昆明公积金贷款额度自2018年3月降为单职工30万,已3年不变,去年,昆明个贷率仅72.75%,公积金资金池较为充裕。根据日前易居研究院《10城公积金个贷率触碰红线》研究结果,个贷率低于85%的属流动性过剩,应实施宽松的住房公积金贷款。昆明在房价连涨、商业贷款利率节节攀升的今天,主要服务于刚需人群的公积金贷款政策有适当放宽的必要。
全国20城个贷率冰火两重天
数据来源:各地住房公积金中心、易居研究院
21日,易居研究院就全国20城公积金监测情况发布报告《10城公积金个贷率触碰红线》,文中提到有10城的公积金个贷率触碰红线,但房网小编也注意到,也有一些城市的流动性明显过剩,全国公积金利用情况可谓冰火两重天。
以上数据是截至今年一季度末,昆明虽未公布一季度数据,但以2020年的情况看,亦属于个贷率较低水平。
根据定义,个贷率=住房公积金个人贷款余额/住房公积金归集余额。此处的个人贷款包括常规的贷款以及“公转商”贴息贷款等类型。
个贷率的不同数值,可反应出流动性和风险状况。报告借鉴贵阳今年3月份发布的政策,对个贷率进行三级分类。
一级响应:个贷率低于85%,属流动性过剩,应实施积极宽松的住房公积金贷款,加大对购房缴存职工的支持力度。
二级响应:个贷率85%(含)―95%,应实施稳健的住房公积金使用政策。
三级响应:个贷率在95%(含)以上,应实施适度收紧的住房公积金使用政策。
根据这个分类标准,南通、合肥、宿州、钦州、芜湖、洛阳、衢州、柳州、福州、贵阳,这10个城市公积金个贷率触碰了红线(个贷率95%及以上),而呼和浩特、青岛、保山、随州这4城的流动性明显过剩(个贷率85%以下)。其他6城为二级响应阶段。
报告认为,公积金市场应加快建立流动性风险防控管理长效机制,实施“分级预警、适度调控、保障刚需”住房公积金贷款和提取政策,促进房地产市场的平稳健康发展。
对应报告的提法,昆明去年的公积金个贷率仅72.75%,流动性明显过剩,宜考虑实施积极宽松的公积金贷款政策。
昆明公积金利用率不高
昆明虽不在此次的监测范围,但根据4月1日发布的《昆明市住房公积金2020年年度报告》,昆明去年个贷率72.75%,且较上年末下行4.54%,公积金的利用率不高。
根据报告,去年,昆明公积金缴存总额1743.72亿元,比上年末增加14.67%;缴存余额482.20亿元,同比增长3.71%。
在缴存职工中,中、低收入占97%,高收入占3%;在提取职工中,中、低收入占95.50%,高收入占4.50%。
在贷款职工中,30岁(含)以下占46.81%,30岁-40岁(含)占34.63%,40岁-50岁(含)占15.06%,50岁以上占3.50%;首次申请贷款占96.50%,二次及以上申请贷款占3.50%;中、低收入占98.81%,高收入占1.19%。
可以看出,昆明的住房刚需人群对公积金的依赖程度比较高,如中、低收人人群及30岁以下的年轻人。
维持了3年的30万贷款额度能提高吗?
在昆明拥有一个家是很多人的梦想
显然,公积金是有着庞大的需求人群的,但昆明去年的个贷率居然还较上一年下行,说明目前的公积金政策是某些方面影响了公积金的使用。
目前,昆明市公积金贷款最高额度为单职工缴存家庭30万元,双职工缴存家庭50万元。
事实上,昆明在2018年就开始收紧公积金贷款额度了。从单职工最高40万元、双职工最高80万元调整为现行的额度,下降幅度还是比较大。
横向对比,昆明的公积金贷款额度也是较低水平。据2018年的数据:北京市管和国管公积金贷款最高额度为120万元;广州个人最高60万元,夫妻双方最高100万元;成都个人最高40万元,家庭最高70万元。
一方面,昆明的公积金贷款额度在全国也属于较低水平,使用率低,流动性过剩,另一方面是节节上涨的房价和商贷利率,刚需族买房难度越来越大。
据国家统计局发布的今年3月70个大中城市的新房、二手房销售价格的变动情况显示,3月,昆明新房和二手房价格继续上涨,其中新房已连续上涨了12个月,创今年涨幅新高。且昆明涨幅位居全国第三。
商业贷款利率也呈上升趋势,据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示,2021年4月全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4BP(1BP为0.01个百分点);二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2BP。
昆明主流银行近期贷款利率(2021年4月)
昆明的商业贷款利率在全国虽属中偏低水平,但银行首套房的贷款利率也提高了,最低为5.15%,最高为5.45%;二套房贷款利率最低为5.4%,最高为5.7%,利率差0.3%。其中广发、浦发、招商、民生四家银行利率出现小幅上涨。
另外,昆明还有个更不利之处是支持公积金贷款的楼盘不多,也是公积金个贷率不高的一个原因。
这些因素无疑都加重了购房的资金压力,特别是有自住需求的人群,缴存了公积金却难以使用,与公积金的政策初衷并不相符。
虽然近期昆明也出台了商转公的政策,对于使用缴存公积金的人可以一定程度降低购房成本。但最重要其实还是贷款额度,30万的贷款额度无论怎么看,都实在是过于低了,与3年前收紧额度的时候不同,目前昆明公积金资金池充裕,而房价和商贷利率节节上涨,为发挥公积金对缴存职工自住购房的支持作用,是时候适当放宽额度政策了。