楼市“黄金周”，这三类房子别碰！

再过一天，就是超级黄金周了！

金九银十，作为传统的销售旺季，楼市会迎来属于自己的黄金周吗？

答案是肯定的。

国庆黄金周，刚需买房好时机

这个国庆黄金周，可能是刚需买房的绝好机会。

三条红线下，地产商资金压力大。

明年，三条红线就要正式实施了。

这对负债率相对较高的房企来说，可谓是紧箍咒。

怎么办？回收资金，偿还债务。

这与购房者有什么关系？当然有，为了尽快回笼资金，大概率会有优惠，折扣。加上国庆黄金周，购房热情较高，此时不推出优惠活动更待何时？

恒大已经宣布打7折，这是实实在在的节约成本。

加上第四季度即将到来，一年又近尾声，地产公司的年销售任务也要完成，不出意外，其它地产公司的楼盘即使不打折，也可能有其它优惠活动。

楼市调控升级，房价上涨趋势得到遏制。

下半年以来，已有多城升级楼市调控措施，深圳，东莞，南京，杭州，宁波，沈阳等城市陆续出台史上最严限购、限售、限贷政策，打击炒房客，稳定房价。

贝壳研究院数据显示，2020年三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%，楼市调控的效果正在显现。

楼市调控的“药效”现在可能是最有作用的时候，刚需现在入场，或是不错的选择。

这三类房子，最好别碰

不过，也不是所有房子当前都可以入手。

下面三类房子，最好敬而远之。

商铺可能是烫手山芋。

经常会有人问，当前，商铺到底值不值得投资？

普通人投资商铺，难度太大。

首先，很多城市加大棚改、旧改力度。区域规划时，商铺的不确定性太大。

譬如，你买的商铺所属区域正好要进行城市改造，工期也不确定，这样短时间就很难租出去。

再比如要建地铁。这不是铁定会升值吗？

未来升值与否或者会不会升值不好说，至少这几年想要出手，会非常困难。

移动互联网时代，线上经济不断崛起，买商铺做生意，盈利的难度会比前些年大很多。

很多人都想靠着商铺投资实现财务自由，真实情况是，那些真正很牛、租金收益很高的商业，却无一不是自持。

你能花低价钱买到的商铺，大概率都是坑，就是说盈利前景不乐观，无论是收租金，还是自己做生意。

以前是一铺养三代，现在可能是一铺坑三代。

从投资的角度来看，商铺单笔投入多、收益回报慢、流动性相对差。

所以，对普通人来说，投资商铺不是一个明智的选择。

当然，人流量特别大，经营行当受线上影响很小，盈利确定性很高的商铺另当别论。

公寓投资是大坑。

其实世上本没有公寓这个概念，说的人多了，就有了公寓这个说法。

所谓公寓，就是在商业商务性质的地块上，修建的可办公可居住的公寓产品。

平时我们说的公寓，基本上就是指商务公寓。

公寓看起来挺好，商住两用，既可以办公，又可以居住，关键是还不限购，不限贷，比买商品房的的条件宽松太多，价格一般也不太高。

不过，公寓的缺点更多。

公寓的面积一般是30到80平米之间，偏小的居多。

自住的话，问题不大，特别是单身人士。但谁也不能保证永远单身，以后结婚，生小孩了，如此狭小的面积，会严重影响居住质量。

如果是想投资，公寓最好别碰。

产权只有40年，一般人买房不会只买一个产权比住宅少30年的产品，关键是商住公寓无法落户，有小孩读书的家庭基本上不会考虑，这对以后转手形成巨大障碍。

水费、电费高，没有天然气，不供暖，这些方面比住宅差了不少一星半点。

首付需要50%，贷款利率也很高，这对投资来说都是极不划算。

公寓的交易税费接近总房价的20%，达17%，一般人都会忌惮不已。

投资公寓，想要获得超额回报，概率太低。

小产权房，千万别碰。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

小产权房是历史遗留问题，短期很难有一个具体的解决方法。

以深圳为例，所有房子加起来超过1000万套，商品房的比例只有10%，30%左右是集体和单位用房，剩下的60%都是小产权房。

以前，买小产权的房的人并不知道这种房子不能买。

现在大家都知道这种房子不受法律保护，但依然有很多人趋之若鹜。最主要原因就是小产权房的价格相对于商品房要便宜很多。

购房者基本上都是抱有侥幸心理，期待有一天能“转正”，这样就会有较大升值空间。

近日，农业农村部和自然资源部连续发布2份规定性文件，对集体用地提出规范性要求。

“未经审批使用”和“违规买卖出售”被明确禁止。

也就是说，小产权没有任何交易效力，没有正规房产证，不被法律认可，即使拆迁，也可能得不到赔偿。

实际上，就有人花80万买的小产权因为拆迁，没有得到任何赔偿。

那么问题来了，小产权未来到底有没有机会转正呢？

有这种可能。

小产权房未来有三种可能，一是全部拆迁，短期可能性不大，因为小产权实在太多。

其次是全部转正，纳入商品房范畴。这可能是未来的方向，但短期内实现也不现实，因为其中涉及的问题也太多。

第三，就是保持现状，不同城市探索解决方案，逐步推进解决。

当前来看，第三种可能性较大。

房子几乎是单价最高的商品，即使是小产权房，也可能是很多家庭的大部分积蓄。

因为不受法律保护，一旦在交易或者拆迁过程中遇到麻烦，有可能造成巨大亏损。

冒巨大风险去赌未来转正，收益与风险不成正比。