这个项目拿到了预售证，集体土地商品房真的来了

“京兴集房售证字（2021）1号”，北京第一个开发建设在集体建设用地上的共有产权住房项目终于拿到了预售证。

近日，由北京上瑞置业有限公司开发建设的正商杏海苑项目获得了北京市大兴区住建委发放的预售许可证，该项目所在地块即北京上瑞2019年9月12日竟得的集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块，成交价格为151283万元。

此前多地推行的集体土地建租赁房项目并不少见，而北京开展共有产权住房建设也已经数年，为何该项目还能引起外界关注?其根源在于，这是在一宗集体土地建设可以对外销售的房源，这就突破了现有商品房开发必须要使用国有土地的规定。

按照项目用地规划，该宗地将建设共有产权住房，销售均价为每平方米2.9万元，含全装修费用。地块规划建筑面积108059平方米，以成交价格计算，楼面价格约为1.4万元/平方米。

过去多年来，国有土地是商品房住宅土地的唯一来源，地方土地财政依赖房地产依赖土地招拍挂，热点城市土地价格因稀缺性造成逐年上涨，房价也时常大幅波动。

“大兴此类地块，无论是从北京市场还是全国市场，都属于重大创新内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对第一财经记者表示。

北京市规划和自然资源委员会也曾表示，该项目入市有效改善了住房结构，同时丰富了集体建设用地入市案例，探索改革经验。

正商杏海苑项目共有10栋楼房，建筑总面积约18.06万㎡，以8～15层的小高层住宅为主，共计提供1130套房源。该项目的共有产权房产权比例也已经确定：购房人70%，政府30%。

与推行多年的国有土地建商品房制度不同，集体建设用地建共有产权房毕竟是新鲜事物，相关准备工作仍需进一步完善。比如，正商杏海苑项目在经过网上申购登记和摇号环节之后，2020年12月26日至12月30日已经进行了现场选房，但此时它并未取得住建部门发放的预售许可证。

还未发证就开始预售，这种行为是否违规？大兴区住建委2020年12月中旬曾下发一个情况说明，称由于该项目属于集体经营性建设用地试点项目，北京市房地产交易权属系统集建地预售许可模块尚在测试中，暂时不能完成预售许可的网上受理、审核、公示、发证工作，待房地产交易权属系统相关功能完善后，将通过系统进行该项目上述申报房屋的预售许可证核发工作。

从已发放的正商杏海苑项目预售许可证可以发现，它与外界所熟悉的商品房预售许可证存在较大区别，如北京建设在国有土地上的商品房，预售许可证是“京房售证字（XX年份）（X）号”,与之相比，前者多了“兴集”两个字眼，“兴”即大兴区，而“集”则说明项目所在地块是一宗集体土地。

此外，“（2021）1号”也说明该项目是2021年发放的第一个集体用地住房项目预售许可。值得注意的是，这也是自1993年以来北京住建部门房地产项目信息公示系统中唯一带“集”字眼的预售许可证。

虽然是建在集体土地上，但从正商杏海苑预售许可证上的信息，也可以看出这个项目仍然被视为“商品房”。在“许可有效期限”这一栏中标注的是：起始时间为取得商品房预售许可证之日，终止时间为商品住房交付之日。

作为“利用集体建设用地建设共有产权房”全国首个案例的缔造者，北京上瑞的最终控股方为河南正商集团。正商集团1995年创立于河南省郑州，主营业务包括房地产开发、实业两大板块。2020年正商集团荣获“中国民营企业500强”，名列第246位，比2019年上升149位。

去年年底和今年年初，在正商杏海苑项目的附近，又有两宗用来建设共有产权房的集体建设用地成功出让。

2020年12月25日，集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块完成挂牌出让，最终由北京北投如郡房地产开发有限公司以206138万元竞得。

2021年2月10日，集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地块完成挂牌出让，最终由中建三局房地产开发有限公司、湖北省鄂旅投置业集团有限公司联合体以146578万元竞得。

根据挂牌文件，这两次出让的地块也将全部建设“共有产权住房”，房屋销售均价为29000 元/平方米（含全装修费用）。

与北京上瑞的民企身份不同，后续两宗地块的买家均是国企。此外，除了上述北京三宗地块外，其他城市尚无集体土地建共有产权房的案例出现。

按照房地产项目的开发进程，这两宗地块也有望于今年年底或明年年初进入销售阶段。