陈杰评盛松成等著《房地产与中国经济》：展示出如何对待房地产与宏观经济之间互动关系

陈杰

日前读到由盛松成、宋红卫、汪恒、王伟四位学者撰写、中信出版社2021年1月出版的《房地产与中国经济》（新版），深感受益良多，觉得很有必要将受到的裨益与启示写出，以与读者分享。

房地产一直是经济焦点话题，社会各界关注度很高。市面上关于房地产的书籍可以说是汗牛充栋，但要么过于追求通俗而缺乏必要的广度、深度与严谨，要么过于学术化而让普通读者望而却步，影响了传播与影响力。盛松成教授领衔完成的这部著作则兼顾学术严谨性和大众可读性，做到了两者的平衡，为此受众面可以很广。此外，要从房地产与经济的关联角度写出一本好的著作更具有挑战性。房地产深深嵌入到国民经济体系中，与国民经济很多部门很多产业都紧密相连，本身又对国民经济很多领域产生反作用。要把握住房地产与宏观经济的互动性，需要有系统的视角和很强的大局观。这本书恰如其分地展示出对待房地产与宏观经济之间互动关系应该具有的开阔视角、宏观视野、紧密的时代性、深远的历史维度和高瞻远瞩的社会责任感。该书视角多元，材料丰富，数据翔实，图表众多，但全书主线清晰，丝丝入扣，逻辑感很强。

这本书的这些特点都与盛松成教授的独特经历紧密相连。盛松成教授现任中欧国际工商学院教授、上海市人民政府参事。他曾长期在高校学习和任教，具有深厚的学术功底，又在人民银行工作20多年，曾任央行调查统计司司长等职，在金融一线和决策部门都有丰富的工作经验。盛教授是大家公认的社会融资规模指标的主要创建者，他2016年在《中国社会科学》上发表的关于社会融资规模与货币政策传导的论文新近获得了2020年“浦山政策研究奖”，此外还在《经济研究》、《金融研究》等国内顶尖经济学金融学学术期刊发表论文多篇。盛教授的这些独特跨界经历与独到造诣，保证了该书写作具有很高的起点。

该书体系完整，内容饱满。全书分为“房地产业与经济运行相互影响的规律研究”、“住房价格的影响因素研究”、“房地产业与经济协调发展的模式与路径”、“房地产业制度设计与长效调控机制建设”等四篇，共十五章，51万余字，构建了一个基于“规律——价格——协调——机制”逻辑上的宏大体系。书中虽然有不少计量模型的较高深工具性运用，但都给出了经济直觉解释，即使非专业人士读起来也丝毫不费力。所以本书不仅适合政策决策者、行业研究者、智库人士阅读以建构对房地产分析的整体框架，也同样是高校与科研机构房地产及相关领域专业研究者及研究生在深入专题研究时候很好的参考文献。

笔者了解到该书之前在2020年1月也是由中信出版社出过第一版，这版是对上版的更新补充。在第一版的基础上，新版更加成熟，而且增加了很多新内容。虽然仅过了一年，但2020年中国房地产市场确实遭遇了很多新情况、发生了不少新变化。譬如新冠疫情的冲击，譬如我国土地管理制度发生了一些重要新变化，譬如以内循环为主、国际国内双循环战略的提出，都使房地产市场与行业面临的环境发生了较大变化，房地产与宏观经济的关系也出现了新特征。这本书及时把这些新形势下对新问题新任务的分析纳入进来，做到了与时俱进。

在笔者看来，该书有几个鲜明观点和重要论述值得重视。

第一，该书十分强调预期管理在房地产市场调控中的作用。该书在第一版中就明确提出房地产调控的预期管理，并进行了详细论证和政策设计。这应与盛教授曾经长期接触人民币汇率调控工作所积累的经验与敏感性有密切关系。当房地产出现高度金融化现象后，十分需要借鉴调控货币与金融资产的很多经验。今年以来，各地住建部门在房地产市场调控中，见炒就打，积极主动发布信息，加强对舆论氛围的引导，也体现了房地产调控中的预期管理。

第二，该书详细测度了我国房地产业对经济增长的历史贡献度和未来贡献空间。该书认为，我国房地产业对经济增长的历史贡献度被低估，未来仍然还有很大贡献空间，由此论证实现我国房地产业健康可持续发展的必要性和紧迫性，并对房地产健康长效机制建设也提出了诸多独到见解。比如，书中提出土地制度的改革，对建立长效机制、维持房地产业和经济发展的长治久安，都是必不可少的重要环节。作者还旗帜鲜明地提出，土地制度改革的核心是效率和公平，要努力实现绝大多数土地增值收益“涨价归公”。

第三，该书坚持国际化的视野，强调对国际经验的吸收。中国房地产市场固然基于国情有很多特点，但如果站在国际历史大视野中，就会发现，很多中国当下房地产市场发生的现象以及与宏观经济的互动关系，在别的国家历史上也曾经相似地发生过。所以作者在书中感慨，“以人为鉴，可明得失；以史为鉴，可知兴替”。该书对发达国家当下房地产业在经济中的地位、房地产业对经济驱动的不同模式、城镇化和工业化进程中房地产业发展经验和房地产制度建设的经验得失，都做了很好总结，对决策者、研究者和业界人士参考价值都很大。

该书在总结概况我国房地产业发展的历史演进、当前现状、挑战与对策等方面也有系统性思考，并都以严谨的分析和详实的材料作为支撑，观点说服力强。限于篇幅，这里不多展开。总之，对于那些希望全局性把握中国房地产基本现状、未来走向以及与宏观经济互动关系的读者来说，盛松成教授等著的《房地产与中国经济》（新版）是一本富有价值的导航图和百科典，十分值得推荐。（本文作者陈杰系上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任，国际与公共事务学院/中国城市治理研究院教授）

（编辑 乔川川）