建业胡葆森再谋资本局，旗下物业平台市值超百亿

5月15日，建业新生活（09983.HK）正式登陆港交所，成为全国第27家物业上市公司，也成为建业胡葆森手中第三家上市平台。敲钟首日，建业新生活大涨23.65%，截至发稿报8.47港元/股，总市值已超百亿港元。

“从建业地产，到筑友智造科技、再到建业新生活，我们完成了从市场研究、投资融资、产品智造、到售后服务全产业链的打造，打通新型生活方式的服务链。”胡葆森称，上市不是终点，而是新的起点。

作为由胡葆森持股70.62%的物业公司，建业新生活规模处于行业中游，近三年在管建筑面积分别为2036.1万平方米、2568.8万平方米、5698.3万平方米。反观与其规模相近的时代领里（09928.HK），曾遭遇上市破发的尴尬局面。

建业新生活未在资本市场遇冷，与其引入高瓴资本为基石投资者，给予投资者信心不无关系。据新股配发结果，此次公开发售超购141.52倍，高瓴资本以7500万美元认购近三分之一股份。

与此同时，近三年建业新生活收入分别为4.61亿元、6.94亿元及17.54亿元，年复合增长率56.18%；来自持续经营业务的利润从2017年3912.6万元增至2019年2.33亿元，年复合增长率81.22%，基本面较为稳定。

实现此番增长前，建业新生活经历过很长的“流浪期”。资料显示，建业新生活成立于2016年，但其前身建业物业管理可追溯到1994年。2006年，建业集团为专注物业开发，将其转让给第三方，直到2017年才全部购回。

这期间，该公司经历多次重组转让，而真正实现发展始于2016年。当年，建业物业管理与资产管理公司订立资产抵押证券安排，总面值9亿元，用以扩张规模，并切入旅游服务、酒店管理、商业资产管理等领域。

“传统银行贷款通常要求借款人提供若干固定资产（价值相当于贷款本金金额）作为贷款担保，物业管理公司并无足够的固定资产充当抵押物。”招股书显示，资产抵押证券允许物管公司质押其应收物业管理费，以获得融资。

但这直接推高了建业新生活的资产负债率，2017年、2018年，这一数值分别高达612.5%和448.5%。2019年，建业新生活以购回价将剩余资产抵押证券悉数购回，当年期末，该公司资产负债率从高峰直降为零。

调整负债之余，为做大平台实现上市，建业地产与建业新生活进行了轻重资产切分。“建业新生活不仅有物业业务，我们把近几年集团发展起来的农业、文旅、餐饮、线上线下等业务都装入上市主体。”胡葆森表示。

截至目前，建业新生活业务范围囊括物业管理服务及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务，其中物业管理及增值服务贡献近三年来总收入的91.5%、89.4%及76.4%。

胡葆森的愿景是，把文旅、酒店等诸多板块装在一起谋求上市，打通河南资本市场，用5到8年服务1000万河南人。

更重要的是，建业新生活上市后，胡葆森已手握三个港股上市平台。除前述公司外，胡葆森间还接持有建业地产已发行股本的74.35%，并于筑友智造科技63.53%的已发行股本中拥有权益。

相较于建业地产4.33港元的股价和119.32亿市值，以及筑友智造科技仅13亿港元的市值，风口上的物管行业在资本市场显然更加活跃。从资产配置角度看，分拆物业上市，以盘活资产实现融资，对企业极具吸引力。

据悉，登陆港交所后，建业新生活计划将所得款60%用于战略投资和收购，在未来1~2年收购5~7家物业管理公司，每家平均在管面积至少300万平方米，同时进一步发展生活服务、第三方商业物业管理及咨询服务业务。