么东西了，只一心想着靠盯价格变化数字怎么去赚快钱了。殊不知，这就是一种搏傻操作，总希望后边有人在更高的位置上去给你接盘，当没人承接时，就会回归本源。

大部分REITs的收益就是5%-6%左右，类似于一个保值防通胀的债券；短期虽然会有价格波动，但是长期一定是反映预期现金分派率的。而现在的Reits基金，今年就已经涨了3.6%-43%了，这种短期与股市的差距，也造成了很多人去追它。但由于价值明确，过高的涨幅就是炒作泡沫，因此高价格上涨就是赌博，属于搏傻；追买的结果大概率是被股市收割后又被Reits收割一把；当然，这就不要再赖市场和Reits了，都是成年人了，要为自己的无知去买单和成长。

最后，说以个Reits产品能不能投资？是可以的，当长期收益不会很高，将它作为一个中长期4-6%的类债券资产，也是不错的选择。但要注意的是，一定要避免追高，当收益超过它本身的分红价值时，就要考虑只卖不买了；反而低于分红价值时，买入是最安全的。对于Reits基金，也要识别一下它的投资资产是拿去做什么了，如果是建高速或仓储物流，还是不错的，但如果是做工业园区、房产租金业务，则要小心，因为国内这两块的租金回报率太低了，价值不大。