全球收益率下行之下 IDC与REITs是天作之合丨大咖录

阎贵成：

中信建投证券通信行业首席分析师

2019年《新财富》、《水晶球》、Wind通信行业最佳分析师第一名

2019年金牛奖最佳分析师

2017-2018年《新财富》、《水晶球》通信行业最佳分析师第一名团队核心成员

4月30日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，基础设施领域公募REITs试点正式起航。有分析说，IDC（互联网数据中心）作为新型基础设施，与REITs是天作之合。IDC为什么适合做REITs？REITs模式给IDC企业带来怎样的影响？

IDC资产成长属性强 非常适合做REITs

阎贵成说，IDC核心是“数字地产”，主要依赖于机柜租金收入，现金流入相对稳定，投资回报率较为理想。而且，IDC最大需求方来自云计算等新技术产业，这将使得IDC资产拥有较强的成长属性。基于此，IDC非常适合做REITs。

REITs助全球IDC龙头营收复合增速达20% 中国IDC企业增速也会如此吗

据了解，国外REITs大多采取公司制，而中国采取的是契约制，那这两种方式对IDC企业的营收会有不同影响吗？就国外来讲，以全球龙头企业Equinix为例，由于通过REITs获得资本支持，2015年-2019年期间，营收复合增速达20%。就中国而言，阎贵成说，我们可能会先试点IDC公司某个项目REITs，而非整个公司REITs，短期看IDC公司收入可能下降，但由于REITs带来的资金利于IDC公司扩张，所以长期看公司成长属性会更好。

REITs会加速IDC行业的洗牌过程

有分析， REITs推出将加速IDC行业洗牌。阎贵成认为，行业洗牌并非由REITs推动，目前已经就在向两个方向进行洗牌：供给商增加、小型数据中心走向整合。那么，因为IDC企业普遍采用重资产模式，需要大量资金自建或并购数据中心，REITs模式可降低企业融资成本，有效改善资产流动，资产流动性增加将带动行业收并购动作，所以，REITs一定会加速洗牌过程。

REITs投资收益稳定 全球利率下行之下或成为较好投资品种

阎贵成说，在全球收益率下行态势下，很难找到高收益资产和投资回报稳健的资产，那么此时，REITs由于具备收益稳定的特性，就可能成为较好的投资品种。

阎贵成进一步解释说，REITs将带来数据中心运营模式由重资产向轻资产转型。其实，重资产的转移对转让方和受让方都有利。

转让一方：可用所获资金购买潜在增速较高的优质资产，还可收取管理费。

受让一方：最主要收益来自于受让资产的稳定分红。