平安投资失误「平安不动产基金何总」

号称自己是核心地段物业的不少，但平安此次收购的六个来福士，是真的核心——项⽬全部位于中国核⼼城市，均为地铁上盖项⽬，区位优势难以复制。

比如，上海长宁来福士地处上海中山公园商圈的核心地段，上海成熟的商业区之一，项目直接连通2、3、4号线换乘站中山公园站。随着中山公园商圈城市副中心的建立，未来发展潜力大。

杭州来福士直接连通4号线江锦路地铁站，距已通车的2号线钱江路站、距已规划并在建的地铁9号线和7号线约5至10分钟步行距离 ……是杭州钱江新城CBD地标级建筑之一。

这六个项目均已建成并运营成熟稳定。

这些优质核心物业，仍然有增值潜力——因为中国经济仍在高速发展，目前我国人均碳排放不足发达国家1/3，未来的发展空间依然很大，城市化和城市更新仍然会继续。上北深广等等一线城市，核心商业具有很强的不可复制，不可替代性，作为长线投资者来说，时间会给予最高的回报。

未来，保险业的投资行为要从短期获取快速回报，转向获取长期收益。不夸张地说，谁能拥有更多能产生长期收益的优质资产，谁就获得了面向未来的竞争力。

占据核心城市的核心地段，随着国家和城市的发展，物业价值水涨船高，这是躺着赚钱的逻辑。还有站着赚钱的逻辑——运营。

同样的资产，不同的运营者，有天壤之别。凯德过去多年的表现，充分证明其是一个优秀的运营者。

比如，上海人民广场来福士是凯德在中国第一个来福士综合体，2003年建成至今已运营了18年，目前是上海最著名且业绩最好的综合体之一。

2020 年受疫情冲击，购物中心出租率大幅下滑，但绝⼤部分来福士项⽬的出租率仍稳定在 90%以上，更是有力的说明。

数据来源：仲量联行 制图：城市战争

此次收购完成之后，凯德依然持有这个6个项目12.6%-30%的股权，并继续负责项目的运营及资产管理。

可能有人会说，新冠疫情极大地改变了人们的消费习惯——更多地从线下走到了线上。这确实是事实，但带来的并不都是冲击。

第一，目前，线下销售的规模仍然远超过线上销售规模，根据国家统计局发布的2020年中国经济年报，去年社会消费品零售总额391981亿元，其中，网上零售额117601亿元，占比30%。

第二，中国的网络零售渗透率已经全球最高，2015-2019年，中国的网络零售渗透率快速提升，2019年达到28%，同期，英国、美国和日本分别为18%、15%和9%。疫情带来的线上对线下冲击的风险是存在的，但与世界其他地区相比，中国受到的影响相对更小。这从2020年仅从上年的28%上升到30%就可见一斑。事实上，现在互联网企业也在寻求线上线下的融合。

第三，疫情也对民众的旅行方式产生了深远影响，出境旅行计划的取消使原本散落在全球各地的销售额回归中国本土，带动商场、特别是以奢侈品品牌这种非常强调实际购物体验为主的高端商业，在2020年二三季度快速复苏。

第四，即便在数字时代，凯德也是佼佼者。凯德中国有一个很大的团队是专门做数据的，多年前，时任凯德集团华北区域总经理袁嘉骅曾在演讲中表示，凯德最担心的竞争对手不是大悦城、万达或者万科，而是腾讯等；为了不在接下来的洗牌中被洗掉，凯德必须要更多让科技为业务赋能。

凯德华北区在集团「凯德生活圈」的基础上，提出「线下线上一体化、24×365×全天候」的业务模式，旨在打造一个真实的、持续有生意的零售平台，让消费者有得选、商家有得赚。

北京来福士邀请著名美妆KOL一起参与“母亲节”专场直播

来源：凯德中国官网

以北京来福士中心为例，其坚持「生态运营者和赋能者」的属性，在租户上线凯德星商城后持续给予高效的运营维护支持。一方面通过维护首页活动露出、协助租户上架商品、对租户进行线上运营培训等措施，保证产品上架率和动销率，建立线上品牌规模，拉动线上销售额。另一方面，则是紧抓直播和社群活动，利用直播做短时间销售爆发。2021年第一季度，北京来福士实现线上销售额近340万元，其中3月单月销售额超过200万元，环比增长约61%。

截至2021年第一季度，凯德华北区30.8%的线下租户已入驻凯德星商城，一年来线上销售额近8,000万元。

上海、杭州来福士等，在线上联动租户及商户，线上线下一体化，增加会员粘性等方面也卓有成效。

当然，平安的作用也不可忽视。凯德比较重视业务本土化，此次牵手平安人寿，无疑是其深入推行本地化运作的关键一步，平安也可以凭借自身优势，为后续资产的运营和增值赋能。

这方面，最典型，同时也最具可比性的案例是中国台湾的国泰人寿。此前50多年，其几乎只买不卖。其在中国台湾拥有的用于出租的大楼就多达1000多栋，由于其拥有长期且便宜的资金，在经营上，可以从长远发展的角度规划，运营效果极佳，仅租金每年的收入就能达台币500亿元以上。运营推动的物业增值，加上城市发展带动的增值，国泰每年在不动产上增加的资产就高达1000亿元台币！

即便像日本这种城市化早已完成，老龄化严重的国家，商用不动产同样具有投资价值。2019年，德国安联保险集团即投资了约1300亿日元，购买了位于东京和大阪的共约80栋租赁用公寓。

安联在中国的布局更加频繁：2017年7月，联手新加坡吉宝集团以约5.25亿美元(约35.73亿元人民币)的交易价格，收购了位于上海虹口SOHO；2018年4月，又联合基汇资本以约30亿元，成功收购上海凌空SOHO四座办公楼群中的两幢；此后，安联地产还收购了北京A级办公地产高科岭(Zlink)。尝到甜头后，在2020年其选择逆势而上，收购了上海市湾谷科技园甲级办公楼资产新湾财智中心。

安联不动产亚太区行政总裁Rushabh Desai曾表示：“中国经济已成功由制造业主导模式转型为更均衡的服务业主导模式……我们看好中国新经济行业长期发展。”

相比之下，平安更胜一筹。

首先，在项目的投后管理阶段，平安拥有专业、精细的标准化制度与流程基础，将积极导入自身的优质资源为项目赋能，以「融投管退」全生命周期的管理，推动实现资产价值的成长与增值。

其次，依托在不动产领域丰富的投资管理经验，平安深挖业务应用场景，已经打造了覆盖投前、投中、投后、退出四大阶段的KYP（智能投资一体化平台），实现了投资业务全流程线上化。在智慧投后方面，已实现投后管理人机协同，将业务智慧与科技手段充分结合。确保项目运营能快速调整，以保持在最佳的状态。

最后，对于凯德项目，未来，平安还将通过派驻董事、监事、高管，参与项目的重大事宜决策。

凯德 平安优势互补，等于给项目上了双保险。

小结

和谐健康以90.6亿元收购北京SK大厦，平安330亿元收购6个来福士部分股权……如此密集且大金额的收购，都发生在6月。这显示了，险资、资管机构正在迅速出击中国商业不动产大宗项目，逐渐成为中国不动产市场的重要玩家。

险资的优势是规模大、久期长，不动产投资项目的特点是所需资金规模大，投资期限相对较长；险资投资不动产项目既可保值增值，又可分散风险，可谓珠联璧合。这其中，平安的优势十分明显：

1、其布局的是整个不动产领域——有商办物业、还有轨道、交通、长租公寓、物流、产业园等。这有别于大众理解的传统地产开发，是「投资、持有、运营」的。

2、平安具有专业的投资能力、投后管理能力、风险控制能力及优质项目，特别是商业地标的打造能力——覆盖全价值链，即投资、规划设计、建设、运营管理。

如上所说，不动产的长期收益优秀于股票、债券指数等，多样化的投资标的，加上专业、稳健、谨慎的投资风格，市场风险可以被平滑到最小。不难预见，未来，平安还会在「投资、持有、运营」上继续保持领先，行稳致远。