一日揽金超300亿元 深圳宅地供应加速

深圳史上最大规模的土拍于11月23日落下帷幕。

8宗宅地、总建面224万㎡，28家房企报名，成交总地价约339.81亿元，是去年“6·24土拍（224亿元）”的1.5倍。仅单日的宅地交易总价就逼近去年深圳宅地成交总金额397.09亿元。美联物业全国研究中心认为，从2019年“6.24”土拍开始，深圳一改挤牙膏式的宅地供应模式，宅地批量供应成为目前的趋势。

刷新多个土拍纪录的深圳，今年正在通过增大宅地供应，寄望打破楼市非理性上涨困局。截至11月23日，今年深圳已成功出让28宗宅地，成交总地价约758亿元。尤其进入四季度以来，深圳迎来了土地供应密集期。

一日揽金超300亿元

上午9点半，阴雨绵绵，深圳土地房产交易中心外就已经排起了超过20人的进场队伍。

今日的土拍分为上下午两场，每场各出让四块宅地，有超过20家房企参与竞拍。

“公司的目标是尽量都拿下，但因为深圳的拿地成本太高，自身的报价优势没有那么显著。”有参与竞拍的华发股份、越秀地产等相关房企人士几乎都表达了类似的看法。

从上午10点到下午3点50分，经过近4小时的厮杀，全场举牌超400轮，融创+华发、深圳地铁、万科、佳兆业+新城、安徽高速、金茂、电建与中信城开，成为今天的最大赢家。其中，安徽高速、中信城开均是深圳土拍市场的新鲜面孔。

竞争最为激烈的是A122-0371西乡尖岗山地块。该宗地25轮直接拍到最高限价，再激战143轮竞配建面积，厮杀前后持续近1个小时，最终万科以59.98亿+6.6万㎡人才房面积拿下。这也是万科首次挺进尖岗山。

位于宝安沙井的A301-0575地块，是今天唯一一宗起拍价就超百亿的巨无霸地块。结合游乐设施+酒店的规划，此前就有市场传闻称这宗地属于定向出让，用于冰雪文旅综合体项目。果不其然，该地块仅显示“一人竞买”，由深圳融华置地（融创和华发的联合体）底价127亿元拿下。

同样“一人竞买“的还有A832-0861龙华大浪地块，就在港铁天颂旁边。竞买要求中“地铁建设运营等”一项，就已揭示了最终得主——深圳地铁。

下午场竞拍于3点开始，所出让的四宗宅地都位于光明。开拍不到一个小时，竞拍便已结束。其中，最受欢迎的A515-0099光明凤凰城地块，由电建集团旗下的

深圳市福粤置业有限公司拿下。

8宗宅地，成交总地价约339.81亿元，是2019年“6·24土拍（224亿元）”的1.5倍。

除了土拍金额远超去年，下午场光明片区所拍卖的四块地全都受“7090政策”限制，限价也在5万/㎡左右，低于深圳二手住宅均价6万+元/㎡，具有明显向刚需客倾斜的特点。这也是深圳以往土拍较少出现的现象。

美联物业全国研究中心认为，从2019年“6.24”土拍开始，深圳一改挤牙膏式的宅地供应模式，宅地批量供应成为目前的趋势，同时，均采取“双限双竞”的办法出让，既解决人才房合理化的供应，又稳定了整体市场价格，可谓一举两得。只是，本次8宗宅地供应均分布在原关外区域，位置上稍显不足，市区的供应依然是稀缺资源，可以预见，未来深圳宅地竞争将越发激烈。

土地供应力度大增

今日土拍只是近期深圳土地市场的一个缩影。截至11月23日，今年深圳已成功出让28宗宅地，成交总地价约758亿，总建面约479万㎡。

外部数据显示，2019年深圳成交住宅用地数量为12宗，总占地面积约16万㎡，2018年成交住宅用地数量则更少，仅有10宗。根据中指研究院、克而瑞数据显示，仅今年上半年，深圳成交的住宅用地数量已超过去年全年。深圳前三季度供地规模较去年同期大幅增长150%。

从供地节奏来看，自进入四季度，深圳供地节奏明显加快。克而瑞数据显示，仅10月，深圳就挂牌超10宗土地，环比9月增长544%，增幅位于一二线城市的首位。

这背后是深圳房价持续上行的现实。乐有家研究中心数据显示，十年间深圳房价总涨幅178%，领先国内诸多城市。今年“7·15”出台之前，深圳房价在新冠疫情稍缓的四月迅速复苏，并快速上涨，一度领跑全国。

这种房价的非理性上涨局面对应的正是供地面积与住房需求的失衡、供地结构不合理等系列问题。

根据深圳市土地交易中心数据显示，2006-2019年间，深圳累计住宅供应730578套，年均5.2万套，放在长时间周期中，年住宅供应呈曲线下行之势；与之对应的是，常住人口从2006年的846.43万人，增加到2019年的1343.88万人，累计增加接近500万人，呈整体上行之势。

同时，土地供应结构性失衡，工业、商业类用地供应多、住房用地供应少的局面十余年间并未得到扭转。美联物业根据官方公开出让的土地数据统计显示，过去14年里，深圳居住、商业、工业三类用地结构的分别占比分别是：17%、10%和53%。其中，直系房价的居住用地占全市总建设用地面积远低于国家相关标准中25%-40%的下限。

住房“盘子小”的深圳正通过多管齐下的方式缓解住房供应端紧张的问题。

5月初，深圳发布的《2020年度建设用地供应计划》显示，年内计划供应1200公顷建设用地，与2019年计划供应量持平，其中居住用地为293.2公顷。这一居住用地的供应比例较去年计划的150公顷增加了近一倍，年内计划供应面积较2019年实际供应面积增加了50%。

今年，深圳针对盘活存量用地的城市更新和棚改也在以更大的力度推进。仅2020年上半年，深圳城市更新计划立项52项，规模330.6公顷，分别同比上升79.3%、146.7%。

此前的10月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称“《实施方案》”）。其中，涉及到农用地转为建设用地的审批权限由广东省进一步下放至深圳，这也被外界认为裨益深圳土地管理能力提升，能部分缓解深圳土地资源供应紧张的问题。

更早前的9月，深圳市住房和建设局局长张学凡在一次公开讲话中，也明确表示，未来住建局联合规划局，将在“十四五”期间的用地供应上做一些调整，住房用地占建设用地的比例，将提高到25%，甚至将在“十四五”期间的前两三年提高到30%，补齐住房用地供应的短板。

接下来的12月16日，深圳还将“上新”三宗宅地，起拍总价34.03亿，总建面约58.3万㎡。