物业管理行业将诞生千亿级巨头公司 目前回调是介入良机∣大咖录

陈聪

中信证券研究部基础设施和房地产产业首席分析师、研究部执行总经理

多次获得亚洲货币、新财富、机构投资者等境内外最佳分析师房地产业前三名

资本市场最早开始研究物业管理行业的分析师之一

上半年，A股和港股市场的物业股表现都格外抢眼，然而8月以来股价持续下跌，多只新股破发。原因究竟是什么？物业公司的利润是否还有提升空间？怎样的公司才能在这个赛道中跑得更远？中信证券基础设施及房地产业首席分析师陈聪为您详细解读。

“破发背后折射的是行业毛利率低”的说法不成立

陈聪说，四季度物业管理公司IPO融资规模创下天量，引发抽血担忧，导致板块大幅调整、新股频现破发。不过IPO高峰将在12月初告一段落，明年上半年融资规模会远低于今年下半年，所以不必过于担心。对于“破发背后折射的是行业毛利率低”的说法，陈聪并不认同，事实是不同公司之间的毛利率分化明显，未来仍有提升空间。

社区增值服务有广阔蓝海，城市服务赛道具千亿规模

陈聪说，非业主增值服务能够有益补充行业利润，但其盈利成长性无法和社区增值服务相比，社区增值服务具有广阔蓝海的特性，而且毛利率相对更高。另外，城市服务已成为物管公司重点拓展的业务，是拥有千亿规模的好赛道，保利物业、万物云、永升生活服务、碧桂园服务等已有布局。

因三道红线监管而急于分拆上市的物管公司或将影响行业结构分化

“三道红线”监管之下，部分房企急于将物业公司分拆上市，那么这些物业股会否影响到行业的结构分化呢？陈聪说，运营尚未成熟的个别物业公司急于上市并不代表主流，但确实对市场会有影响，未来行业结构分化将愈发明显，只有在品牌、管理等方面有核心竞争力的公司才可能迎来跨越式发展。

住宅物管将诞生3000-4000 亿营收的大公司 目前是介入物管行业良机

陈聪预测，物管行业具有万亿市场空间，未来在住宅物管领域将诞生 1-2 家营收在 3000-4000 亿、稳定净利润在 300-400 亿的超大公司。而在非住宅赛道，商管领域的华润、城市服务领域的万物云都是领跑者，医院、航空、学校等细分领域也都会诞生最强龙头公司。

陈聪认为，目前尽管板块出现回调，但正是价值投资者介入的好机会，建议关注具有以下特征的标的：有第三方托盘能力、超过五年在管项目的提价能力、借助科技系统提升盈利的能力、增值服务体系足够完整。