“招保万金”重回TOP10，地产江湖迎来新变局

2021年伊始，地产圈的变化，悄然而至。

克尔瑞研究发布的2021年1月房企销售数据显示，十强席位中，万科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、碧桂园（02007.HK）、保利地产（600048.SH）、融创中国（01918.HK）、中海地产（00688.HK）、中国金茂（00817.HK）雷打不动，金地集团（600383.SH）延续了去年的佳绩继续稳坐，招商蛇口（001979.SZ）和华润置地（01109.HK）则重回前十，原本长时间占据十强席位的新城控股（601155）、世茂集团（00813.HK）等后起之秀，暂时落了下风。

单月数据或许并不足以代表趋势，但昔日A股市场上地产四大标杆“招保万金”同回十强席位，大有夺回阵地之势。由于招商蛇口和华润置地的回归，房企销售十强中，国资与民企的对垒从过去长时间的平分秋色，逐渐变为当下的7：3。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，地产确实出现了一些新的趋势，但单月数据尚不足以说明问题，后续走势仍待观察。

另一地产企业总裁则向第一财经表示，未来国资背景的公司依托较低的融资成本，在项目拓展上占据优势，而民企与国资合作的现象也将增多。

老牌房企回归

从具体销售数据来看，房企的销售规模持续大比例增长。今年1月，百强房企实现销售操盘金额8705.3亿元，整体业绩规模较2020年和2019年同期分别增长70.7%和50.3%。入围百强的门槛金额也提升至17.1亿元，较2020年和2019年同期分别上升90.0%和53.8%。

在整体规模快速增长的进程中，十强房企的增长更为显著。今年1月，十强房企的门槛金额已达到187亿元，较2020年和2019年同期分别增长81.2%和119.0%，这一增速远高于二十强、五十强等其他梯队。

而在整体显现规模优势的十强房企中，金地集团、招商蛇口、中国金茂和华润置地的增长势头则最为迅猛。这四家具有国资背景的房企常年位于7-20名的第二梯队，但在2021年显现出了强劲的增长力。

招商蛇口在今年1月实现了209亿元操盘金额，较2020年和2019年的同比增幅分别为120%和152%，成为前十强房企中近两年同比增幅最大的房企。从2019年初的第18位，到2020年初的第11位，再到今年年初的第8位，招商蛇口在房企销售榜上实现了大踏步式的跨越。

金地集团同样呈现出销售的同比大幅增长，今年1月的操盘金额为239亿元，较2020年和2019年分别同比增长115%和150%。2019年，金地集团始终在销售榜第11-13名之间徘徊，进入2020年后，金地集团开始冲进前十强，并将这一势头延续至2021年，其与前六名“固定军团”的差距也在一并缩小。

同时，金茂集团和华润置地的操盘规模也在今年年初出现快速增长，两家公司相较于2020年和2019年同期的平均增速均超过90%。从各年年初的表现看，金茂集团近年来表现稳定，在前十强的最后三个席位中上下浮动；华润置地则从去年年初的第17位上升至今年年初的第10位，回归十强行列。

面对房地产政策持续收紧的2021年，百强房企销售规模的稳健增长也意味着中小房企能分到的“蛋糕”越来越小。需求端的“三道红线”和供给端的房贷“两道红线”共同作用，倒逼房企加速去杠杆、降负债，加快去化和回款的速度成了房企扩大资金池最安全的方式。今年年初，上海、北京等多地开始加大信贷资金管控力度，房企销售回款的难度也将随之增加。

克尔瑞称，在信贷增量受限的情况下，银行放贷将向高能级城市、规模房企进一步倾斜，中小房企更可能出现财务危机，资金压力较大。为了缓解资金压力，房企需要加强现金流的管理与预警，在收入端加速去化、以价换量，在支出端量入为出、调整拿地力度。

“长跑”优势渐显

值得关注的是，这一波增长动能较足的企业，均是带着国资色彩或国资控股的老牌地产公司，而从这些公司去年在土地市场上的布局来看，今年大有继续高增的趋势。

土储规模是支撑房企后续销售额的基础。2020年，万科、中海、保利位居拿地榜前五位，拿地金额均超过千亿；华润、招商蛇口、金地集团分别位列拿地榜第6、11、12位，拿地金额在700亿-1000亿范围内。其中，保利在2020年全年的全口径新增货值超过5000亿元，金地集团、中海地产、招商蛇口、华润置地和万科的新增货值则在2000亿元-5000亿元范围内，十强房企的国企成员为后续的销售规模提供了充足的货值保障。

招商蛇口则将拿地的强劲势头继续保持到今年。今年1月，招商蛇口拿地金额为73亿元，新增货值122亿元，位列1月份房企拿地金额榜第6位。在招商蛇口的拿地区域中，长三角区域和粤港澳大湾区分别拿走了65亿元和8亿元，其长三角拿地金额的四分之三花在了杭州。

有地产行业分析人士对第一财经记者表示，在民营企业的土储布局中，往往三四五线的土地占比较大，国企则主要在一二三线城市发展业务，目前一二三线城市市场较为健康。在信贷受限的背景下，重点城市也更容易获得银行放贷的倾斜。

根据中指研究院发布的今年1月份重点城市房企拿地金额数据，杭州、上海、成都、宁波的房企拿地金额前十榜单中，超过半数为有国资背景的房企。

除了土储的规模和构成外，国企在资金获取方面的优势则更为明显。“过去国资发展较为稳健，杠杆相对较低，因此三道红线的影响比较小，发展节奏能够保持相对稳定。在资金配给和资金利率上，国企的优势也在逐渐显现。”上述分析人士表示。

一位公司排名显著提升的房企负责人对第一财经表示：“我们是被进步了，因为其他企业挤水分，速度也下来了。”

有中型中资银行负责人对第一财经记者介绍道，银行在做房地产贷款时会遵循“好企业、好项目、好地段”的原则，国企和重点城市项目的优势则会有一定程度的凸显。

“对于民企来说，需要从以往追求的高周转模式转变为利润和规模并重的模式，也就是要从短跑转变成长跑，毕竟在目前的环境下，活下去，比大规模更为关键。相对而言，一直在匀速长跑的国资就脱颖而出了。”上述分析人士称。