武汉楼市去化周期触12个月警戒线 变相促销楼盘增多

高库存、高供应、价格横盘等多重因素叠加下，去化周期触及12月"警戒线"，武汉楼盘降价促销的现象逐渐增多。

近日，武汉市住房保障和房屋管理局公布《2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》：预计该市第四季度将有180个项目、839.45万平方米商品房可达销售条件。

据武汉房管局统计数据，截至今年8月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房172308套，面积1986.21万平方米，新房库存再次刷新纪录。

中指研究院华中市场研究中心主任李国政对第一财经分析，加上即将入市的839.45万平方米，预计到今年年底，武汉存量新房面积将突破2000万平方米，按照目前的销售速度，该市住宅市场去化周期将超过12个月，达到警戒线水平。

新房成交量同比跌三成

武汉房管局统计数据显示，今年1~9月，武汉商品住房共成交101837套、1149.12万平方米，分别较去年同期下降30.4%、29.66%，相当于去年同期的七成水平。

金九“趋冷”，“银十”也未见好转。10月1日~6日，武汉新房成交量为1697套，同比下跌31.07%。

成交动力明显不足，导致库存高企。截至今年8月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房172308套，面积1986.21万平方米。

进入第四季度，武汉又将有839.45万平方米商品房入市。从各区域可售项目面积来看，主城区中可售面积前三的区域分别为：汉阳区（面积约为108.37万平方米）、洪山区（面积约为102.84万平方米）和东湖高新区（面积约为95.13万平方米）。

不仅新房库存突破17.2万套，链家网平台最新数据显示，武汉二手房挂牌量也已经突破9.1万套，由于近两年来，武汉房价一直处于横盘期，当地新房与二手房之间的价格倒挂现象已基本消失。

而在三年前，武汉新房库存量曾一度跌至243万平方米，去库存周期降至1.6个月，去化周期在全国29城中垫底，日光盘、秒光盘频现。

武汉楼市去化周期为何坐上过山车，从1.6个月一路飙升至超过12个月？李国政分析，去年受军运会影响，武汉非重点项目的建筑工地被要求暂停施工，一些新房项目由此积压到计划今年一季度入市，不料年初遇到新冠肺炎疫情，导致这些项目又继续积压了3个多月。复工复产后，武汉出台一系列政策促进房地产行业复苏，其中一条“放低预售标准”的政策，进一步增加了新房供应量，最终形成了今年四季度新房供应量集中释放的现象。

加快去库存，房企变相降价

中秋国庆长假期间，第一财经记者调查发现，为了吸引客户，加快去库存，武汉不少开发商通过各式促销变相降价，但去化率依旧不尽理想。

汉口解放大道某豪宅项目，去年均价39000元/平方米，今年先是精装改毛坯，均价直接降到35000元/平方米；然而“精改毛”之后依然不好卖，又改为总价优惠39万元的限时一周促销活动。一番操作之后，均价已由去年的39000元/平方米降为29000元/平方米，一周时间已过，促销活动依旧在进行。

汉阳某红极一时的楼盘，过去要交“茶水费”才有购房资格，如今直接92折促销，价格一夜之间回到2年前。即便如此，签约情况仍不尽如人意。

克而瑞武汉区域总经理吴洋预测，如果明年持续高供应，武汉到2021年底的新房存量将达到2700万平方米，按照月去化15万平方米的速度估算，需要卖20多个月。也就是说，2020~2021年，武汉楼市都将处于大库存期，2021年下半年随着土地供应的减少才会进入去化期。

戴德梁行武汉公司总经理及高级董事黄广平认为，武汉今年住宅市场整体需求放缓、整体出清周期较去年末有所加长。但横向对比其他城市来看，武汉上半年住宅市场出清周期仍处于中偏低的位置，去化压力适中。预计随着武汉市整体经济的持续复苏，住宅市场需求也将逐步回升。