贝壳找房上市首日市值达422亿美元：华尔街如何理解居住服务

作者：Stone Jin

出品：IPO早知道（ID：ipozaozhidao）

据IPO早知道消息，北京时间8月13日晚间，国内最大的房产交易及服务平台贝壳找房（以下简称“贝壳”）以“BEKE”为证券代码在纽约证券交易所挂牌上市，正式成为“中国居住服务平台第一股”。

贝壳昨晚开始交易后大幅高开，截至北京时间今晨美股收盘，贝壳报于每股37.44美元，较发行价上涨87%，市值达422亿美元。在所有中概股公司中，贝壳的这一市值，排在阿里巴巴、拼多多、京东、网易、百度之后，其中排在第五名的百度目前市值为429亿美元。

现有股东及国际长线基金参与认购发行

贝壳在本次IPO中总计发行1.06亿股美国存托股票（ADS）。值得注意的是，鉴于在认购过程中颇受投资者青睐，贝壳提前一天结束招股，最终每股20美元的发行价亦高于早前拟定发行区间（17美元至19美元）的上限。

以此发行价计算，贝壳在本次IPO中共募集21.2亿美元，成为继2018年3月29日在纳斯达克上市的爱奇艺后，2年半以来国内在美上市募资规模最大的新经济企业。

高盛、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通、中金公司等多家国内外知名投行位于承销团之列，承销商总计享有1590万股ADS超额认购权，若执行“绿鞋机制”后的募资规模至多可达到24.38亿美元。

作为贝壳的现有股东，腾讯、高瓴资本以及红杉资本中国基金参与认购发行以示对贝壳的长期看好；而国际顶级长线基金富达（Fidelity Management & Research Company LLC）及其关联实体则认购高达4亿美元，成为贝壳的新增投资方。

IPO后，贝壳创始人兼董事长左晖将继续个人持有26.2%的股份。此外，由于部分股东将其持有的A类普通股投票权授予左晖代理，因此左晖投票股权占比为42.4%，累计投票权将达到82.8%。

腾讯、软银、高瓴资本则将继续持有11.1%、9.3%和4.8%的股份，而华兴新经济基金亦持股3.4%。

贝壳创始人兼董事长左晖

国内仅次于阿里巴巴的第二大商业平台

作为国内最大的房产交易及服务平台，贝壳的前身可追溯至2001年成立的地产经纪品牌“链家”，在其成功搭建行业基础设施和标准后，为解决房地产交易及服务效率偏低的行业痛点，贝壳选择重塑服务提供者和购房消费者的搜索和交易过程，目前已覆盖二手房、新房销售、房屋出租、房屋装修、房地产金融解决方案和其他服务等领域。

2019年，贝壳共完成超过220万单交易，总计产生21280亿元（人民币，下同）的交易总额(GTV)，成为中国最大的房地产交易和服务平台，同时也是横跨所有行业的第二大商业平台。

从商业模式上来看，贝壳最大的两个创新分别为ACN经纪人合作网络以及“真房源标准”行业标准。

前者作为平台最重要的底层操作系统，使得包括购房者、 卖房者、房东和房客在内的住房客户能够与房地产经纪品牌、门店和中介机构顺利进行住房交易。

换言之，贝壳的ACN主要扮演了三个角色：1、使得服务提供者之间的信息和资源共享，打破信息孤岛；2、分配中介经纪人之间的合作关系来实现跨店面、跨品牌的合作；3、为经纪人、店面、品牌和其他服务提供商创造一个专业的网络，让他们可以在平台上互联互动。

在率先推出“真房源标准”行业标准后，贝壳自2008年起不断构建和丰富“楼盘词典”，其中包含真实和独特的房源信息。截至2020年6月30日，贝壳的“楼盘词典”涵盖了约2.26亿套住房，是中国最全面的房源数据库。

截至2020年6月30日，贝壳平台已进驻全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

资本市场如何认知

鉴于贝壳商业模式的创新性，目前国内外均尚无可直接完全对标的公司。

而纵观目前所有在美股上市的企业，美国在线上房地产经纪与代理网站Redfin以及美国房地产信息查询网站Zillow的业务与其有着一定的相似；但相较之下，贝壳的优势更为明显。

其中，Redfin主要通过收取房屋销售的交易佣金来获得收入，也就是所谓的“佣金驱动”的房产中介服务，这部分业务最大的卖点是佣金比例更低；此外，Redfin目前亦提供针对卖方的清洁、针对买方的金融服务以及虚拟看房等增值服务。

Redfin7月末发布的2020年上半年财报显示，营业收入同比增长31.42%至4.05亿美元；净亏损则同比增长14.78%至6801万美元，依然未能实现盈利。

相比之下，贝壳2020年上半年的营业收入同比增长39.0%至272亿元人民币，净利润则为16.1亿元人民币，同比增长188.6%。

显然，无论从业务体量还是盈利能力两方面去考量，Redfin与贝壳尚无法相提并论。而事实上，Redfin今年以来的累计涨幅已达108%，颇受投资者看好。

与Redfin类似，Zillow 2020年至今的累计涨幅同样超过65%，但这一从房地产信息查询网站起步的公司在2018年才开始切入经纪服务。

转型初期，Zillow饱受诟病，分析师及投资者主要的顾虑在于，原本Zillow赚取的是高利润的广告服务收入，而买卖房产则无疑是一项资本密集型的业务，利润明显低了很多。

2年过去，Zillow的市值已从不足70亿美元增至170亿美元，即使其2019年的净利润依然为负。

因此，从市场教育的角度来看，贝壳的商业模式，尤其是经纪业务，已颇为投资者及分析师熟知。

这也就不难解释，为何在房地产线下交易颇为艰难的2020年，贝壳仍在发行过程中被投资者“哄抢”份额。

至于未来，随着财务数据的愈发可观、国际顶级长线基金的加持、以及龙头效应的持续放大，已“暴露”在二级市场下的贝壳或许能够创造更大的惊喜。