地产资管界「房地产资产重组」

作 者丨唐韶葵

编 辑丨张伟贤

图 源丨图虫

近期，AMC似乎在通过援助出险房企，加大房地产领域布局。这种动作面临两方面的考量：一是盈利压力，二是在行业下行周期布局需要更加谨慎。

AMC是指四大资产管理机构，分别是中国华融资产管理公司（简称“中国华融”），中国信达资产管理公司（简称“中国信达”），中国东方资产管理公司（简称“中国东方”），中国长城资产管理公司（简称“中国长城”）。

8月10日，佳源国际相关人士对21世纪经济报道记者表示，中国信达香港正与佳源国际澳门一项目洽谈合作，将于近日签订合作协议。此前的6月初，佳源国际已与中国信达香港签署合作备忘录，中国信达香港将在盘活佳源国际存量资产、企业纾困等方面提供支持。

8月初，中国华融宣布已与阳光龙净集团有限公司（简称“阳光龙净”）签署《纾困重组框架协议》。不过，从签订框架协议到项目落地需要更长的时间。

如更早前的5月，中国华融与中南建设签订战略合作协议，拟提供最多50亿元，以有限合伙、基金等形式设立合作主体，支持中南建设的控股股东中南控股转型发展，包括在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等业务。

8月10日，中南建设宣布与江苏资产管理有限公司签署党建共建暨业务合作协议，设立20亿元发展基金。成立于2013年的江苏资产管理有限公司，是全国首批地方AMC之一。

这表明，项目层面的“纾困”可以在2、3个月内落地，但集团之间签订的框架合作协议，却需要较长的时间才能落地。“AMC也需要坚持市场化原则，要考虑风险和收益，因此纾困房地产需要过程。”上述知情人士表示。

“纾困”抑或布局房地产

AMC借“纾困”布局房地产的模式早已有之。2020年前后，对福晟集团的纾困，以东方、信达、世茂、福晟成立四方纾困平台落地。

AMC加快布局房地产，主要动力源于监管部门的支持与助力。2021年11月16日，银保监会公告，批复同意中国华融发行金额不超过700亿元（含）人民币的金融债券——募集资金应主要用于不良资产收购及处置、债转股等主营业务。

2022年6月6日，银保监会发布《关于引导金融资产管理公司聚焦主业积极参与中小金融机构改革化险的指导意见》（以下称62号文），对金融AMC在化解金融风险方面提出更高期望，大幅放宽了金融AMC的作业范围，并给予一系列政策支持。

《意见》明确指出，资产管理公司可适度拓宽对金融资产的收购范围，包括因疫情影响延期还本付息后再次出现逾期的资产或相关抵债资产等5类。

此前有媒体报道，4月下旬，金融监管部门向四大AMC和18家金融机构提供了12家出险房企清单，针对其资产收并购等工作提出6项政策指导。但截至目前，AMC公开宣布与出险房企战略合作的仅有4、5家，而上述12家房企名单并未获得普遍确认，有的房企甚至表示不知情。

正如前述房企人士所言，AMC也是市场化机构，也需要遵循市场原则，在收并购项目时也同样面临盈利压力。8月9日，标普宣布将中国信达“A-”长期发行人评级展望从“稳定”调整为“负面”。展望“负面”反映了标普的观点，即中国信达在地产类敞口方面将承受一定的资产质量压力。同时，展望调整也反映了行业竞争态势的变化，例如行业准入门槛的下调加剧了中国信达和其他全国性AMC的竞争压力。

地方城投探路

值得一提的是，房地产行业高区域属性、涉及上下游产业众多，对房地产行业的纾困，目前已不止于四大全国性AMC出手，地方AMC也在发力。

从房企角度来看，项目保复工、保交付是当下最迫切需要解决的问题。业内人士指出，相比之于全国性AMC严谨的尽调需要消耗不少时间，地方国资与地方AMC联合设立纾困基金解决问题楼盘的方式，可能对于援助出险房地产走出困境能更快显效。

日前，河南资产管理有限公司(简称“河南资产”)在其官网透露，该公司与郑州地产集团有限公司（简称“郑州地产集团”）拟联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。郑州地产集团与河南资产均为河南本土的国资企业。

“账要算得过来”，这是一名债券圈人士对四大AMC或地方AMC驰援房地产的评价，他认为AMC对房企的支援能力也有限。据其透露，郑州市地产纾困基金“出手”有六大基本前提：1、优先选择地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目；2、优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；3、项目公司债权债务关系权属清晰，股权、资产不存在查封、冻结等情况，股东之间不存在内部纠纷，且项目公司名下仅有独立开发项目；4、项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目；5、优先选择可适用并购贷条件的项目，如已取得四证、投资强度已达到总投资（不含土地款）的25%等；6、项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。

由此可见，对于项目筛选，地方政府与地方AMC的要求仍然很高，不过相关工作也在有序推进。比如河南铁建投入股建业地产已经完成。

目前，四大AMC除了中国东方以外，中国华融、中国长城、中国信达均已进驻郑州。目前中国信达已经介入泰禾东府大院，更名“信达康桥筑”之后的新增供应也即将入市。除此之外中国信达还通过股权投资了郑州大量项目，包括蓝城凤栖梧桐、康桥天樾九章等。此外，中国信达还接触了融创等几家房企的项目。

除了AMC，地方政府还会采取城投参与房地产开发的模式，加快有停工风险项目的“盘活”。这也成为当前纾困房地产的一个思路。据业内人士透露，今年6月开始，江西赣州经开区政府与绿地集团协商，经开区政府决定通过城投公司收购绿地部分未动工的地块，根据施工进度返还绿地部分土地出让金用于项目建设。但绿地集团方面尚未确认此事。

随着部分风险房企的出清，从各地拿地趋势来看，地方城投公司拿地已成主流趋势。此前，大多数地方城投公司也有地产业务，一般以保障房或者廉租房的建设开发为主。

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本期编辑 黎雨桐 实习生 黄菁珊