嘉兴楼市调控升级，限购影响或大于限售

继杭州楼市新政后，浙江又一城市加码楼市调控。

根据嘉兴当地媒体报道，3月15日，嘉兴市住房和城乡建设局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》(下称《通知》)，从加强分期销售管理、完善商品住房限购政策、扩大商品住房限制转让实施范围、强化金融监督管理等四方面进一步加强调控。

第一财经记者查询嘉兴市住建局官网，尚未有相关新政内容出台。16日中午，第一财经记者从嘉兴市住建局处了解到，该新政属实。

根据《通知》，在限购政策方面，暂停向在全市范围内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房(含新建商品住房和二手住房)，顶尖、高端人才除外。

同时，该《通知》从两方面完善限售政策。一方面，加强分期销售管理。全市范围内，申请商品房预(现)售许可(备案)的项目(含前期已办理预、现售和首次办理预、现售的项目)，每批销售面积以不低于3万平方米可售房源为单位进行申报，尾期剩余房源一次性申报；总建筑面积在 3万平方米以下的，须一次性申报。另一方面，扩大商品住房限制转让实施范围。

图片来自《南湖晚报》公号

中原地产上海首席分析师卢文曦告诉第一财经，今年房地产调控的最大特点是防止过热。

对于该新政中的“限售”政策，卢文曦认为，影响不大。即使是投资也几乎没人会2年内卖掉，影响最大的限制购买二套住房。嘉兴作为和上海接壤的城市，一直受到上海买家关注。不少买家目的是养老或者度假加投资。甚至公积金也可以在嘉兴使用。上海调控升级后，可能伴有资金向外挤压的过程。事实上，从以往几轮楼市行情中，有此类现象。所以，这次嘉兴为防止市场过热，调控加码。

“事实上，近年来嘉兴的房价还算比较稳健，新房价格一直保持在1.4万~1.5万，这次调控应该是以预防为主。” 卢文曦说。

根据中国房价行情网相关数据，截至3月15日，嘉兴二手房均价18921元/平方米，环比增加8.13％。2月新房均价为13585 元/平方米 ，环比下跌0.1%。

从需求端来看，根据浙江省统计局公布的数据，2019年，嘉兴常住人口达到480万，新增7.4万，仅次于杭州和宁波，位居全省第三名。2013年到2015年，嘉兴常住人口的增加量在1万多人，2016年、2017年，新增分别为2.9万、4.2万，2018年更是突破5万人大关，使嘉兴常住人口从2017年的465.60万人增至472.60万人。

从区位来看，嘉兴位于对接上海的关键位置。沪嘉城际铁路项目先行工程已经在2020年10月开工，嘉兴对接上海的步伐将再次提速。

“近年来，嘉兴与上海之间在交通互联、社保对接、公积金互认等方面进展非常快速。上海打造位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5大新城，也意味着上海的增量规划红利开始向外围转移，中心与外围的轨道交通链接效率提升，这五大新城是未来上海新兴产业发展的集聚地，并作为对接都市圈其他城市（比如嘉兴、嘉善、太仓等）的中间地带。上海的发展重心、产业布局变了，对外围接壤城市的利好是直接的，规划红利和预期，带动了嘉兴楼市的繁荣，这是调控的直接原因。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

同时，该新政明确，强化金融监督管理。建立购地资金来源审查制度，严格落实购地使用自有资金规定，竞买企业说明购地资金来源并作出承诺。严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。

“两条规定从土地市场和房屋市场进行了规范，有助于防范违规资金流入房地产领域的风险。通过此类规定，防范了各类炒地炒房的现象，也规范了相关银行和中介机构的业务。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。