环京特价房“跳水式”降价？超八成买家在京工作

清明假期，一则“环京楼市最惨的香河，房价膝斩”的消息在微博上引起热议。

根据发布该消息的某房产大V描述，曾经挂价2.5万元/平方米的香河富力新城，清明推出特价房单价仅8000元/平方米，且买房就送车位。

事实上，在多位香河本地的中介人士看来，当地房价上演“膝斩”并不罕见。香河，这个距离北京副中心——通州直线距离30公里的河北县城，是北京通勤族在环京地区的第二大聚集区。但其房价自限购以来长期不足通州的1/3，也低于环京区域的燕郊、大厂。

“已经触底了。”一位当地中介人士告诉第一财经，北三县（燕郊、大厂、香河）的购买力主要由东三环以东的北京购房者来带动。在2017年北三县限购后，香河的购房需求锐减，库存消化慢。在这一背景下，新的开发商不愿意进入，而旧的开发商回款压力大，只能将新房价格一降再降。

不过，上述中介人士同时表示，从2020年年中开始，对外地人的新房限购政策实际放开，这为开发商“解套”和外地刚需购房者抄底交易提供了契机。然而，由于不少开发商希望以价换量、尽快消化库存、不拖累其他区域的项目，进入2021年后，香河房价继续走低。今年春节前，富力新城的毛坯现房起售价已降至1.15万元/平方米。

连番的降价让部分购房群体陷入观望状态，以期用更低的价格来成交买房。而在清明假期前夕，“富力新城尾盘跳水式降价”的消息传出后，一些需求开始蠢蠢欲动。在香河北部新城的富力新城售楼处，前来看房、购房的北京购房者络绎不绝。截至目前，此次挂出的约300套的特价房源已售出近九成。

“房价跌回七年前”

5日，第一财经记者走访时发现，在富力新城售楼大厅的楼盘沙盘上，多数楼栋前，都被挂上了“售罄”二字。

4月5日，在富力新城售楼大厅的楼盘沙盘上，多数楼栋前，都被挂上了“售罄”二字。 吴斯旻/摄

一名富力新城售楼处的销售经理告诉第一财经，早在前一天，挂售的特价房，就只剩下不到二成了，且剩余房源多位于一、二层或顶层。此外，77平米的小户型特价房将不再赠送车位。

“连续4天，销售部每晚加班到8、9点，单日销售量在60-80套左右，甚至更高。”他说，2日下午，也即是清明假期的前一天，富力新城在售的H13区现房的起售价从原先的1.02万元/平方米降至8500元/平方米，并扩大了供应，将多个总高为31或22层的单元楼，累计近300套房源拿出来，做清盘处理。

第一财经记者对比发现，本次降价后，富力新城的新房价格普遍低于同社区的二手房价格。根据安居客APP，4月以来，该社区的二手房均价在9500元/平方米以上。

“房价跌回七年前。”一名销售中介在售楼大厅介绍称，在2015年前后，富力新城的现房挂售单价约在9000元/平方米，等到了2017年限购前，现房挂售单价最高涨到2.5万元/平方米。限购后，富力新城的房价一路走低，2019年末-2020年初，房价约为1.4万元/平方米，今年春节以来，房价降至1.15万元/平方米。而在特价房推出后，基本与2014、2015年的房价持平。

针对富力新城房价“膝斩”的现象，景晖智库首席经济学家胡景晖在接受第一财经记者采访时称，这或与富力地产目前资金链紧张、财务指标踩中“三条红线”、近期甚至传出通过高息发债以减轻债务压力的情况有关，具有一定的个案因素。

上述富力新城的销售经理也表示，富力新城项目仍有12区和15区尚未建成，此次推出特价房也是为了尽快回笼资金，以确保在建项目工程能如期交付。

“不过，据开发商透露，目前，在建项目的融资问题已经解决，后续富力新城的房价或将有所回升。”他说。

5日当天，赶在清明假期结束前，富力新城又推出了H13区最后一栋可售现房——7号楼，楼高31层，挂售单价升至10200元左右，但此前剩余的特价房源价格维持不变。“一夜间，相同户型的挂售单价上涨近1700元，这让原本还纠结于所剩特价房楼层不好的我，现在却不得不出手了。”一名在现场签购房合约的王女士告诉第一财经。

4月5日，富力新城售楼处，忙碌的销售人员。 吴斯旻/摄

新房限购松绑了?

王女士称，虽然在通州工作，但出于户口、房价和子女教育的考虑，她最终选择来香河安家，成为跨城通勤族中的一员。

从直线距离来看，香河距离通州核心区域潞城仅27公里，约40分钟的车程。然而，从房价水平来看，两地楼市却处于冰火两重天。数据显示，今年3月，通州新房均价为55407元/平方米，而香河新房均价则为10508元/平方米，不到前者的1/5。高企的房价劝退了大批的“北漂客”，让他们不得不来到环京地区落脚。

“大约有八成的购房者都是在京工作者。”上述富力新城的销售经理告诉第一财经，其中，以在通州、亦庄工作的人群居多，也有在朝阳工作的购房者。

除了抄底买房的因素外，王女士称，此次决心出手的原因还有两个：一是环京一带，香河房价虽然最低，但期房和小开发商建设的楼盘或有烂尾风险，不敢选购，而可供选择的大盘现房又很少；二是北三县的购房资质尚未有官方说法出台，趁着现在外地人实际可以办理网签和进行贷款购房，及时上车。

关于新房的购房资质，第一财经记者询问了多位当地中介人士，他们均表示，环京北三县目前已放开新房限购，外地人可以贷款购买1套商品房，首付为三成，网签手续在20个工作日左右即可办妥，没有当地社保要求。

按照2017年的限购规定，在包括北三县在内的环京区域，非当地户籍居民能够提供当地三年及以上社保证明或者纳税证明的，限购一套住房，补缴的纳税证明和社保证明不得作为购房的有效凭证。

不过在“放开新房限购”后，对于购房者工作地点和学历方面的要求，不同中介说法略有差异。有中介人士称，去年4月左右，外地人在当地购买新房，可以走人才引进通道，即需要提供相应的学历证明。但自去年10月之后，购房者只需要提供香河或者通州的工作证明，且没有工作年限的要求。“总而言之，外地人在北三县购买首套新房，已经没有实际性的约束条件了。”

但是，“新房限购松绑”的说法，并没有官方宣布。4月6日下午，第一财经记者向河北廊坊房管局执法大队处求证，接线工作人员称，并不清楚，关于香河购房资质的相关事宜需询问当地人民政府相关部门。随后，记者多次致电香河住建局，截至发稿，尚未得到回复。

在富力新城售楼处，第一财经记者注意到，大厅的墙面上，仍张贴了“买房有限购”的横幅，对此，一名售楼处的工作人员称，这是此前香河房管局的统一要求。

4月5日，在富力新城售楼处，大厅的墙面上，仍张贴了“买房有限购”的横幅。 吴斯旻/摄