深圳出大招稳定住房租赁市场 租购同权能否抑制“高价学位房”？

住房租赁领域的一些短板，深圳这次有望一次性补齐。

2月1日晚，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施(征求意见稿)》（下称《意见稿》）。

《意见稿》直指近年来深圳租赁市场出现的“不良租金贷”、“中介哄抢房源”、“长租公寓暴雷”等问题，提出了大力推进公共服务均等化、创新租赁住房用地供应与建设模式、继续盘活改造城中村、租赁税收增值税由5%降至1.5%、加大住房公积金对住房租赁支持力度、优化财政金融对租赁市场的支持、执行居民水电气价格标准等共24条细化措施，规范租赁市场。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁对第一财经记者表示，深圳此举一方面是落实中央政策，去年年末召开的中央经济工作会议强调，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一。另一方面，去年深圳租赁市场因多方影响，长租公寓暴雷、租客维权的现象增多，现项管部庅出台相关政策，对稳定租赁市场有积极意义。

增加房源与监管住房租赁资金双管齐下

从《意见稿》全文来看，此次深圳拟出台的24条措施将从供应端和监管端来应对租赁住房市场出现的问题。

从供应端看，除了增加建设用地中租赁住房用地比例外，还将从改造存量房着手。结合深圳特色，规模化改造城中村住房，建立城中村住房规模化租赁改造工作机制，并列出了三条具体实施方案。

《意见稿》指出，市住房建设部门会同各区政府在年度实施计划基础上，遴选辖区内城中村住房规模化租赁改造试点项目，按照“村城融合、一村一策”原则，开展改造试点，探索建立政府统筹、村集体股份公司参与、大型企业主导的租金稳定、利益共享与风险共担的改造模式与实施机制。

同时，根据差异化的市场需求，制定分层次、有梯度的改造实施标准指引，合理控制改造成本，维护城中村住房租赁价格稳定。

另一方面，2020年以来长租公寓机构爆雷不断，采取长收短付、高进低出等方式吸收房源，严重威胁租赁市场的健康稳定发展。

《意见稿》就该类情况特地提出，实行住房租赁资金监管。在本市经营的住房租赁企业应当按规定在本市商业银行网点设立唯一的住房租赁资金专用账户，用于收取租金和押金。住房租赁资金监管的具体措施（意见稿）也于2月1日由市住房建设部门会同金融管理部门制定发出。

“租赁资金监管，对于租赁行业发展具有积极促进意义。”深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪对记者表示，“现阶段租赁行业尤其是长租公寓领域暴雷不断，也说明这个行业现阶段发展粗放，盈利模式不突出，运营机构资金链在遇到不可控因素的时候极容易断裂，对于消费者而言是风险无处不在。”

华洪认为，新政内容增加资金监管，在一定程度上将会考验现阶段长租公寓运营企业运营管理能力，对于行业而言将起到“大浪淘沙”的作用。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受第一财经记者采访时也表示，该举措对于长租公寓运营商来说，加强了资金监管，避免机构发生跑路等现象，促使长租公寓机构依法运营、诚信运营。

值得提一提的是，此次《意见稿》还提出“抄表到户”，商品住宅以外租房按全市统一水电气标准。内容显示，深圳拟对已实现“抄表到户”且在市租赁平台办理新签、续签住房租赁合同备案或信息申报的城中村租赁住房，以及非住宅房屋按规定改建的租赁住房，执行居民水电气价格标准。

“租购同权”能否平抑“高价学位房”

《意见稿》第八条提出，大力推进公共服务均等化。结合户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。

“高价学位房”遍布深圳名校周边，单价十几万元的学位房还时常供不应求，解决“上学难”的问题也成为深圳“十四五”期间的一个重要任务。

《意见稿》进一步强调了“租购同权”，租房享受买房同等入学积分政策，此举能否平抑“高价学位房”？

“如能实现，对于平抑高价学位房能起到一定作用。”华洪在接受第一财经记者采访时表示，但“平抑”能否实现还有两个关键点，一是政策细则如何制定；二是现阶段深圳原本紧张的学位供给问题，能否在短时间内得到解决。

华洪表示， 深圳早在2017年的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》就已经明确提出租购同权，而此次拟出台的新政，更多的是在细则方面不断去落实“租购同权”。

宋丁也认为，此次“租购同权”的细则内容，对深圳“高价学位房”可能会产生一定影响，但彻底解决该问题还是要从整个住房供应、学位供应的角度出发，租赁市场对于学位房房价的影响相对来说是次要的。

陈霄对第一财经记者表示，深圳租赁新政探索实施“租购同权”，逐步推进租赁住房在积分入户、积分入学等政策中与购买住房享有同等待遇，这对于租赁群体来说是一个利好。能够在高房价的背景下切实保障租房群体的利益，有利于探索打破原有的户籍枷锁。

但同时，陈霄提出，从实际执行来看，要真正实现“租购同权”可能还是任重而道远，尤其是在像深圳这样的热点城市，在学位稀缺的现状下要想真正实现“租购同权”仍需时间。