环沪第一城 昆山松绑限购 8月长三角多城密集发文 环沪楼市有望激活

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

8月以来，多个环沪城市加紧放松、优化楼市调控政策。据中指研究院统计，8月份以来，长三角各城市已出台楼市相关政策超十余次，包括优化公积金贷款、降低首付比例、调整限购政策等多个方面。

而在多轮放松楼市调控政策的背后，是仍处低迷状态的环沪楼市。“环沪政策的放松其实和当地市场降温明显有着直接关系。”58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者表示，上海外溢的购房需求依然是环沪的重要支撑，尤其是高铁和上海11号地铁线架起快捷通道，是上海工作人群选择环沪的重要因素。

不过，张波仍谨慎指出，由于当下环沪和上海远郊区域的价差近几年其实是在缩小的，因此环沪区域对沪上人群的吸引力难言增强，“更好的产品力，交通更便捷的区域才可能有更强吸引力”。

鼓励国企收购滞销房、取消限购限贷

8月以来，各地楼市放松政策加码推出，尤以长三角区域最为密集。据中指研究院统计，8月份以来，长三角各城市已出台楼市相关政策超十余次，包括优化公积金贷款、降低首付比例、调整限购政策等多个方面。

其中，8月18日，昆山市、太仓市调整限购政策，对首套房购房者不再限购。此前，非户籍居民家庭在上述两地购房，需提供连续6个月社保缴纳证明，而目前取消需要6个月社保的限制。不过，两地房管部门人士均向媒体强调，并未全面取消限购，只是对政策作出部分优化，非本市户籍的居民仍只能购买一套。

作为江苏省苏州市下辖的知名百强县，昆山此举引发市场高度关注。而事实上，苏州今年已多次优化、调整楼市政策，涉及在苏州、昆山、张家港等城市放宽限购、限贷、限价，提高公积金贷款比例、增加购房补贴等。

调整限购的环沪城市还有浙江海宁。8月16日，海宁市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，内容涉及取消外地居民购房限制政策、新购房不再限售等，对非本市户籍居民家庭在海宁市购买住房的享有本市户籍居民家庭同等的购房政策。

与此同时，部分环沪城市的限贷政策也有所松动。8月12日，网传信息显示，南京及苏州和无锡调整了二套房贷款首付比例。其中，南京市区（不含溧水区、高淳区）范围内购买二套房最低首付比例调整为不低于30%；苏州、无锡首套房贷款还清可以执行3成首付，房贷未还清则可以5-6成首付。尽管3个城市的二套房首付比例调整之后被证实为传言，但据南京当地中介透露，在实际的贷款环节中已经实施，只是“正式文件还未下发”。

值得注意的是，在7月底政治局会议已强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”之后，近期，包括浙江宁波、湖州在内的几个环沪城市，也在强调敦促企业加强经营管理，保证项目交付等。

例如，8月15日，浙江省湖州市发布相关文件，明确对本地区同一个出险房地产开发企业的项目适当放宽资金使用限制，允许项目资金在本地区内不同项目间统筹使用，同时对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购、作为保障安置用房等。

“市场景气度”触底回升

在业内人士看来，昆山、太仓等多个环沪城市实施多轮调控政策，旨在改善当前低迷的楼市环境，具有较强的信号意义。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，环沪政策的放松其实和当地市场降温明显有着直接关系。以昆山为例，7月昆山的商品住宅销售同环比均有明显下滑，“尤其环比下滑16%，说明市场的降温并没有出现根本性扭转”。

同策研究院研究总监宋红卫也向《华夏时报》记者分析指出，当前房地产市场低迷，环沪城市昆山也呈现下滑趋势，成交缩量，地方财政压力上升，取消首套房限购目的就是刺激楼市回暖，稳定楼市。

从楼市成交情况来看，据昆山市统计局数据，今年上半年 ，全市共完成商品房销售面积155.89万平方米，同比下降24.3%，其中6月当月完成45.37万平方米，下降4.7%；另据克而瑞苏州统计，2022年前7个月，昆山市商品房住宅供应面积为14.95万平方米，同比减少65%，环比减少54%；成交面积为23.02万平方米，同比减少44%，环比减少20%。

在市场大环境整体趋冷的情况下，环沪楼市的放松能否激活沉寂已久的楼市？不少受访人士乐观地认为，由于紧邻上海，昆山、太仓、嘉兴、湖州等环沪城市承接了不少上海外溢的购房需求。

张波指出，环沪区域的产业基础好，本地购房需求的支撑力度强，这也是环沪城市为何在限购之后没有出现类似环京楼市大幅下滑的主要原因。“上海外溢的购房需求依然是环沪的重要支撑，尤其是高铁和上海11号地铁线架起到快捷通道，是上海工作人群选择环沪的重要因素。”张波说。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进也向《华夏时报》记者表示，昆山、太仓都是上海周边城市，随着限购政策的调整，将对长三角区域市场产生一定影响，除了影响本市范围内住房需求的释放，也可能会吸引一部分上海的外溢需求。

徐跃进同时指出，近期密集出台的楼市调整政策有望进一步支持合理住房需求的释放，促进长三角区域市场尽快企稳恢复，而长三角市场对于全国房地产市场具有一定的表率与带动作用，因此预计下半年楼市政策宽松力度有望进一步加大。

有业内人士认为，环沪城市对于楼市调控的放松，也体现出一线大城市的外围郊区迎来楼市政策松动的趋势。而就在8月20日，上海规定，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上（此前为3年及以上），限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

对此，中泰证券分析师陈立认为，上海定向将临港人才购房3年社保或纳税要求降至1年、南京市放宽了落户条件，均体现出因城施策的宽松力度持续加大，“一、二线核心城市限购的放松，能够提振消费者购房需求，有利于市场景气度触底回升”。

而在“环沪第一城”昆山放松对外地人的购房限制之后，当地楼市被曝“重新活跃”，多个热门楼盘看房人数飙升。不过，张波仍谨慎指出，当下环沪和上海郊远区域的价差近几年其实是在缩小的，而环京目前则形成了较大价差空间，因此，“环沪区域对沪上人群的吸引力难言增强，更好的产品力，交通更便捷的区域才可能有更强有吸引力”，张波强调。