限竞房烂尾「限竞房弊端」

来源：央视财经

离交房只剩8个月，却只挖了一个基坑？！上千万元的“限竞房”变“陷阱房”，400位业主被坑惨……

过去几年，伴随着房地产市场的热潮，部分房企的规模和业绩实现快速增长，很多房企都喊出了“千亿房企”“业绩翻倍”的口号。

但如今，这些高杠杆经营行为所带来的风险开始显现，购房人的合法权益受到了损害。

北京：泰禾丽景家园

“限竞房”变“陷阱房”

对北京泰禾丽景家园的400位业主来说，花了上千万元资金买的房子已经成了他们最大的烦心事。

2018年10月，泰禾丽景家园以6.7万元左右的均价入市销售，如今，两年过去了，离交房只剩8个多月时间，整个项目却还有相当一部分楼栋只挖了个基坑。

在项目现场，记者看到：施工基本处于停滞状态，而周边同期开盘的同类型项目进度要快得多，早已进入外立面装修，甚至内部装修阶段。

北京泰禾丽景家园项目购房人：我那套是彻底的一点都没动工，就是个基坑的状态

据了解，该项目可销售面积有10.4万平方米，其中10.12万平方米已经网签，销售去化率高达97.38%，销售款近50亿元。

既然项目不愁卖，房子为何一直盖不起来？

记者调查后发现：购房款大部分都被用于还债，只有少部分用在了项目建设上，这才导致工程进度缓慢。而事实上，从购房人交首付网签时，这一情况就已经出现。

按照北京市商品房预售资金监管办法：项目预售过程中，购房款应直接存入项目公司泰禾锦绣开设的、尾号为0081的预售资金监管专用账户。

北京泰禾丽景家园项目购房人：我们当时买这个房子，刷了卡之后没注意看，仔细对小票的时候发现账户不对，一部分刷到了一些跟项目公司无关的泰禾集团别的公司账户上。

根据北京市朝阳区房管局的一份文件，泰禾丽景家园因为没有把购房款足额存入监管专用账户，于2019年4月被暂停了网签，直到一年多以后才恢复。那么，这些没有进入监管专用账户的钱去了哪呢？

记者了解到：从2019年起，法院通过强制执行的方式，从泰禾锦绣等多家泰禾系公司的银行账户中，共计扣了10多亿元资金，归还给泰禾的债权人——芜湖融普明投资中心。

由于泰禾的债务关系错综复杂，其他的钱去了哪，只有泰禾和相关银行清楚，但这些钱似乎并没有用于项目建设。今年，由于欠钱不还，泰禾锦绣又被一家建筑工程公司申请司法执行，执行标的为55.25万元。

北京泰禾丽景家园项目购房人：项目建设方在跟泰禾进行了无数次的斗争之后，发现拿钱非常不痛快，所以工人越来越少，现在基本是停工的状态。

北京市朝阳区房管局的一份文件显示：截至今年6月23日，泰禾丽景家园监管专用账户只剩下2.27亿元资金。

7月下旬，泰禾还从专用账户中支取1600万元，支付给芜湖融普明投资中心还债。

截至目前，泰禾集团已有6只到期债券违约，已到期未归还借款金额为487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元，而公司账面资金仅有35.87亿元，尚不足以支付利息。

目前，北京市有关部门正开展协调工作，避免项目烂尾。同时，北京针对房企和商业银行启动商品房预售资金监管专项检查，防范延期交房、楼盘烂尾等风险。

重点房企资金监测

和融资管理规则落地

过去几年，房地产行业负债规模和杠杆率明显上升，为防范化解可能发生的金融风险，今年8月，央行、住建部在北京召集12家房企开会，最后形成了重点房企资金监测和融资管理规则，也就是明确了此前业内多次传闻的“3条红线”。

△央视财经《经济信息联播》栏目视频

根据这一监管规则，房企需要按月上报杠杆率、净负债率和现金短债比等财务指标，监管部门为这三项指标分别设定了临界值，这也就是市场所说的“三条红线”。

根据触碰红线数量多少，房企将被划分成红、橙、黄、绿四个不同档位，而每一档位的房企，其负债年增幅都有明确上限，最高不能超过15%。并且，银行贷款、债券、信托等融资渠道都被涵盖在统计监测范围之内。

北京大学光华管理学院金融学系助理教授 张宇：以往监管通常存在的问题是企业和监管“猫捉老鼠”，限制房企银行融资，房企就去影子银行，限制房企国内发债，房企就去国外发债。这次从房地产企业主体出发，要求企业各个融资渠道加到一起，还要符合监管条件。

机构数据显示：今年9月，房企境内债券融资同比上升逾三成，并连续三个月维持800亿元以上的高位；同期境外债发行虽然同比下降，但环比仍上涨逾两成。

贝壳研究院高级分析师 潘浩：上一周房企发债已经恢复到今年周均的水平，在四季度融资低谷的时候出现这样的情况，代表了房企希望在这个时间点抢一个时间窗口，补充流动性，置换到期债务。

今年金九银十销售旺季中，多家房企都开启打折卖房模式，恒大更是喊出“七折卖房”，38天内实现合约销售1416.3亿元。富力地产则通过增发新股以及出售资产等方式补充资金，压减负债。

央行负责人表示：重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。

中国人民银行金融市场司副司长 彭立峰：目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，下一步，我们将会同住建部和其它相关部门，跟踪评估执行结果，完善融资规则，稳步扩大适用范围。