盘活存量土地 深圳楼市供需矛盾有望缓解

证券时报记者 吴家明

作为四大一线城市中面积最小的城市，深圳一直饱受“地少人多”的困扰。近日，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》发布。方案将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地；支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，原先国家对于农用地转建设用地特别是转成住宅用地存在一定的担心，担心实体经济空心化、房地产化。由此，对农业用地转建设用地的审批权控制得十分严格。然而，产业转型背景下的深圳必须对空间结构重新调整。用地权增加对深圳意义非凡。

相对于产业用地的“有保证”，居民更关心居住用地的供应，从而更好地控制房价。

“存量用地”是方案中关于土地管理制度方面内容的关键词。业内人士普遍认为，激活现有存量土地，正是因为深圳没有新增土地，只能在存量土地上下功夫。不过，方案更侧重于深圳的产业发展，对于居住用地之类的供应并没有具体内容。合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，目前政策的提法多是原则性的，还看不出太多内容，需要看后续细则。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，日后可能会出现更多“工改住”、“商改住”的项目，但由于整个方案均提倡“市场化、法治化、国际化”，因此在各个利益体面前，所有制度都是经过商谈、推进、再总结而得出，是个漫长的过程，因此短期内对整体深圳房地产市场不会造成太大的影响。可以预期的是，深圳市政府会根据城市发展的实际情况优化土地用途，提高土地使用效率，释放出更多的居住空间，以缓解住宅市场的供需矛盾。

世联行首席工改顾问董极表示，方案中提到推进二三产业用地混合的问题，在未来将会影响到区域的发展。原先二三产业非常独立导致分工明确、生产效率低下，互动性不强，使得深圳有的区域因此发展掉队，现在继续推进有助于区域的发展，这将会吸纳更多人才，也可能影响深圳的房价。