监管层精准管控 借新还旧 房企发债难度加大的原因「定量管理 精准管控」

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中房报记者 付珊珊 上海报道

10月20日，高层对近期房地产市场形势再次做出表态。

刘鹤副总理表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

央行行长易纲指出三点：第一，恒大风险是个案风险。应对措施方面，一是避免风险传染至其他地产企业。二是避免风险传导至金融部门。第二，严格按法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。第三，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。

央行副行长潘功胜亦表示，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

房地产作为资金密集型行业，所有风险最终都归结到资金面上，近期高层密集发声也被不少业内人士看作是房地产相关政策面会适度缓和的重要信号。

然而事实是，当前房企面临的资金环境依旧不容乐观。

“虽然高层密集发声，维稳房地产市场情绪，但在监管层明确出台相关规定之前，房企目前的艰难处境依然不会有实质性的缓解。”在一位房企高管看来，年底各家银行贷款额度有限，基本没有多余的空间，加上中央检查，金融机构更不敢主动给房企放款。

另一方面，监管层正以实际行动对房企发债进行更精准管控。

据财联社消息，近日监管部门对交易所债券发行业务进行窗口指导，要求对房企借新债还旧债发行时间只能在回售登记登记期结束后，且不允许转售。“借新还旧”的资金只能用于偿还旧债本金，不能用于偿还旧债利息。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，新的指导意见有利于管控房企融资资金的真实使用用途，避免房企过度融资以及资金挪用。这意味着，未来房企融资额度受到严格限制的同时，债券发行难度也会进一步提升。

“借新还旧”不得用于偿还利息

“只能严格执行了。”一位对该消息有耳闻的上市房企首席财务官表示，这个政策会令很多房企雪上加霜，大家只能自求多福了。

中指研究院认为，房企债券发行的主要目的之一便是置换到期债务。从此次新的指导意见来看，监管层有意从三个方面对房企债券发行进行精准管控。

一是对新债的发债时间进行了限定，在旧债回售登记全部结束之后，房企方可获知确切的未到期债券余额，在此时点之后才可着手新债发行，做到债务置换额度的精确度量；二是堵住了二次发售的空子，意见中提及的“不允许转售”意味着已回售部分的额度不可以再次拿来融资，避免超额融资；三是明确了债券融资的使用目的，融资额只可偿还本金部分，不得用于旧债的利息偿还。

据上述财务官透露，此前很多房企会用新借来的钱还旧债的本金和利息，但实际上，利息本来就不应该进行再融资。

“如果连利息都还不起的企业，风险是相当大的。”该财务官继续表示：“这个政策出来后，房企就不能再用新借的钱还利息了，因为监管部门会抽查企业的流水账单，如果被查出，后果就严重了。”

另一家百强房企的财务官也表示，最近确实有这个消息传出，但具体到公司层面，还并未接到相关正式通知。

“这个政策过往就存在，只是这次明确了只能还本金不能还利息，这个不算新政策，可能只是对过往政策进行再次强调。”该财务官表示，这一政策对一些境内公司债或者私募债存量较大的企业会有较大影响，但其所在公司在国内没有公司债，相对而言压力小一点，也没有这个包袱。

在采访中，像上述这样不依赖境内公司债、认为该政策对公司影响不大的房企不在少数。然而，这些不依赖境内公司债的企业处境也并不乐观。

一般来说，相比其他形式的融资，发行公司债审批效率更高、融资规模更大、发行期限更加灵活、募集资金用途也更广泛。若房企公司债较少，则反之其境外债或者非标融资占比可能就较高。

目前，受中国恒大等公司风险事件影响，投资者明显信心不足，9月末至今众多房企海外美元债大跌。资本市场的信用危机又反过来使房企发行美元债难度加大，不少房企为了能够成功发债进行“借新还旧”，不得不在发债利率上做出让步，进一步推升海外发债成本。

统计数据显示，三季度，房地产美元债融资成本由二季度的6.3%上升至7.5%。若对应到具体企业中，有的发债利率超过10%，但即使如此，在不少房企人士看来，发债利率已经是次要，债券能够成功发行已经不易。

房企应对：加快销售谨慎投资

不断收紧的融资环境让资金本就不充裕的房企更加举步维艰。融资被严堵后，房企还有什么办法获取资金？

“只能通过销售了，不然也没有其他渠道了。”上述上市房企首席财务官表示。

但目前房企销售端也面临了严峻的市场形势。

根据克而瑞研究中心发布的报告显示，百强房企7月至9月单月业绩已经连续三个月同比下跌，且同比跌幅在进一步扩大。从环比数据来看，今年9月百强房企单月销售操盘金额首次出现环比下降。

国家统计局发布的房价指数也显示，70城房价逾六年来出现首次普跌。

上述财务官表示，在此市场环境下，为了刺激销售，房企也会推出一些折扣房，但因为很多地方政府明确不让降价，所以房企也只能适当提供优惠。

其指出，实际上，很多城市很多项目已经是一二手房倒挂的状态，这些市场上，购房需求是有的，但按揭太慢影响了买家的情绪。相比买家的观望情绪，房企目前能够提供的优惠能起到的作用很有限。

“要想市场有明显好转，肯定是个人购房贷款松一松才行。”

近期，房地产消息面上充斥着负面新闻，整个行业信心低迷。为了稳定市场情绪，央行等监管层面也不断出现维稳和政策“纠偏”声音，例如明确提出的“两个维护”以及央行金融市场司司长邹澜表示部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在误解，认为房企新开工项目的贷款应当得到合理支持等。

在这种频繁表态下，近期房地产市场的确出现了一些积极消息。

“本周开始个人按揭贷款的进度比之前快一些了，希望以后能够更好。”上述财务官透露，

除此以外，该财务官认为，现阶段，房企对外不仅要积极销售回款，同时也要捂紧钱袋子，要把投资管控住，谨慎投资。

实际上，从各地第二轮集中供地的表现来看，民营企业已经鲜少参与公开拿地，土地市场几乎成了国企央企这类玩家的战场。中国指数研究院统计的前九月拿地排行榜上，拿地金额TOP10房企中有7家房企具有国企央企背景，而世茂等以往公开市场拿地较多的民营房企几乎已经处于拿地排行榜的底部。

“不仅是拿地投资，还有收并购方面也要谨慎，等行业形势进一步明朗后再行动。”该财务官认为，房企目前更重要的还是经营性现金流能够提升，用经营性现金流的增量去对冲融资性现金流可能出现的负项。

对此，不少房企已经有所行动。以往，投资是房企中至关重要的业务部门，但当下，由于投资收缩，不少房企的投拓人员能够发挥的价值相对弱化，这部分人员也面临转岗或者被裁员的境况。例如，中梁控股山东区域集团就要求投资条线人员到营销一线去轮岗，要求投发条线人员要无条件服从工作分配，对不服从调配安排的，“该淘汰淘汰”。

唏嘘之际，也有房企人士表示，轮岗已经不错了，其所在公司投资部门人员直接被裁掉一半，市场环境不好时，能够保得住“饭碗”，且行且珍惜。