住房租赁市场规模超过万亿，头部房企布局长租公寓

日前，住建部公布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提及支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

有报告数据显示，截至2017年，全国住房租赁市场租金规模达到1.3万亿元，每年新增租金规模约1000亿元。从房企布局情况来看，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。

结合各房企披露的情况来看，房企布局长租公寓大多是对业务多元化的尝试。

以万科A为例，公司2020年中报详细披露了多元化业务布局情况，长租公寓正是其中一部分。截至报告期，公司已在33个城市累计开业泊寓12.73万间，上半年新开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）出租率为93.7%，住房租赁业务上半年实现营业收入10.5亿元。

2019年，中骏集团控股明确了以房地产开发为主体，以新零售购物中心和长租公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式，主推中高端长租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中报披露期，FUNLIVE方隅已布局15座城市，管理规模20000间。

龙湖集团2020年中报提及，公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。冠寓作为公司发展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。公司表示，未来该部分业务将为公司投资物业租金增长奠定坚实的基础。

除房企外，也有物业公司涉足长租公寓。如南都物业，公司2020年中报显示，上半年公司长租公寓业务实现营业收入1246.20万元。

中研网数据显示，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。从2019年开业情况来看，TOP10企业增长情况较好，万科泊寓和龙湖冠寓新增规模占TOP10房企长租公寓新增规模比例近6成。

虽然已有一定比例房企布局长租公寓业务，但整体来看，各家布局规模较小，该业务营收占总营收的比重也较低。

“房企布局长租公寓或是看好未来的发展空间。当前房地产开发仍是房企主业，且长租公寓多处亏损状态，因此规模较小。”中原地产上海首席分析师卢文曦告诉中国证券报记者，在持续亏损状态下，也有房企将其剥离独立经营。

中国证券报记者注意到，不少房企公布了年内长租公寓的布局计划。

在2020年中期业绩说明会上，龙湖集图首席执行官邵明晓表示，对长租公寓业务充满信心，其有非常庞大的用户群，21-35岁用户群的数量非常大。加上整体资金成本比较低，预计今年可完成10万间开业和20亿元收入。

他说，冠寓今年开始盈利，虽是微利，但是一个好的开端，未来会将重资产和轻资产比例深度优化。目前冠寓整体毛利率在32%-35%，开业6个月项目的出租率达到88.6%。

中骏集团控股在2020年中报中提及，公司继续奉行一体两翼的发展模式，重点布局海峡西岸经济圈、中西部地区及粤港澳大湾区，将继续落实购物中心与长租公寓两大抓手。公司方面称，计划至2025年，全国布局20万间长租公寓，管理租金规模超100亿元。

万科A2020年中报披露，截至报告期，公司规划和在建中的泊寓尚有5.77万间。

中研网报告称，从市场规模来看，截至2019年，住房租赁市场租金规模达到1.3万亿元，每年新增租金规模约1000亿元。住建部数据显示，2019年一二线城市租房比例达50%，规模化住房租赁企业市场份额仅2%，住房租赁企业市场发展前景可观。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，之所以越来越多的房企布局长租公寓，一是住房租赁市场庞大，目前竞争并不充分；二是热点城市外来人口净流入快速增长，房价水平居高，住房租赁需求旺盛，且国家政策倾斜，并明确提出加快发展住房租赁市场。

值得一提的是，国家政策对长租公寓发展频释利好。

早在2016年，国务院就曾出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”。此后，房企通过发行债券等方式融资，促进了长租公寓行业发展。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，其明确提及，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

卢文曦表示，长租公寓是长周期的行业，风投资金往往强调短周期、高回报，且对投资标的选择要求较高。此次住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中提到的相关融资政策更能吸引公众资金参与，且管理更加透明，有利于促进行业良性发展。

在陈霄看来，相关融资、税收等方面的优惠政策，可有力地促进长租公寓的发展。“长租公寓在经历了多年的运营沉淀后，已逐步意识到精细化运营才是立身之本，在国家政策扶持下有望加快发展。