北京总价350万的二手房都在哪？超7成在五环外

贝壳研究院发布的《北京百万首付款买房指南》显示，北京约有四分之一的二手房源总价在350万以下（首付120万元左右），其中超7成房源分布在五环外。

五六环间堪称“刚需供给带”

​​​​​​​

在房源分布位置上，总价350万元以内房源中，大兴、房山、通州三个区约占47%，中心城区东城和西城可选择的余地并不多，合计占比仅为0.49%；朝阳、丰台、石景山、海淀四区合计占30.22%。从环线看，房源中有72.6%位于5环以外，而五环与六环之间堪称“刚需供给带”，近一半房源分布在这一区间。

除了位置，房源的面积、房龄等因素也是购房时不得不考虑的因素，在总价水平限定的情况下，房子在楼龄、面积上显现出明显的圈层效应，即在总价水平一定的情况下，离市中心越近，能买到的房子面积越小，房龄越大。

贝壳研究院数据显示，北京总价350万以内的房源平均面积69.58平方米，近四成房龄在20年以上。总价350万元以内房源中，5环内房龄20年以上的房源占54.5%，而这一比例在五环外仅为33.2%；6环外房源平均面积达82平方米，而2环内仅为34.4平方米。越往外围符合刚需们的房源越多，但这并不意味着在五环内刚需们就没有了选择，只是很大可能要在房龄、面积等条件上做让步。

5公里“幸福通勤圈”，双井可选房源最多

对于上班族而言，出行便利、职住通勤距离是必须要考虑的因素。贝壳研究院计算了总价350万以内所有房源到其最近地铁站的路程和所需时间，仅10.8%的房源距离最近地铁站的路程在1公里以内，28.95%的房源距离最近地铁站路程耗时在20分钟以内。

从家门口到地铁站的路程影响居住出行，而从家门口到公司的距离则决定能否实现“幸福通勤”。贝壳研究院以职住距离小于5公里作为幸福通勤的标准，假设写字楼多的地方工作机会也多，选出周边3公里内写字楼数量最多的30个地铁站为目的地，再以每个地铁站为中心划出5公里“幸福通勤圈”。

整体看，周边可选房源最多的是双井站，如果在双井附近上班，从家到公司的距离想控制在5公里以内，有800多套房源可供选择。而海淀区的知春路、知春里、人民大学、海淀黄庄这些写字楼较多的区域，周边5公里幸福通勤圈内可选的房源数量则相对较少，可选空间有限。