二三线楼市热度上升 房地产调控重点将逐渐转向

今年楼市再现“小阳春”后，今后走势如何，调控政策是否会再度加码？

国家统计局16日发布数据显示，一季度全国商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%；比2019年同期增长20.7%，两年平均增长9.9%。

对于当前房地产市场情况，国家统计局新闻发言人刘爱华16日在国新办发布会上表示，今年以来，各地区各部门紧盯房地产市场的新情况、新问题，进一步坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，并及时采取了一系列有力有效的措施。

楼市分化加剧

由于进入传统销售旺季，3月份新房、二手房价格上涨的城市数量有所增加。其中，新房价格上涨城市数量62个，较上月增加6个；二手房价格上涨城市数量为58个，较上月增加3个。

楼市分化仍在延续，市场热度逐渐转向二三线城市。数据显示，二线城市新房价格环比涨幅超过一线城市。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，在一线城市纷纷加码调控后，其楼市景气指数出现高位回落，市场热度正从北上广深向其周围的二三线城市传导。同时，本轮热点城市的二手房市场的升温现象，还与学区房关注度季节性走高、部分热点城市新房供给不足等因素有关。

易居研究院智库中心总监严跃进认为，在本轮一二线城市房价联动上涨的背后，存在着部分城市土地溢价率高、库存消化快、供给赶不上需求等原因。

库存方面，中指研究院数据显示，截至2021年3月末，中指研究院监测的主要城市库存总量环比下降3.5％。其中，深圳降幅较大，为20.18％；杭州降幅居其次，为15.55％。而在新房去化上，第一季度，杭州、上海和广州平均去化率超8成；北京、重庆和武汉平均去化率分别为56%、50%和50%。

值得注意的是，现阶段，不仅城市间房价分化加剧，在城市内部，房价也出现了较大的分化态势。中国社科院财经战略研究院住房大数据相关研报显示，一线城市中，以北京为例，3月份，海淀区比2020年同月上涨了11.1%，而通州区则同比下跌了0.72%。二线城市中，如东莞的莞城、合肥的政务新区、宁波的镇海区、西安的曲江新区、成都的天府新区等一季度房价平均涨幅也位居前列。

在近日合肥印发的楼市新政中就明确，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥将以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为楼市调控的重点。

调控方向转向二三线城市？

随着市场热度由一线城市向二三线城市转移，房地产调控的重点也逐渐转向。

4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人。

这5个城市均为3月份以来市场热度较高、房价涨幅或地价涨幅较高的城市。从约谈内容来看，监管部门更加注重各地调控政策效果的监测，以及在“因城施策”的原则下，各城市主体出台的调控政策是否具有针对性和实效性。

今年以来，调控正成为房地产市场的关键词。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，全国楼市调控政策发布数量已经超过140条，单月数量超过40条，平均每天1.3条。

从政策措施来看，本轮出台的调控政策聚焦于严查经营贷等违规资金流入、严格人才落户购房资格、增加土地供应、整顿中介炒作等方面。

展望后市，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前，一线城市房价已经开始触顶，二线城市上涨趋势尽管还存在，但明显上涨的动力不足。三线城市分化明显，在房价方面，受都市圈、轨道交通利好的城市将继续上涨，其他城市或将维持平稳，乃至出现下跌趋势。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，进入第二季度后，22个重点城市的土地供应两集中（集中发布出让公告、集中组织出让活动）的政策效力将逐渐显现，地价、房价螺旋式上升的路径随之被阻断。但也应注意到，该新政或将间接带动非重点城市土拍市场热度提升。

“一些房企或从控制拿地成本和可能性的角度出发，转战三四线城市，进而推高地价。故而，未来的调控和监管方向也或将指向三四线城市。”他说。