上海33个楼盘集中上市稳预期，优先满足无房家庭自住

上海超过1万套新房集中上市，郊区成为供房大户。

3月12日，上海市房地产官网“网上房地产”发布《本市近期将上市新建商品住房项目一览表》（下称“一览表”）。一览表显示，本次上市的商品住宅项目一共有33个，共计106万平方米，合计10006套。分布在浦东、宝山、松江、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇、闵行11个区。

“政府对市场的调控不仅要调需求，也要调供给，稳定市场预期。”上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰告诉第一财经记者，因为二手房挂牌量在减少，二手房的供需矛盾比较突出，上海在此时增加新房供给，会缓解市场上供给短缺的情况。“我认为后期供给还会源源不断。”

这是自“沪十条”“沪七条”等房地产市场调控政策落地以来，上海首次以集中批量供应的方式推出房源。

集中批量入市

据悉，今年上海将主要采取集中批量入市的方式供应新建商品住房，加大供应力度，稳定市场预期，方便购房人选房，优先满足“无房家庭”自住需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策体现了房源公示稳定预期的导向，成为近期上海稳定市场的又一重要政策和举措。从实际过程看，此次房源数量比较多，确实可以满足购房者选房的需求。而楼盘信息公布的做法，也值得全国其他大城市的学习。

一览表具体公示了33个楼盘的项目地址、户型、套数、备案均价等明细。

这批房源中大部分为刚需盘，单套面积100平米以下的占比约75%，除3个楼盘外，其他楼盘的备案均价为6万元以下。该批房源中，续盘项目24个，备案均价均未上涨；新开楼盘价格也基本与周边在售同质楼盘持平。

一位正在观望的购房者告诉第一财经记者，“沪十条”“沪七条”政策连续实施后，感受到了政策对刚需住户的友好。这次集中供应这么多房源，个人也有了多种选择。

该购房者于去年年底卖掉了原来的两居室住房，想要置换一套三居室，由于5年内无购房记录和贷款记录，且名下无房，购房积分超过70分。

“受到新的积分政策的利好，我们现在主要考虑新房，这次公示的大华四季园、泗水和鸣等都在我的考虑之内。”该购房者表示。

是否会触及“五年限售”？

《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》规定，相关上市项目中，对按照优先购房政策买的，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

某房地产销售平台中介告诉第一财经记者，嘉泷汇苑、大华四季园，泗水和鸣、宝业活力雅苑、尚海湾豪庭、星河湾花园三期等都是市场热门关注的项目，都有可能会触发积分政策。

“交通便利和未来有交通规划的楼盘受关注度非常高，教育资源、未来升值空间及其规划是购房者关心的几大要素。积分够的客户一般会倾向选择新房，积分不够的客户则选择存量房、二手房、旧改项目较多。”该中介说。

此前，闵行区永康城浦上雅苑（建发浦上湾）是“沪十条”后首个触发“积分制摇号”的楼盘，总共498套房源，有1589组客户参与认筹，按照1：1.3的认购比，分数线为56.7，最终有704组达标入围。

但由于该项目是在“沪七条”政策前，并未触及“五年限售”政策。

对于这33个住宅项目是否会触及“五年限售”政策，严跃进表示，这要看是否有优先购房制度，而是否有优先购房制度，就要看认筹或认购的热度。

“5年限售对投资者来说是一个很长的锁定期，导致房产的流动性变差，有利于打击房地产投资。”房地产业内人士对第一财经记者表示。

加大新房供应也将起到稳定二手房市场的作用。

“加大供应，客观上可以优化供求关系，也利好市场交易的稳定，会倒逼部分二手房降价或定价比较稳定。中介也不能炒作房源和哄抬房价。”严跃进表示。

住房供给与五个新城建设结合

记者发现，此次公示的房源大多位于郊区，与上海新城建设的方向相一致。

今年1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》也提出，将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、5个新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

上海市人民政府近日印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》（下称《意见》）也提出，到2025年5个新城常住人口总规模达到360万左右的目标。

陈杰认为，这次发布的项目相对比较多位于郊区和新城，日后上海组织住房供给也确实会更多与5个新城结合在一起。

“5个新城与以前的产业新城不一样，以前是安排很多项目过去，很多人白天在产业园区工作，晚上还要回到主城区，一方面加大了主城区住房供给的矛盾，另一方面，产业园区的发展也缺乏活力和可持续，现在希望每一个新城都能独立发展起来，促进产城融合。”陈杰说。

严跃进表示，类似项目位于郊区基本上符合预期，因为这两年供地也更多集中在郊区。5个新城后续建设力度加大，后续入住或居住的性价比更高，自然会带来新的市场机会，相关房源也会更吸引人购买。这个过程中也是产业不断聚集、产业和居住协调发展的阶段。