房地产暴利已成往事，上市公司毛利率群体性下滑

搁到各大行业之中，房地产的盈利优势已日渐消散。

2020年中报陆续出台后，不少地产股的投资者发现，按照两年前房企的销售金额来做的利润预估纷纷失效，不少房企的毛利率处于下行态势，有的降幅还非常大，完全出乎意料。

第一财经记者梳理发现，沪深港逾百家房企的毛利率处于同比下滑态势。综合不少龙头房企财务负责人在业绩会上的言论来看，这轮毛利下滑仍会持续。

数位受访人士认为，这与这批结算货源的土地主要来源于2017年地价高点时段购买；房企打折促销；疫情耽误销售导致成本分摊相较于去年同期增多等直接相关。

逾百家房企毛利下滑

根据Wind统计显示，沪深港股地产类147家已经出半年报的上市公司中不足三分之一的房企毛利率录得同比增长，112家上市房企上半年毛利率处于同比下滑态势。

毛利率同比下滑幅度超过10个百分点的房企有32家。

这32家房企中不乏一些位居行业百强榜单的房企。诸如，大名城（600094.SH）、华发股份（600325.SH）、华侨城A（000069.SZ）、美好置业（000667.SZ）、南国置业（002305.SZ）、首开股份（600376.SH）、泰禾集团（000732.SZ）、新城控股（601155.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、SOHO中国（00410.HK）、力高集团（01622.HK）、建发国际集团（01908.HK）、五矿地产（00230.HK）、首创置业（02868.HK）。

部分房企的毛利率相较于去年同期近乎腰斩。例如，建发国际集团的毛利率从2019年上半年的40.62%，下滑至本报告期的21.89%；绿景控股(000502.SZ)的毛利率从2019年上半年的21.93%，下滑至本报告期的11.12%；中洲控股（000042.SZ）的毛利率从2019年上半年的53.75%，下滑至本报告期的21.33%；首开股份（600376.SH）的毛利率由2019年上半年的44.20%，下降至本报告期的26.09%。

不仅中型房企，部分头部房企的毛利率也有所下滑。例如，招商蛇口的毛利率从2019年上半年的37.88%下滑至本报告期的23.85%；华润置地(01109.HK)的开发物业毛利率由2019年同期的36.0%下降为本报告期的31.1%；中海地产（00688.HK）的毛利率从2019年同期的34.89%下降至本报告期的30.59%。

35家房企的毛利率相比于去年同期有所增长。诸如，世茂股份（600823.SH）的毛利率由2019年上半年的30.65%，上升至本报告期的37.72%；深圳控股（00604.HK）的毛利率由2019年上半年的33.64%，上升至本报告期的37.99%；花样年控股（01777.HK）的毛利率由2019年上半年的29.58%，上升至本报告期的33.64%。

部分毛利率上涨的房企在接受第一财经记者采访之际有提及，利润率高的项目于本报告期结算，以及重仓的区域房价上涨，是推高毛利率的重要原因。

以深圳控股为例，公司上半年实际合同销售额约75.82亿元，较去年同期增长17.8%。其中，仅深圳南山区前海颐湾府住宅项目和深圳福田区泰然立城办公项目，就分别贡献了27.9亿元和18.1亿元合约销售。

受益于上半年深圳楼市行情偏热及所销售项目均价较高，报告期内深圳控股每平方米平均售价高达29572元，这几乎是不少龙头房企每平方米平均售价的两倍。房地产销售毛利率较去年同期提升5.7个百分点至43.4%。

年度毛利仍将下滑

逾百家房企毛利率处于同比下滑态势，万科是其中之一。

今年上半年，万科（000002.SZ/02202.HK）房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。

在中期报业绩发布会上，万科CFO兼执行副总裁韩慧华对此作出回应。她表示，2019年是万科毛利率的一个高点，原因是2019年结算项目大部分是在2017年－2018年销售高点结转而来。

另有深圳一家TOP10房企投拓部王姓负责人士在接受第一财经记者采访之际进一步指出，房企现在结算的这批货源，主要来源于2017年。当时，正是地价的高点时段，尤其是2017年第三季度拿的地普遍价格高，营业成本被直接推高。

同时，这批结算的货源于2018年入市销售。彼时，各地四限政策依旧从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷。这种持续高压收紧的调控基调直到当年年底山东省菏泽市率先取消限售，才稍显松动。但因城施策、一城一策的政策主基调未变，尤其是一线以及核心二线政策仍处于从紧状态。

上述王姓人士直言，尤其是2018年下半年来，市场行情急转直下，核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调。“楼市调控的风向给到了开发商不太乐观的预期。一方面，房企普遍不太敢再大手笔买地；另一方面，基本都在忙于打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销以促进回款。从入市到结转基本都反映在2020年的财报中。”

前端买地成本的上行叠加后端销售价格的下行，加之市场整体趋于平稳，地价占售价比持续上升。

韩慧华在业绩会上也有表达类似观点，她有进一步分享道，“对于整个行业来说，毛利率下降是一个长期的趋势，我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的，我们预计到年底还有一个小幅的回落。”

碧桂园（2007.HK）首席财务官伍碧君也表示，利润率下降是行业趋势，未来能够维持25%的毛利率已是不错成绩。

值得注意的是，相较于往年，今年上半年，受新冠肺炎疫情影响，多家房企延期开工。往年的返乡置业潮基本告停。直至3月初，房地产业的销售和开工情况才有所好转，不少城市的楼市小阳春推迟至5月。

今年3月，万科总裁祝九胜在出席公司2019年业绩会时曾指出，“2-3月，万科销售额和2019年同期相比下降510亿元，全年约3.9万户客户的新房交付料将延迟。”这几乎是行业共同面临的情况。万科、华润置地、金地集团（600383.SH）、华发股份等多家房企在湖北区域的销售也受到冲击。

立信会计师事务所刘姓注册会计师在接受第一财经记者采访之际也有指出，“受疫情冲击，不少房企全年20%左右的工期没有施工，同时销售也受到冲击，但是人力、施工费用等营业成本还是要支付的，分摊在上半年这几个月，对毛利率的影响就会被放大。”

房地产的预售制度，使销售收入提前出现，大约2年左右才会结算营收和利润，存在一定的错配周期。每年销售、结转项目不均的周期性波动表现显著，单个大体量项目的毛利水平、入市时间等都会导致核心财务指标的大幅度起伏。

以绿景中国(00095.HK)为例，去年同期公司收益逾80%来自红树湾壹号，约27.5亿元，该项目的毛利率超过70%。相较之下，今年上半年绿景中国结转项目收入仅24.37%来自红树湾壹号，其他来自于美景广场、国际花城、绿憬商务广场。这直接造成了绿景中国收益、毛利的下行。报告期内，绿景中国毛利率同比下降5个百分点至65%。

类似这样受结转项目影响的房企并不在少数。诸如，华发股份、大名城等房企报告期内出现增收不增利的状态，就与多个结转项目出现亏损、重仓区域毛利下行等有直接关系。

最新的8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达了重点房企融资新规，业内将其称为“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

“高毛利项目可能没达到结算标准，而低毛利项目结算进表，房企的毛利便会趋于下行。”刘姓注册会计师也指出，“三条红线”出台之后，不排除接下来房企调节结算项目，以更好助力自身达到“三条红线”标准。