限购靴子落地！上海法拍房过热状态有望扭转

在京沪广深四个一线城市中，上海此前是唯一一个对法拍房不限购的城市，随着上海法拍房限购政策靴子落地，这一情况已经成为历史。

1月25日，上海市房管局消息显示，上海楼市调控组合拳相继落地，法拍房纳入限购范围。

实际上，从1月21日晚楼市调控新政“沪十条”出台后，法拍房限购已有苗头。

“1月21日上海楼市调控政策后，22日一大早，各大平台上，上海法院上拍的房源全部撤拍，即便是有人报名的房源，结束日期就在这一两天的，也一样暂缓。这就预示着上海法拍房要纳入限购范围的政策，极有可能落地。”蓝鲸法拍总经理、国家注册拍卖师王胜蓝告诉第一财经记者。

王胜蓝表示，对于该政策，以1月22日为时间截点，没有开拍的法拍房之后的都要满足限购要求，而在1月22日前成交的，或者已经开拍竞价的不受限制。

记者查阅上海多区人民法院最新的拍卖公告发现，公告特别提醒：1.竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线“962269”具体咨询限购政策；2.拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果；3.买受人应当在拍卖成交后持拍卖成交确认书以及住房限购审核所需材料，及时向商品住房所在地区房地产交易中心申请办理住房限购审核，取得房屋交易审核情况通知书，并至迟在按照拍卖公告的要求支付剩余价款后十日内向执行法院提交，执行法院在审查确认后依法制作拍卖成交裁定书。

法拍房的来源主要是银行贷款纠纷、民间借贷纠纷、国家没收、财产无主而产生的房源。根据统计，2020年上海二手房成交突破30万套，法拍房成交仅1660套左右，占比5‰，但上海法拍房因为没有购房资格限制，法拍房房价一度快速上涨，甚至超过普通的二手房。

中原地产上海首席分析师卢文曦分析，法拍房虽然在交易中是非主流，但是从技术手段可以绕开限购的门槛。原先法拍房要求全额支付房款，但后来贷款也能解决部分杠杆问题，加上去年下半年楼市火热，法拍房也成为投机的门路之一。此次法拍房施行限购是对原有限购的“补漏洞”，一是确保限购限贷的效果，另一方面继续震慑市场，说明调控的政策储备还有很多，会给市场中的乱象给予精准打击。

“按道理来说，法拍房应该是一次性付款的，但目前也有机构可以解决法拍房的杠杆问题，现在有必要对限购升级。实际上，对于上海楼市调控，政策储备还是很多的，比如为了房票，可以通过赠与的手段，使得一个人名下无房。所以今后也可以严格规定接受赠与是否也需要具备相应资质。另外，还可以通过限售等举措锁住流动定，增加投机者持有成本等。所以口子收紧后，市场的火热现象一定会降下去的。”卢文曦告诉第一财经记者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，此次上海司法拍卖房的政策，进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向。此类领域政策之所以收紧，在于其过去容易绕过限购政策，即成为限购政策的漏洞。所以上海此次政策升级，和1月21日上海既有房地产政策思路是一致的。类似政策下，此类房源的交易性价比自然就下降了，客观上使得其房价会下跌。此次政策形成了威慑性，有助于后续房地产市场的平稳健康发展，成为2021年上海房地产政策收紧的又一案例，也规范了住房交易秩序。

法拍房纳入限购，会对目前此前“过热”的法拍房市场产生什么影响？

“北京2017年3月17日以前法拍房同样不限购，但之后就纳入和二手房一样的限购政策。我们可以从北京的经验来看限购政策对上海法拍房市场的影响。”王胜蓝分析称。

王胜蓝认为，首先法拍房竞买人数将大幅降低，而随着带来的将会是成交价格降低。

“目前北京法拍房有不少区域的标的，报名人数都低于3人，而在2020年，上海每套法拍房报名人数的中位数在8人左右。对于200万~500万这个总价段的刚需住房来说，报名人数突破20是家常便饭。限购以后，估计报名人数会腰斩。法拍房最公平的一点就是价高者得，既然参与出价的人减少了，价格自然会降低。”王胜蓝说。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。如果流拍，二次拍卖时在第一次流拍价的基础上最多可以再打8折。因此第二次拍卖的房子起拍价可能是市场价的5.6折。

王胜蓝还认为，上海法拍房房源供应量短期会减少。

“今年很多被执行人愿意配合执行拍卖，很大的原因在于，房子拍卖价格拍得较高，可以结清债务。如果拍卖价格将远低于市场价，很多债务人是不愿意配合的。那么拍卖执行的过程难度将会增大，流程时间将会变长，自然供应会减少一些。”王胜蓝说。