上市房企频繁被下调评级「下调评级」

焦点研究院 · 行业研报 · 房企评级下调事件研究

报告期：2021年11月4日

出品时间：2021年11月4日

研究员：张子豪

摘要

2021年三季度以来，国内房企屡遭国际三大评级机构下调信用等级和展望。此次降级潮波及整个行业，对国内房企赴海外融资产生了极大影响。深入研究之下，我们认为风险事件频发、业绩数据惨淡以及评级机构预防性降级为此次系列事件的主因。此外，经历调降的房企如何度过难关重整旗鼓，政策支持固然重要，但更关键的还在于他们自身的自救力度和努力程度。

一、近期信用等级调降情况波及各档房企，影响整个行业

上表为自三季度以来，国内房企遭国际三大评级机构信用调整统计表。可以看到在近百次调整中，仅佳源国际和中骏集团获得了评级或展望上调，禹洲集团获得惠誉确认等级为B ，其余调整均为信用等级或展望的下调。并且此次下调涉及各档房企，是对于国内房企全层次，全方位的调降。

这三大海外信用评级机构：惠誉、穆迪和标普对中国房企频频出手，投身于海外信用债市场的国内房企一时风声鹤唳。截止2021年10月末，穆迪对中国房企展望给予“负面”评级的已超过20家，包括恒大集团、富力地产、建业地产、当代置业、绿地控股、新力控股、花样年、禹洲集团、阳光城等，而2020全年展望评级为“负面”的房企也只有3家。10月18日，穆迪同时下调7家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股、富力地产、中梁控股等。无独有偶，10月21日，惠誉更是直接将29家房企列入评级观察名单，并公告后续对这些房企的评级可能会因在其发布新的或修订的标准生效后而有所变化。

早在7月份，国内信用评级龙头中诚信国际下调房地产行业评级展望至负面的消息就曾引爆市场。而此次如此集中爆发的房企信用等级调降，体现了评级机构对整体房地产市场抱有悲观预期。近两个月房企在销售端普遍遭遇“寒冬”，销售业绩同比十分惨淡，年度业绩目标能否按量完成也被打上了一个问号。同时，叠加在银行端和信贷端受到的持续高压，房企被普遍看衰也有一定缘由可循。

二、房企遭遇降级原因几何，有何缘由被机构盯上

在如此普遍性的降级大潮中，近百次房企信用等级及展望变动，涉及房企既有行业龙头，也有中小型房企，既有“三道红线”不达标房企，也有深处绿档的“模范企业”。那么，此次国际三大评级机构究竟有哪些原因进行这场“无差别”的评级下调呢？焦点研究院认为共有以下三点：

1.房企产生实质性债务违约或者技术性违约等风险事件

理论上来讲，信用评级是评级对象信贷违约风险的体现。那么当一家房企已然出现债务违约等风险事件后，其等级的下调便是无可避免的。具体来看，蓝光发展、恒大集团、阳光100、当代置业、新力控股、阳光城、花样年等房企均产生债务实质违约、商票违约或技术性违约等风险事件，于是信评机构及时调降他们的评级及展望也是职责所在。

2.房企经营数据、财务数据走差导致机构预期下降

因销售和现金流疲软引起的流动性减弱、再融资受阻也是导致房企评级异动的主要原因之一。在当前融资条件紧张及市场环境下行的情况下，房企能否获得足够的现金流偿还到期债务存在不确定性。此外，由于资金条件紧张，购房者信心减弱，房企销售数据多数不达预期，也招致了评级机构的看衰。“三道红线”全踩的富力地产，年销售计划完成度尚且不及50% 的绿地香港等房企均属于这种情况。

3.由于国内房地产市场惨淡，评级机构采取预防性降级

近期，由于房地产行业政策环境持续偏紧，房企销售回款及企业融资均受到不同程度的负面影响，同时伴随着行业内信用风险事件陆续发生，评级机构出于预防性考虑，会将一些房企列入观察名单或是将展望降低，但等级通常并不会调整。这类房企如果在之后一段时间的销售数据稳定，整体信贷情况优良，则大概率不会有进一步评级调整的措施，并且有机会将展望维持或上调。表1中绿档房企大多属于这种情况。

三、评级下调将使房企陷入困境，如何破局完成救赎

一般而言，三大国际权威评级机构对于房企的信用评级，将直接作用于房企的股价、债价等走势，影响房企海外发债的难易程度和利率高低。因此，评级一旦下调，国内房企大多会遭遇“股债双杀”。而在实际影响上，评级下调带来的波动远不止于此。除了面临更加严苛的信贷条件，更加高昂的借贷成本之外，信用评级更可能会直接影响资本市场对评级对象的信心，资本有可能从被下调对象处撤出。而此次全行业下调，使得国内房企在海外资本市场面临窘境，8月份整体发行规模骤降超八成，成本也创2021年新高 ，而9月份房企海外债融资成本也在持续刷新最高记录。

那么既然已经身处如此恶劣的融资环境和信用状况中，房企该如何自救，我们认为以下几个方面是房企应该努力做到的：

1.积极开展自救措施“不躺平”

这一点主要是针对已经产生风险事件的房企。由于短时间内的现金流紧张，房企出现债券信用事件以及之后一连串问题。这些房企最重要的就是积极开展自救措施，多方式争取回款，进行债务重组并与债券持有人商讨债务展期。花样年创始人曾宝宝曾发文称“花样年绝不躺平”，并与债务专家华利安合作应对“债权人追索”；恒大近期“保交楼”也已经取得一定进展，近四个月184个项目完成交付。

2.全面提升管理水平“不放松”

求人不如求己，房企还应该全面提升自身能力，努力取得业绩增长，保证销售回款。与此同时，他们也应积极与评级机构、债券持有人等多方沟通，向他们展示最新的经营进展和情况，争取获得他们的认可。三大国际机构掌握着最权威的信用评估工具，他们给出的意见和建议，值得房企认真思考，并且采取相应对策。

3.静盼宏观政策放松“不依赖”

在决策层频频释放“稳楼市”信号后，房地产政策开始迎来一些微调。一方面，部分城市房企拿地门槛在降低，另一方面，金融管理部门也释放了房地产信贷环境改善的信号。不过这些信号并不意味着房地产市场政策的转向，“房住不炒”依然是核心目标。对于房企来讲，绝不能只是等待政策放松让整体市场转暖，单纯对于政策支持的依赖无异于望梅止渴。

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