房价告别“只涨不跌” 加速房地产市场大分化时代来临

本报记者 王丽新 见习记者 郭冀川

在因城施策的背景下，各地房地产市场的差异化日益明显，而新冠疫情的出现，也加速了房地产市场分化。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组日前在2020年华夏房地产投融资高峰论坛上发布的《中国住房大数据分析报告（2020）——城市房价预警与房企品牌价值测度》指出，房价只涨不跌的时代已经过去。

报告显示，样本城市中，9城房价距最高点跌幅超15%，其中个别城市的房价出现腰斩。跌幅前三的城市中，廊坊下跌幅度最大，相比2017年的高位跌幅达46.9%，而青岛、天津则相较峰值下跌20%以上。

由于一定范围波动为市场常态，多数下跌城市房价变动仍属于稳中有降的范围，如果将时间维度拉长，与历史高点相比，部分城市已经出现了较深幅度的房价调整。

纬房指数显示，样本城市中，另有30个城市房价可能已超过2018年1月以来的高点，其中包含一线城市1个，二线城市5个，三四线城市24个，有些城市出现2016年以来第二波上涨，有些城市仍属于第一波上涨的余波或补涨。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华对《证券日报》记者表示，房价上涨的原因较为复杂，除了宏观大环境因素、城市自身供给不足的原因外，也有可能是城市经济基本面出现了重大利好。而今年新冠肺炎疫情的出现，也在一定程度上加速了房地产市场大分化时代的来临，房价局部大涨大跌风险将成为防范房地产市场风险的重点。

不仅各地房价面临分化，房企的品牌溢价也呈现明显差异。报告显示，在存量房市场上，品牌价值TOP10房企的平均品牌溢价率为15.8%，其中第1位的房地产企业平均品牌溢价率为22.69%，第10位房地产企业平均品牌溢价率为12.61%。品牌价值TOP50房企的平均品牌溢价率为9.5%，最低平均品牌溢价率为4.07%，这在一定程度上表明TOP50房企的平均产品品质和消费者市场认可度高于社会一般水平，存量房市场存在品牌价值。

而137个近三年的房地产百强企业中，有28个百强房企存在品牌负溢价。报告指出，对存量房市场的企业品牌价值测度，既能为消费者购房决策提供参考，也可以为企业品牌战略决策提供依据，还可以作为存量房估价的重要参照数据。

由于住房消费升级需求仍是市场主要需求之一，这也倒逼一些房企更加重视开发和销售产品的品质、品牌价值。那些注重产品建设的房企优势明显，并紧随市场需求的变化，提炼出更为优质的产品逻辑。

在论坛现场，58同城副总裁、安居客新房总经理赵彤阳对《证券日报》记者表示，房地产行业正在经历着变革，用户正在逐渐成为定价权最核心的主体之一，随着用户影响力越来越大，行业也将迎来营销模式变革。

（编辑 孙倩）