继调控“组合拳”后，地方两会又释放哪些楼市信号

今年以来，热点城市纷纷祭出楼市调控“组合拳”，以抑制投机炒作、杠杆运作等行为。

在近日相继召开的地方两会上，则释放出另一信号：增加住房供应，规范发展租赁住房市场，从供给端“解决好大城市住房突出问题”。

第一财经记者梳理公开信息发现，截至2月3日，至少有25个省份在今年的发展规划中提到了房地产和城市更新方面的内容。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉第一财经，从短期政策来看，部分城市楼市升温的原因包括新房限价、热点板块供应量提升、置换需求增多等。而回归到房地产市场的本质，仍需考虑供求关系。因此，解决大城市的住房问题，需要增加有效供给，尤其是对于拥有大量人口流入的城市，应有针对性增加房源，并侧重于刚需和首改人群的住房需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，“十四五”期间，热点城市吸引人才、带动区域发展的节奏将加快，其房价上涨、加杠杆炒房等问题会时有发生。故而，在“稳供给”的同时，应及时打击资金违规操作行为并实现全口径的资金监管。

增强供给“适配性”

第一财经记者注意到，地方两会期间，多地提出应增加保障性住房的“适配性”，如实现供给端的“因区施策”，提升保障性住房品质和增加中小套型普通商品房的供应等。

广东省住房政策研究中心助理总监罗异铿告诉第一财经，相比普通购房群体，住房保障群体对于房源的区位交通因素更加敏感，因此要改变过去“哪里有地就在哪里建保障性住房”的模式，进一步丰富住房保障产品，多渠道增添保障性租赁住房供给。

在上海“十四五”规划纲要中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因区施策，以提升居住品质为重点，持续完善住房制度体系，促进市民住有所居、住有宜居。

北京市住建委主任王飞在介绍“十四五”期间的工作重点时表示，楼市政策要“因区施策”。 根据2021年北京市政府工作报告，今年将完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套，完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。

除了公租房，“发展共有产权房”成为各地完善住房保障市场的新焦点，北京、上海、广州、江苏、四川等省市在两会期间或在今年的政府工作报告中均有涉及。

四川省的住建工作会议指出，积极探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设，支持产业园区配套建设和“商改租”、“工改租”等非住宅改建，从租赁市场、老旧小区改造、原有人才公寓等政策性住房转化等多种筹集渠道，简化审批程序。因地制宜发展共有产权住房。

1月31日，中央和国务院印发了《建设高标准市场体系行动方案》。此次政策明确，推动户籍准入年限同城化累计互认，有序引导人口落户；开展土地指标跨区域交易试点。

易居研究院智库中心主任严跃进称，供地增加，或将利好于一些省份城市缓解住宅建设用地紧张的问题。同时，伴随人口落户增加，将对大城市的市郊地区的楼市产生积极的影响，尤其是轨交规划的沿线区域。

聚焦租赁市场

针对“新市民”的住房问题，地方两会多聚焦在住房租赁市场上。一方面，多地提出发挥各类市场主体作用，多主体多渠道增加租赁住房供应。另一方面，针对去年长租公寓企业频频暴雷、资金链断裂等问题，多地提出加快完善长租房政策，推进住房租赁立法。

在增加租赁住房供给方面，北京住建委表示，“十四五”期间，将支持发展集体土地租赁住房，鼓励存量闲置商业、办公楼楼宇等改造为租赁型宿舍或公寓。

上海在“十四五”规划纲要中称，将加大对城市运行基础服务人员宿舍型租赁住房的供应力度，到2025年形成租赁住房供应40万套（包括间、宿舍床位）以上。进一步发挥住房公积金制度作用，推进长三角住房公积金一体化发展。

江西在“十四五”规划中提到，要扩大保障性租赁住房供给，重点解决新市民特别是青年群体“买不起房、租不起房”问题。

此外，河南、山西、广西、云南等多个省份的政府工作报告中，也提到了“有效增加保障性租赁住房的供给”，“完善长租房政策”。

第一财经记者注意到，北京、上海等地在两会期间，均表示将对住房租赁立法。

在张波看来，立法应从供需两侧进行探讨。从供给侧来看，一方面，需要通过国家层面的法治手段，遏制各种租房乱象，包括群租、租金贷、违法搭建等问题。另一方面需完善房屋租赁制度顶层设计，明确房屋租赁双方权益和中介公司责任，建立快速解决房屋租赁纠纷机制，让解决租房纠纷问题有法可依。从需求侧来看，应从法律层面强化对承租者权益保障，进一步增强承租者的“安全感”。

2月2日，北京、深圳两地迎来了住房租赁的新规。其中，北京首次明确，禁止“长收短付”，“租金贷”只能拨付给个人。

在“租售同权”上，深圳出台的新规中明确，将大力推进公共服务均等化，结合深圳户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时优化租赁住房积分入学政策。

李宇嘉认为，所谓的“租售同权”，具有相对性，尚且不能覆盖到社区内优质的公共资源。如在热点城市学位稀缺的情况下，想实现教育资源的“租售同权”仍任重道远。目前，政府层面可以出台更多的配套政策进行民生“兜底”，如已经落地的“多校划片、摇号入学”的教育政策等。