东莞升级楼市调控 供求两端联合发力控炒作之风

2月27日，东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》(下称“莞六条”）

这是继去年7月，东莞出台楼市限购、限转让政策以来，再出楼市重磅新政。

“莞六条”主要集中在“限购”、“信贷”、“备案”、“土地”等四大方面。

以调整商品住房限购年限为例，“莞六条”主要体现在两方面，一是对非户籍居民家庭购买第二套商品住房的连续缴纳社保年限要求由两年延长到三年；二是对离婚购房、新入户购房、企业购房等情形分别明确了要求。旨在抑制投资投机型购房行为，堵塞炒房漏洞。

以进一步加强房地产金融管理为例，“莞六条”主要体现在两方面，一是调整差别化住房信贷政策，对居民家庭首次购买非普通住房、拥有1套住房或有住房贷款记录的购买普通住房，首付款比例分别提高了10%；二是强调进一步规范房地产金融秩序，明确严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。旨在合理降低金融杠杆，防范房地产贷款过度集中。

与去年7月，东莞出台的楼市调控政策相比，“莞六条”在作用需求端的同时，也开始发力楼市供应端。

诸如，“莞六条”有提及东莞将加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷，加大中小套型普通住房供应比例，进一步缓解商品住房供需矛盾，促进供需关系平衡；加大人才安居保障力度，今年筹集人才安居房不少于5000套。

整体来看，“莞六条”在去年7月施行的“莞九条”基础上，保持调控政策连续性稳定性，通过综合施策，加强房地产市场供需双向调节，促进供需平衡，遏制投机炒房，支持合理自住需求。

合富研究院高级分析师李兴旺在言及“莞六条”之际，直言东莞楼市此轮调控的力度较大，超出市场预期。“政策在供需两端、一二三级市场及房地产各大主体（置业者、开发商、销售机构、金融机构）均提出了更高要求，在购房资格、首付比例、资金来源、一二手房价监管和交易秩序等全方位从严，精准地打击了过度的投资投机住房需求，对于抑制房价过快上涨、稳定房价预期具有较大的积极影响。”

东莞楼市去年火热势头丝毫不逊色于深圳。在冰山指数年初发布的100城榜单中，东莞二手房房价2020全年涨幅为32.7%，高居核心城市排行榜榜首。

据第一财经记者了解，东莞松山湖片区的万科金域松湖、万科虹溪诺雅等部分楼盘在去年5月每平方米单价纷纷站上5字头，而后一路上行至7万元/平方米。东莞的南城区，临深的风岗、塘厦片区去年5月以来均走出了类似行情。其中，投机炒作是一大主因。

在去年7月，东莞紧随深圳出台“莞九条”之际，卖方的心态依然坚挺。贝壳研究院此前发布的2020年各城市的二手房市场盘点指出，在2020年业主涨价预期最强的十大城市中，东莞业主中62.9%有涨价预期，是涨价预期最强的城市。

另据中原地产数据显示，东莞二手房去年成交同比减少16.9%至26073套；均价同比上涨25%至16716元/平方米。

这中间有东莞较好的城市基本面、扎实的二三产业基础、居于深圳与广州之间的区域位置、深莞楼市轮动效应、市场供应量缩减等多方因素在内。但不可否认，东莞的炒作动因及预期仍较为显著。东莞住建局在2020年也曾针对业主群控盘、热门楼盘收茶水费等市场乱象频频出手，但业内并不认为这能彻底遏制上涨势头。

对于“莞六条”的出台已由需求抑制型的调控逐渐扩围至楼市供应端，不少市场人士对后市报以乐观期待。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，“莞六条”预示着东莞调控开始向深圳等一线城市靠拢，这也是城市基本面的反映，也是没有办法的办法。“东莞2020年推出的三限房，就是要保障人才、夹心层的住房问题，同时，保障性、政策性租赁住房，租赁体系建设也在全力推进，这是东莞楼市的长效机制。”