逆境中显韧性 平安不动产获穆迪给予投资级长期信用评级

在一片评级下调声潮中，平安不动产获穆迪另眼相看。

近日，穆迪发布对平安不动产的首次信用评级结果——“Baa2”投资级长期信用评级，展望稳定。

全球经济增长和供应链受疫情冲击之下，企业信贷质量面临下行压力，不少公司的信用评级遭下调，一季度穆迪作出负面评级行动的次数达到过去五年来的最高水平。另外，惠誉表示，今年前四个月，全球企业和金融机构信用评级下调数量已超过2002年-2019年间的平均年度总量。在这样的环境下，穆迪给予平安不动产积极正面评级，反映了资本市场对平安不动产发展前景及信用状况的认可。

穆迪高级副总裁曾启贤表示，平安不动产Baa2的发行人评级反映其个体信用质量，及预计必要时母公司中国平安将向其提供支持带来的3个子级的提升。

穆迪评级报告还提到，平安不动产拥有稳定的业务增长前景以及良好的品牌认知度。同时，公司资产管理业务现金流稳定，盈利能力强，有助于缓解其房地产投资现金流的周期性风险。

稳健经营“三把斧”：双专业优势、资金管理、风控

从穆迪此前发布的报告看，评级遭遇下调的公司主要集中在交通运输、房地产、汽车制造这三个行业。评级调整的主要原因是流动性较弱，及业务受疫情影响，收入和盈利可能大幅下降，加剧财务状况恶化。而平安不动产之所以在逆势中获得正面评级，主要得益于其“金融+地产”的双专业优势、优秀的资金管理能力及强大的风控体系。

有别于传统的房地产行业参与者，平安不动产是一家专业的不动产投资及资产管理公司，一直以来，依托中国平安的强大综合金融优势，以及自身在金融、地产领域沉淀多年的经验与能力，公司在商业地产、金融产品、产业发展等多个领域投资表现优越，“金融＋地产”的双专业优势有目共睹。

在资金管理方面，平安不动产拥有强大的资金筹措能力，不仅有母公司作为坚实后盾，且自身获取第三方优质资金的丰富经验，因此依靠多元化的融资渠道，公司积累了雄厚的资金。在此基础上，依托完善的资金管理体系，平安不动产通过“融、投、管、退”的全价值链路径，将业务周期长短组合，股债权形式灵活配置，进行多样化的金融产品布局和主动管理，使不动产价值进一步提升。

对于资产管理公司来说，资金是基础，强风控则是保障。据了解，平安不动产拥有全方位、立体化的风险控制体系，贯穿投前、投中、投后全流程，涵盖行业周期预判、项目调研、合作方选择、投后监测管理、风险预警及响应等环节。另外公司还拥有智慧投评系统，以信息化、数据化支撑不动产投资核心业务过程。不断完善的风控管理系统与全生命周期的投资及主动资金管理机制相结合，保障公司稳健经营，提高资产增值空间。

平安不动产通过科技化、高效能的资金管理平台和风险控制体系，进一步巩固流动性管理、抵御市场风险，这正是公司在逆境中仍获得良好信用评级的主要原因。

也正因为如此，公司的经营状况保持稳健。去年，房地产市场进一步落实长效管理调控机制，行业各方均受影响，而平安不动产继续保持业绩稳步增长，并助力行业生态的长效稳定与转型升级。

2019年，平安不动产营业收入同比增长17.7%，归属于母公司所有者的净利润增长100.7%，归属于母公司所有者权益增长39.7%，总资产增长11.5%，资产管理规模超4500亿元，同比增长28.9%。过去一年，公司在优质资金获取、不动产投资和管理、智慧风控等方面均取得进展，例如打造了覆盖投前、投中、投后、退出四大阶段的KYP（智能投资一体化平台），实现投资业务全流程线上化。

投资组合质量良好，国内商业地产价值洼地凸显

穆迪在评级报告中提到投资组合质量的问题，若投资组合的业务和地域多元化，现金流稳定性提升，则可能上调不动产评级，否则可能下调评级。

受疫情影响，国内商业地产普遍受到冲击，但考虑到平安不动产投资组合质量良好，出现大风险的概率较低。从区域分布看，平安不动产主要投资一二线城市核心区域，这些区域人口聚集度高，经济增速快，区位优势明显，一定程度上保障了其商业资产的处置价值。

在国内的深圳、上海、北京、天津等核心城市，平安不动产都投资打造了地标性建筑。这些投资性物业不仅沉淀了优质的不动产资产，而且在平安不动产投入运营并加持精细化管理后，物业价值得以提升，实现了资产的保值增值。其中，深圳平安金融中心作为全球最高单体办公建筑，以近600米的高度矗立于深圳CBD金融区，被世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）授予“世界最高办公建筑”、“中国华南地区最高建筑”、“2019年最佳高层建筑杰出奖”三项认证。

另一方面，危中有机，在疫情带来的严峻考验之下，商业地产行业加速洗牌，同时价值洼地效应进一步显现。对于现金流充足的投资机构来说，投资被低估的优质资产或正当其时。

疫情发生之前，外资机构便已垂涎国内优质的商业地产，近两年来持续抄底一线城市优质资产。据世邦魏理仕集团数据显示，2018年外资在商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币，创下自2005年以来的最大规模。按照戴德梁行的口径，2018年外资投资额占到中国内地商业地产总投资额的32%。其中，黑石集团和新加坡开发商凯德置是最大的买家。2019年，外资加速抢滩中国商业地产，投资占比快速上升，成为国内商业地产的交易主力。

据了解，外资涌入，一方面是因为空置率上升租金下降，国内一些商业地产的估值较为便宜，看好部分物业随着经济触底反弹带来的资产增值；另一方面，产业升级拉动了办公楼、数据中心等各种业态的投资机会，资产证券化的规模不断扩张，海外机构通过REITs等渠道实现不动产资本化的空间也比较大。这从侧面反映了国内商业地产长期发展前景广阔，尤其是资本化的潜力。

不动产股权投资行业迎机遇，平安不动产将受益

目前，中国城市发展已经从快速城镇化进入了城市功能完善升级的新阶段，房地产行业也从开发为主进入了不动产综合运营的转型发展期。2020年《政府工作报告》再次提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，房地产行业“长效机制”继续稳步推行，随着房地产金融的进一步发展，“资产+资金”双轮驱动成为了新趋势，不动产股权投资新时代已经到来。

平安不动产也正是看到了其中的机遇。公司董事长兼CEO邹益民去年7月份指出，不动产投资、股权投资已经成为未来的发展趋势。“在成熟的国家，不动产行业已经进入了精细化运作阶段，运营与投资分工是分开的。国际上以不动产基金、REITs为主的金融产业链发达。”他认为，根据国际市场上发展的经验，从政策导向和投资者的需求、不动产投资价值各个维度来看，在中国，不动产投资、股权投资的发展空间还是很大的。

相比同业公司，平安不动产既有平安的品牌口碑和全牌照平台支撑，也有突出的低成本资金优势、全价值链投资能力及全方位的风险控制能力，更能够把握不动产投资的机遇，并实现跨越式发展。

作为专业的财务投资人，在投资策略方面，平安不动产将业务周期长短结合，股债权形式灵活配置，追求高安全边际；在项目操作正面，平安不动产不直接参与项目操盘，而是以与合作方的一致目标为出发点，凭借丰富的金融经验，把控项目运营过程中的主要方向，并严格控制风险，实现股权投资的最大化回报。

另一方面，中国目前不动产公开资本市场仍处于萌芽期，资产证券化处于起步阶段。国际经验表明，以不动产资产为基础资产的资产证券化是长期发展方向，市场空间巨大。以美国为例，资产证券化市场规模为12.8万亿美元，其中87%的基础资产为不动产。

据东方金诚统计，截至2019年末，我国CMBS市场累计发行产品76单，累计发行规模1983.44亿元；CMBN市场经历从无到有，已累计发行产品20单，发行规模累计达326.03亿元；类REITs产品方面，2016年以来，发行量有所增加，截至2019年末，已累计发行产品69单，发行规模累计达1380.09亿元。

实际上，在金融化创新方面，平安不动产依托中国平安的综合金融优势和自身资源优势，持续推进供应链ABS等资产证券化业务布局，打通资金端和资产端的连接，开拓公司新的业务增长点。

近期，基础设施领域公募REITs试点已宣布启动，市场自然也开始期待未来商业地产公募REITs落地。对于平安不动产这家专业的不动产投资及资产管理公司来说，更大的蓝海正待开启。

（CIS）