金辉控股IPO全球发售，最高募集资金31.05亿港元

10月16日，港交所披露信息显示，金辉控股已通过上市聆讯，并公布发行价格区间、发行规模及时间表，预期将于10月29日在港股正式挂牌上市。

早在2013年，金辉控股就向港交所递交上市申请书，但因申请状态失效而终止，2016年谋求在A股上市无果。金辉控股此次IPO发行价格区间为每股3.50-4.50港元，基础发行规模6亿股，可超额配售不超过0.9亿股，最高募集资金31.05亿港元。

上市募得资金约60%将用于为物业开发项目的建设拨资，约30%将部分用于偿还项目开发的部分现有信托贷款，约10%将用于一般业务运营及运营资金。

最新版招股书显示，截止8月31日，金辉控股尚未结算的预售房款(合约负债)为713.84亿元，较此前更新数据有较大幅度提升，这得益于预售额的有力增长。

近年来，金辉控股发展稳健。据中指院数据，在今年前9月房企业绩排行榜上，金辉控股位居第43名。招股书显示，2017年、2018年及2019年，金辉控股的年收入分别为人民币117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率达48.5%，其中2019年度增幅高达62.56%。公司半年报显示，2020年上半年实现营业收入109.72亿元。

从盈利指标来看，2017年至2019年，公司毛利所得分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，复合年增长率为22.2%。在毛利率上，截至2020年4月30日止四个月，公司毛利率为26.6%，较2019全年的21.8%有大幅提升。

近年来，金辉控股的债务结构在持续改善中。2017年、2018年、2019年、2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，呈逐渐下降趋势，且负债水平优于行业大多数公司。根据wind数据统计，2019年中期，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数为51%。

招股书及公开资料显示，金辉控股遵循全国布局、区域聚焦、城市领先的全国性大型地产开发商定位，截至今年7月底，金辉控股拥有160个不同开发阶段的物业开发项目， 覆盖31个城市，重点聚焦在长三角、环渤海、华南、西南的及西北等五大区域，这成为金辉控股规模化发展的基础。

金辉控股招股书显示，截至今年7月31日，公司总土地储备为2908.2万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备高达93.3%。目前公司已进驻的地区包括北京、上海、杭州、苏州、重庆、西安、福州、成都等重点城市。

在具体战术上，金辉以专注于发展省会二线城市及周边作为布局核心，并聚焦于为首置、首改客户提供住宅物业。

招股书显示，金辉控股拥有四大产品系，分别是针对首置客户的“优步系”产品，针对首改客户的“云著系”产品，面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。其中优步系、云著系产品占据金辉权益建筑面积约57.8%。

稳健的业绩及财务表现使得金辉控股能够在债券市场以较低的成本获得融资，其中6月份发行的一笔境内公司债获得6.95%的票面利率，同期发行的另一笔3.25年长期美元债，最新收益率已降至8%以下。

良好的公司信誉及稳健的公司发展状况，也让金辉持续获得评级机构的肯定并上调评级。此前，联合评级国际有限公司将金辉的国际长期发行人评级上调至‘BB’，展望稳定。10月14日，惠誉上调金辉评级，评级结果为“B”评级，展望由此前的“稳定”调升至“正面”，反映了金辉的市场地位和财务杠杆的改善。

金辉控股在招股书中表示，公司出售了物业管理服务业务，并于2019年12月完成该项出售。因此，截至2020年4月30日止4个月并无录得任何物业管理服务收入。

此前承担金辉控股项目物业业务的是该公司的子公司北京金辉锦江，成立于2002年8月20日。2019年12月，金辉以2700万元将其出售给了福州金惠物业管理有限公司，而金惠物业由林金辉董事长林定强夫妇全资所有。

有传闻推测，金辉控股将物业公司出售是为了计划单独上市。接近金辉控股的人士透露，“金辉控股的物业公司有上市计划，但是还没有具体时间表。”