全国土地市场分化，高品质开发商青睐上海城市发展红利

随着疫情得到有效控制，全国土地市场在回暖的同时，分化也更明显，资金正在向核心城市回流。

中指研究院数据显示，今年1~4月，上海共推出土地规划建面717.59万平方米，成交821.73万平方米，成交土地出让金870.12亿元。

近期，上海推动了招标挂牌复合式出让方式的规则调整，叠加传递出的适度扩大土地供应、鼓励高品质房企拿地等积极信号，易居研究院智库中心研究总监严跃进说，这一系列举措也刚好契合了当前房企的避险情绪。

由于疫情影响，当前我国经济发展面临的挑战前所未有。考虑到风险和不确定性，“房企会更加专注在核心城市拿地。从长期来看，经济体量大且增长稳定的上海，也意味着更多的确定性，是一个很好的选择。”严跃进说。

上海社会科学院区县研究中心执行主任陈建勋对记者表示，作为长三角的龙头，近年来上海不断提升城市能级和核心竞争力，加快建设“五个中心”和卓越的全球城市。

“目前正在推进的三项新的重大任务，也在形成新的城市发展红利。”陈建勋说。

全国土地市场分化

根据中指研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报》，一季度全国土地市场供求两端同比缩水。1~3月，全国300个城市土地出让金总额为7707亿元，同比减少10%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为6368亿元，同比减少11%。

供求总量下降的同时，全国土地市场也出现分化。经济基本面较好、增长潜力大的城市，土地市场依然保持了相应的热度。

今年1~3月，全国40个大中城市中，有14个城市的出让金同比增加。其中，北上广深四个一线城市均在涨幅前10，出让金总额同比增加逾四成。

作为一线城市的代表，上海一季度的土地出让金达686.84亿元，居于首位，同比去年一季度增长了79%。这其中，住宅用地的土地出让金总额为582亿元，同比上涨104%。

进入4月，分化继续。一线城市4月推出67宗地，土地面积283万平方米，环比增加31%，同比增加95%；成交面积243万平方米，环比增加35%，同比增加16%。土地出让金648亿元，环比增加239%，同比增加207%。

相对而言，二线城市和三线城市，不管是土地成交面积还是出让金额，增幅都弱于一线城市。

其中，二线城市的土地成交面积环比增长59%，同比增长16%；土地出让金4月环比增长138%，同比增长17%。三线城市土地成交面积环比增长35%，同比增长-9%；土地出让金4月环比增长100%，同比增长11%。

“经济活力高、抗风险能力强的城市，房企更为青睐，所以此前涌向三四线的房企和资金，现在正回到一线城市。”严跃进说，上海今年在供给端发力，土地供应力度加大，也给了更多房企拿地的机会。

4月27日，招商蛇口（001979.SZ）以43.07亿元的价格拿下了位于上海市青浦区徐泾镇的一宗住宅用地，折合楼面价23559元/平方米，溢价率12.84%。

4月8日的“临港新片区住宅与商业地块线上推介会”上，推出了8幅住宅地块和6幅商业地块，吸引了融创中国、华润置地、上海世茂集团等38家企业参加。

城市发展红利足

4月17日，中央会议再次明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

“房住不炒是基调，同时我们也要满足客观存在的那些市场需求。上海的市场需求量是非常大的，这对住宅市场形成了强有力的支撑。”严跃进说。

刚刚出炉的一份排名，佐证了严跃进的这一判断：4月28日，恒大研究院和智联招聘发布的《中国城市人才吸引力排名2020》显示，上海连续三年位居第一。

此外，陈建勋认为，疫情以后，为中国市场服务的大批跨国企业总部考虑到服务基地的安全性会进一步集聚上海，特别是上海拥有全中国最齐全的金融牌照，最便利的结算方式，最便捷的物流通道。

“上海会进一步成为为中国市场服务的跨国公司总部的集聚地，长三角一体化也会促进长三角地区一批高质量上规模的企业将总部迁往上海。”陈建勋说。

数据显示，即使在疫情冲击下，一季度上海实到外资依然同比增长4.5%。截至3月底，落户上海的跨国公司地区总部和外资研发中心累计分别达到730家和466家。

进入“十四五”，基于全球城市的战略定位，上海要推进高质量发展、高品质生活，陈建勋认为，也需要大力进行城市更新以及功能性房地产的建设。

4月21日，上海市土地交易市场举办了首场以“凝聚共同愿景、开启城市运营新视界”为主题的上海2020区域发展宣介会，向房企充分展示了这些城市发展红利所在。

当天的云端直播，吸引了保利、金茂、金地等10家品牌开发商代表现场参会，还有近100家市场主体收看了视频直播。

这是上海首次选择以区域发展为主题来宣介：嘉定、宝山、浦东和静安四个区介绍了本区整体发展情况，以及重点区域、重点板块和重点轴带的规划设计理念及开发功能定位等。同时，四个区共推出了50余幅土地，都是各区提升城市品质和核心功能的重点区域、重点项目、重点地块，含金量很高。

龙湖地产有关人士对记者表示，相对于包括土地推介会、开发商恳谈会、推介招商会等土地推介形式，此次宣介会对于各家企业了解区域发展、地块信息有很大帮助。

绿地控股方面也表示，通过宣介会能更充分地理解区域发展的重点，在判断土地价值时更能挖潜，在选择土地时更能有侧重点。

这并不会是今年唯一一场宣介会。接下来，上海还会适时有序开展重点区域专场推介活动。

多举措活跃市场

为对冲疫情影响，发挥投资的“逆周期”调节作用，上海近期发布了《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》，提出多项稳投资举措。

比如，加快经营性用地出让节奏。夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量。针对不同出让方式，采取差别化入市管理。

同时，为减轻房企入市成本压力，今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费。允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。

4月以来，上海土地市场持续放量。

作为上海经济的“增长极”和“发动机”，临港新片区也在加快土地出让。今年管委会计划出让152幅地块，其中住宅43幅，用地面积196公顷；商业地块58幅，用地面积117公顷。

上海市政府副秘书长、临港新片区管委会常务副主任朱芝松提出，临港新片区2020年新建住宅面积要在原定200万平方米的基础上还要再增加。

陈建勋说，中国已经从单一的国家发展战略，转型为国家发展战略+国家竞争战略阶段，竞争性产业集群的建设是当务之急。作为竞争性产业集群的主要承担者，上海特别是临港新片区亟需一大批高质量的项目及高质量的人才进入，对土地空间的需求强烈。

供应放量的同时，上海土地出让规则的调整，也给了更多房企入市交易的机会。

5月9日，“上海土地市场”发布的国有建设用地使用权出让公告显示，浦东新区高桥新市镇北Y00-0402单元C02C-01地块，继续采用调整后的新出让规则。

这也意味着，上海自2017年4月11日起已经实施了3年的招标挂牌复合式出让方式的具体规则，在当前形势下，有了进一步的细化调整。

4月11日至今，上海已有多幅居住用地依据调整后的出让规则，放宽入围人数，降低企业进入竞价环节的门槛，也使得更多企业可以参与到最后的竞价环节。

“土地出让规则是市场化的规则，要根据市场情况加以调整和改变。”上海市规划和自然资源局自然资源利用处处长韦冬表示，规则的调整是希望助力市场稳预期、增信心。

4月11日上海土地市场挂出松江区两宗居住用地的出让信息，明确表示：有效申请人数为六人及以上的，采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”；有效申请人数不足六人的，直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”。

自2017年4月11日起，上海采取招标还是挂牌方式出让居住用地，在报名人数不超过10家的情况下，有效申请人的分界线是2人。一旦有效申请人数超过2人，就要采用招标方式出让，投标人还需通过“招标综合评分”来确定排名，排名前2位的才能入围竞标。

放宽入围竞标人数，再加上土地保证金冻结期从之前的20天缩减到目前的1天，严跃进表示，更多房企可以加入上海土地市场，提高市场活跃度。

一位总部位于上海的房企投资部负责人对第一财经记者表示，以往由于根据房企的实力进行打分，让部分想进入上海而打分不够的地产商只能通过合作的形式进行拿地。如今条件放开之后，可以让更多房企来参与到上海的城市开发，共享经济发展的红利。

4月21日的首场“上海2020区域发展宣介会”后，据第一财经记者了解，线上参会的房企非常踊跃地向土地交易市场申请领取会议材料。不少开发商已经直接和各区的规划资源局以及交易市场沟通，对接后续的投资开发意向。