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低房价、高收入，这些城市买房性价比最高

2020-12-24 18:11:25来源：第一财经
“我想离开深圳了”，在深圳打拼3年的小张最近有点失落。
“来深圳3年了，也没攒下多少钱，距离买房实在是太远了，感觉生活根本没有盼头。”小张告诉DT君，“正好最近有猎头给我推荐隔壁东莞的岗位，待遇虽然不如现在，但房价也温和得多，我有点心动。”
和小张一样，被一线城市房价劝退的年轻人不在少数。尤其是走在一线城市的地铁站时，会偶然发现其他城市招揽人才的广告。它们打着各种“宜居生活、理想工作，还有温和房价”的口号，不免让大家的追梦之心产生些许动摇。
但小张也知道，一线城市以外的房价虽然温和，但收入和未来的前景也低于北上广深。
为了给和小张有着同样处境的年轻人提供一些建议，DT君从国家统计局找到了2014-2018年的房价和收入数据（截至2020年9月15日，国家统计局数据只公布至2018年底），以收入房价比（当地在岗职工平均年薪/住宅商品房平均售价）为参考，找出了中国35座主要城市的收入和房价的关系，帮大家看一看哪里的房价最伤人/温和，去哪座城市定居性价比更高。

全国35座主要城市收入房价比一览

首先我们按2018年各主要城市的收入房价排序，收入房价比越低，自然就是对年轻人购房者越不友好的城市。
排在前十的城市，分别是深圳、厦门、北京、杭州、上海、广州、南京、福州、海口和宁波。
这些城市无一例外是沿海发达城市，一个人一年到头、不吃不喝，在这里也仅仅能买到几平米。比如排在最前面的深圳和厦门，在这两座城市工作的居民，每年的总收入只够买不到3平米的房子。如果想要攒出一套60平米的小两居，理想状态下，也至少需要20年才能实现。
土地面积紧缺是这两座城市房价高企的主要原因之一。
2019年，深圳的常住人口达到1344万，而深圳的面积仅有1997平方千米，平均下来每平方千米有6730人。这个数字大约是上海的2倍，北京的5倍。
深圳有一句口号叫作“来了就是深圳人”，但现在，这句口号被网友调侃成了“深圳，来了就是东莞/惠州人”。因为不少在深圳工作的人买不起深圳的房子，只能把需求转移到隔壁的惠州和东莞。不只是住宅，出于成本考虑，华为在2018年也把一部分产业从深圳搬到了东莞。
厦门也面临类似的情况，人口集中、核心地带土地稀缺的现象拉高了全市的平均房价，“厦门岛内才是厦门”的观念，直到现在仍然困扰着无数前来一展抱负的年轻人。
让人比较意外的是，除了厦门，收入性价比堪比一线城市的还有杭州。论买房的难度还要高于上海和广州，这也许可以说明杭州的楼市正在被看好。
我们再来看性价比最高的10座城市。它们分别是银川、西宁、长沙、兰州、乌鲁木齐、南宁、南昌、重庆、长春和郑州。
从地理位置来看，它们大多地处中西部地区。在银川，一年的收入可以买到15.6平方米的房子，除去自己的日常开销，几年的可支配收入就足够在这里买下一套刚需住房。
如果小张喜欢吃辣，长沙和重庆也足够让他感到惊喜。发达的经济水平配上比较低的房价，这两座城市值得被加入候选名单。

城市收入房价比的四种类型

仔细地研究了这份名单之后，我们发现：排开收入房价比两极的城市，处于中间地带的城市中，有上海、杭州这样“高收入、高房价”的城市，也有海口这样“低收入、低房价”的城市。
虽然城市之间的性价比殊途同归，但类型各有不同。
所以我们接下来，将2018年每座城市在岗职工平均年薪、商品房平均销售价格作对比，并以所有城市的平均值为分割，划出了四个象限。
第一象限是高工资、高房价的双高组。位列其中的有深圳、北京、上海、杭州、南京等城市。这些城市拥有着最多的大公司和更丰富的发展机会，往往是年轻人追梦的首选。与此同时，也有着更大的生存压力。想要在这些城市买房，要么看家底，要么就是看造化。
第二象限是低收入、高房价区。在这个区的城市只有厦门一座城市。在全国35座主要城市中，厦门的在岗职工平均年薪排在第21位，还不如兰州，但其住宅商品房平均销售价格却排名第三，仅以微弱的差距惜败于北京。从现实角度分析，如果不是对厦门有着深深的执念，最好还是谨慎选择，或者去岛外看看吧。
第三象限是“低收入、低房价”区。青岛、合肥、武汉、成都等城市都处于这个象限。在这些城市生活，收入和房价都相对更低。这其中也包括了近几年发展较快的成都、武汉等城市，TA们在拼命地吸纳优质大公司，发展产业园，虽然薪资收入暂时还未达到35座城市平均值，但房价也温和得多。
第四象限就是我们梦寐以求的“低房价、高收入”区，入选的只有长沙和济南两座城市。
几乎每篇关于房价的文章都会夸奖到长沙，毕竟这座城市有效地控制了房价，而且生活质量还特别高。
但我们一直都遗忘了济南。就像很多人觉得青岛才是山东省会那样，济南的存在感似乎的确不高。但论宜居，泉城自然不甘落后；论生活热情，等疫情过了去看一场鲁能的比赛，就能感受到这座城市的热情。

用区域内最高的工资在附近城市买房，情况能好多少？

一番分析下来，我们也发现西部和南部地区的收入房价比确实相对较高。
但小张也表示，自己其实并不急着离开深圳，时机成熟可以先去东莞买套房，用深圳的工资养东莞的房贷。
这正是“深圳，来了就是惠州/东莞人”的情况。小张又给我们提供了一种新的思路——如果我在区域内收入最高的城市工作，但最终选择去邻近的城市买房。那么在哪个区域工作，才能得到最高的效率提升呢？
我们仍然以2018年的数据为例，并将35座城市按区域划分，看看哪个地区最适合在区域内异地置业。
从结果来看，由于中西部地区的城市收入房价比相差不大，所以同区域内的异地置业，收入房价比效率提升并不明显。
比如你在成都工作，但最终要去贵阳、重庆或昆明买房，每年也就能多买0.6-0.8个平方；在长沙工作的人想去武汉买房，每年只能多买0.4个平方，去郑州能多买1.5个平方。
异地置业毕竟需要一定程度上牺牲未来的发展或是通勤幸福感，像这种稍微努努力就能弥补差距的情况，显然不是十分适用。
真正能体现出区域内差距的，还是在华东地区和华北地区。
如果你在上海工作，去南昌买房的幸福感是最高的，每年能比在当地工作的人多买7.3平米。要是日后的买房目标在杭州、南京，每年则可以多买1.5-1.6个平方。
如果更远一些买在济南买房，不算开销的话，大约十年左右，就能攒下一套100平米的改善性住房。
当然，与北京相比，上海给购房者们带来的效率提升，还不够刺激。
如果你在北京工作，最终到太原或石家庄买房，每年能多买6.4或7.2个平方。就算是房价稍贵的天津，北京打工仔们也可以每年多攒出2.9个平方。
更极端的做法是，北京工作、呼和浩特买房。
如果一位呼和浩特的朋友在家乡本地上班，一年收入大概能买到9.5平米的房子。但若是先来到北京打拼一番，工作一年赚的钱，就可以在呼和浩特买到18.2平米。攒攒钱，不出几年，住房自由就可实现。
北漂虽然苦，但确实地为一部分人创造了衣锦还乡的机会。

刚需or投资？That's a question

当然，对于大多数年轻人来说，无论是退而求其次另选落脚城，还是异地置业，这无形中都是一次追梦道路上的败北。如果可以，谁不想在当初首选的那个城市落地生根。
只是，收入房价比的确让很多人望而生畏。
但这是不是就能说明收入房价比更高的城市就一定更宜居，更适合人才前往？
如果是刚需，可能确实如此。但若是有更长远的谋划，房价收入比还有更深次的含义。
如果我们把城市理解成公司，那么它的房价收入比，就相当于是公司的市盈率。好比亚马逊在最初的几年一直是亏损的，市盈率却一度超过300，资本市场对它仍是趋之若鹜，根本原因在于有良好的预期。
放在城市也一样，如果它的经济向阳，人才吸引力足够，那么其楼市资源就会愈发稀缺，投资人则会更加看好它的长远发展，愿意投入资金，它的市盈率就会上升。当然，这也给当地的房市带来了无形中的溢价，提高了投资者入市的门槛，也就是人才在这里扎根的门槛。
所以，我们尝试站在更高的视角上，通过35座城市2014年到2018年间的收入和房价变化去观察它们的发展规律。
为此，我们将这些城市在岗职工年收入、商品房销售价格5年间的年复合增长率体现在坐标系上，并简单做了一下线性拟合。
可以看到，对于35座主要城市而言，大家的5年收入复合增长率均高于房价复合增长率。且对于大部分城市来说，两个参数之间以一定的比例保持着微妙的平衡（在趋势线附近）。
也就是说，相对于房价，大家的收入涨得还是要更快一些。如果一直按照这样的速度，大家买房按道理会越来越轻松。
但这似乎和大家的认知有些不一样，主要是由于在大城市房价的基数远远高于收入，所以即便以更快的速度增长，但收入增长的绝对值依旧难以和房价相比。
以上海为例，2018年，在岗职工平均年薪为14万元，住宅商品房平均销售价格为28981元/平方米，不算各种税费，一套100平米的房子也需要将近290万。即使只算35成的首付也要101万，按现在的年薪和复合增长率来算，这套房子的首付一年增长5.66万，而年薪一年只能增长8000多元。
所以怎么看，都是离买房越来越远了。
与上海类似的，还有趋势线上的深圳、北京、厦门等城市，TA们可以理解为在历史长河中发展最被大家看好的一批城市，自然也就享受了更多的“房产投资红利”。而趋势线下距离较远的银川、兰州等城市，由于没有更多的“业绩亮点”，所以它的“股票”即便便宜，也鲜有人买。
所以，即便一直被吐槽与居民实际可承受能力相差太远，但这些期望值较高的城市仍然每年吸引着无数的年轻人接踵而来。毕竟，对于绝大多数人来说，投资1760块一股的茅台，总比10块钱一股不知名的股票要稳妥的多。
但是历史的进程发展到现在，趋势线上的城市前景究竟如何，趋势线下是不是存在默默发展而“被低估”的城市，我们也不好说。
一切都需要交给时间来验证。

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