观澜丨“深房理”，一个值得重视的“炒房”样本

据新华社等报道，针对网民对“深房理”存在违法违规炒房行为的举报，4月8日，深圳住建、公安、银保监、网信办等七个部门联合发布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》，表示正在对举报内容进行调查，相关调查处理结果，将第一时间向社会公布。

在坚持“房住不炒”政策的今天，居然爆出“深房理”这样一个在“炒房”上无所不用其极的“炒房”样本，值得我们警醒。

一是“深房理”炒房公司化

根据公开资料，这个“深房理”的“主持人”是李雪峰，网上称作“著名房产专家”。南方+报道，李雪峰在2010年到2017年倒楼板，在2015年左右频繁发微博发表楼市观点，并凭借一条微博火了起来，成了深圳乃至全国知名的房产大V，目前粉丝有140多万。李雪峰是深房理信息技术（深圳）有限公司创始人，也是法定代表人，公司经营范围包括：一般经营项目是：商务信息咨询、互联网技术咨询（以上不含限制项目）等。

目前来看，所谓的“商务信息咨询”主要内容包括为炒房客提供信息咨询和相关服务，深房理是一个知识付费平台，宣扬“深圳房价会一直涨”，教会员如何投资房产，会员初级门槛3980元/年，高级版的摇篮会员1.38万元/年。

二是“深房理”被查揭开了“经营贷”流入房市的秘密

这些年，防止“经营贷”进入房市的政策有很多，但一般人并不清楚“经营贷”进入房市的通道，“深房理”被查则揭开了“经营贷”流入房市的秘密。

通常，经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要，但漏洞总是有的，“深房理”的公司化运作就为“经营贷”进入房市提供了身份方便。如果一个人没钱买房，“深房理”作为公司可以操作经营贷，加倍杠杆，再推荐各类贷款 “以贷养贷”。

针对经营贷违规流入楼市问题，深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报的核查结果是：已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。4月2日，深圳市住房和建设局发布公告表示，该局将配合深圳银保监局、人民银行深圳市中心支行开展防止经营贷违规流入房地产领域联合排查行动，并公布了接收举报的途径，向广大市民征集线索。

但这次“深房理”报道中，仅“深房理装修队003”的用户爆料，就有102份炒房材料，假设每套房子总价为600万，总金额就达6.12亿元，是深圳自查经营贷金额的10.5倍，说明“经营贷”违规进入房市的资金量较大，而“深房理”这类公司正是“经营贷”进入房市的“中转地”。

三是“深房理”炒房进入了“专业层级”

“深房理”炒房有规模，有组织，操作相当专业。比如，“美妈陈小泉”是深房理的绝佳搭档，为深房理提供包装了大量地产金融法律知识。资深会员能享受到“摇篮筹划”，号称能实现买房一条龙服务，可以资助会员用三成自有资金得到七成银行策划抵押贷款买下房子。在专业人士的“帮助”下，为购房者提供违反规则乃至法律的买房一条龙服务。

“深房理”甚至开发了一个小程序“房理”，实现了深圳房产证券化，还同时具有银行、中介、证券交易所的功能。一个连金融机构都不敢做的业务，深房理居然做得“风生水起”，“深房理”通过代持、合资买房等方式，把房产所有权按股权比例分割给多个出资人。

因此，“深房理”不是炒房“游击队”，而是“专业队”，有各种违反法律和规则的手法。在查处后，带头人“理总”在微博上甚至公开喊冤：“我没有炒房，没有非法集资，没有绕开限购。没有受害者，哪来的杀猪？”气焰嚣张，应对这样的“专业队”，不能等闲视之，需要专业性应对。

四是“深房理”式炒房危害性较大

“深房理”式炒房本质上是一种有组织的“团伙性”炒房，他们控制着很多房源，又有着“经营贷”这股“活水”，还有专业性人士提供逃避法律规则的手段，在市场上兴风作浪的本领较强，常常能对房价上升起到推波助澜的作用。以深圳为例，去年3月开始深圳房价就开始出现涨幅，可是政策调控7月才到位，但是这个调控似乎并没有立竿见影，房价还是一路高歌猛进，到了今年2月才开始正式发力，出台对于二手房指导价格，深圳楼市这才冷却下来。

“深房理”式炒房不利于国家金融安全和实体经济的发展，更直接影响百姓安居乐业，因此危害性很大。

五是“深房理”被查处源于“偶然”，这说明管理上的漏洞还有不少

“深房理”被查处，源于一次偶然事例。去年5月，“微博@7蟹姐姐”曝料，自己在深圳买房，被深房理套路贷。“7蟹姐姐”一没钱，二没名额，就在深房理的指导下，和深户会员假结婚，还找小贷公司借款。按计划，她后续可以用经营贷堵上资金缺口，但当时正值深圳严查经营贷，“7蟹姐姐”经营贷办不了，同时深房理的人也没有搭救，资金链断裂最后，“7蟹姐姐”的这套养老房成了法拍房，她本人也前后损失了200多万元。也就是从这时候开始，深房理才进入大众视野。

因此，“深房理”被查处是偶然的，所以有媒体说“这次暴露的，可能只是深圳炒房的冰山一角”。前一段，一些地方自查“经营贷”都查出一些问题，北京查出金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%；上海已发现涉嫌违规贷款123笔、3.39亿元；广州第一阶段发现违规贷款1.47亿元，涉及305户。整个广东（不含深圳）已排查出2.77亿元贷款违规流入楼市。这说明，“深房理”式炒房可能不局限于一城一地。

“深房理”被查处不是主动执法发现的，而是资金断裂之后“被动式”发现的，这说明在炒房查处上，我们还有一些短板，不排除还有一些隐匿的尚未发现的违规“炒房公司”“炒房团伙”。

从“深房理”的炒房运作模式来看，其虽然架构复杂，但其运作还是玩的击鼓传花游戏，只有房价不断上涨，才能维持以“贷款”还“贷款”，一旦房价不上涨，这游戏就玩不下去了，这时最后的“接盘侠”就成为冤大头，“7蟹姐姐”的经历诠释了这一点。

“深房理”被查处，也说明了“经营贷”发放过程中存在的问题。这些年。虽然监管部门频出重拳，但涉房贷款违规现象并未彻底销声匿迹。问题出在哪里，值得反思。

“魔高一尺，道高一丈”，从供给端来说，必须加强对违法违规的银行业机构和相关从业人员的监管和处罚力度，同时银行等金融机构要加强自身公司治理，强化合规经营意识，确保合规和风控措施到位。信贷资金违规流入楼市，监管层应当从严监管，在移动互联网时代，这样的监管不应成为盲区。从需求端来说，应加强对贷款人的宣传教育，强化贷款人对违规使用消费贷、经营贷购房可能带来的相关风险的认知。