归母净利润腰斩，首创置业开始“自救”

首创置业(02868.HK)离自己曾经渴望的规模已越来越远。

2020年，首创置业实现全口径销售额708.6亿元，签约面积292.7万平方米，销售均价2.4万元/平方米，未完成年度800亿销售目标。三年前，该集团还曾憧憬：2019年、2020年销售额突破1000亿元、1400亿元。

但是现实残酷，作为一家主营地产开发的国资房企，首创置业的增长疲态愈发明显，已连续多年未达销售目标。在3月30日举行的年度业绩会上，严峻、挑战、不及预期等词汇频频出现在管理层表述中。

集团副总裁兼财务总监范书斌直言，受新冠疫情和部分城市调控影响，公司部分二类开发项目销售速度和价格不及预期，高毛利一级开发项目未能上市，奥莱业绩也受到较大冲击，多重不利因素致使业绩有所下滑。

实际上，在去年中期业绩会时，首创管理层言谈之间的危机感并不重。当时，首创置业总裁钟北辰表示，集团上半年实现签约总额337亿元，下半年还有1000亿左右的货值，不会考虑对项目进行“打折走流量”。

半年时间过去，首创却交出了一份令股东大跌眼镜的成绩单。期内，该集团实现营业收入212.48亿元，同比增长约2%；营业利润18.01亿元，同比减少约49%；归属于母公司股东净利润9.82亿元，同比减少约54%。

“买它的人已经被套惨了。”股票交易平台上，许多股民纷纷哀嚎。去年1月份时，首创股价在2港元左右，此后一路下跌，截至发稿每股仅报0.99港元，总市值43.19亿港元。市场表现惨淡，首创到底发生了什么？

官方信息显示，首创业务布局包括住宅开发、奥特莱斯综合体、城市综合体、土地一级开发等四大核心业务，文创业务、高科技产业地产、租赁住房等三大创新业务，以及首金资本金融平台的产业布局。

2020年，上述业务共贡献营收212.48亿元，较2019年微增4.62亿元。从营业总成本看，2020年该指标约208.83亿元，与2019年的210.27亿元差距不大，其中财务费用达23.27亿元、销售和管理费用共计15.84亿元。

大头的收入支出变动不多，为何首创年度净利润最终腰斩？财报数据显示，2019年首创投资收益约35.79亿元，而2020年该收益约15.71亿元，缩水20亿元，加之公允价值变动-1.63亿元，致使营业利润大幅减少。

盈利表现遭遇“黑天鹅”，首创置业长期以来的高杠杆同样存有隐患。按2020年中期财务数据，该集团踩中两条“红线”，剔除预收款后的资产负债率为74.86%，净负债率为157%，现金短债比1.3。

为优化债务结构，首创去年谨慎拿地，期内新获10个二级开发项目，土地投资总额人民币189.9亿元，平均楼面地价6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢价率仅2.6%，其中9个项目为底价获取。

到2020年末期，首创剔除预售款以后的净资产负债率为71.3%，同比下降3.3个百分点；净负债率为127%，现金短债比为1.13，仍踩中两条红线。集团土地储备总建筑面积约1683.2万平方米。

在“三道红线”的重压下，降杠杆已是不得不为。首创方面表示，公司已经启动减债计划，全力降低杠杆水平。具体措施包括坚决降负债，强抓回款，降税增效，以经营现金流覆盖土地投资等，以期尽快达标。

更重要的改变是，首创已放弃对规模的一味追求。业绩会上，管理层不再提年度销售目标，而是将安全放在第一位。“首创置业不会片面追求经营规模的增长，更加注重稳健安全，追求高质量发展。”

在集团董事长李松平看来，2021年，整个宏观房地产行业依然处在强调控周期，对房企是巨大的挑战。“房地产调控持续五年以来，随着时间推进，在层层加码集中调控，目前政策上没有任何松动迹象。”

对于重仓京津冀、销售额占比四成的首创来说，管理层已认识到调控的坚决性、以及集团战略调整的必要性。“不仅是2021年，未来公司都将保持签约规模集中稳定、适度投资，致力于投资资产结构和业务布局，探索新利润的增长点，比如物业管理、商业运营等轻资产运营平台。”

3月29日晚，首创置业公告称，首创置业及旗下聚源信诚（天津）投资管理有限公司，与首创集团订立意向书，将向后者转让全部奥特莱斯业务。奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务。

钟北辰表示，公司将首创钜大资产包出售给首创集团，可以有效盘活资产，优化资产结构，提升资产质量，把回笼资金用于偿还债务，降低杠杆，增强抗风险能力，保障业务的稳健运营，预计将在明年年初完成。