北京西城二手房交易升温：新政能否破解学区房难题?

步入5月份，北京西城一些区域的房产中介忽然忙碌起来。

“4月30日西城新文件一出来，电话就开始响个不停。5月10日上午，一位北京西城区金融街区域房屋中介门店的工作人员对第一财经表示，单是这一周末，他目前已有了20个看房预约。就算跟往年旺期相比，这也并不常见。

这番看房热潮的推动力源于4月30日北京市西城区教委发布的《2020北京西城区义务教育阶段入学工作实施意见》 （下称《意见》）。西城区教委表示，为了进一步确保每位学生都能享受到公平而有质量的教育，将积极推进单校划片与多校划片相结合的入学方式。

具体来说，也就是自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片区域，全部以多校划片方式在学区内或相邻学区内入学。

对于新政策的影响，南京大学社会学院副院长陈友华在接受第一财经采访时表示，新政策将有助于会缓解教育分配问题。

7月份市场或慢慢冷却

北京西城此次新政如何理解？简单来说就是，一套房产此前单一对应一所学校，而2020年7月31日之后，就可能对应是多所学校，入学的变数增大了。

因为一些购房者要赶在7月31日之前落户，所以目前西城区的学区房买卖双方开始增多。“根据我们的预计，差不多7月份左右，一些房子价格可能会有明显下降“，上述中介说，”所以现在卖家都比较着急，价格空间也变大了。

广发证券一位研究员也对第一财经记者表示，“（因为赶不上7月31日之前落户）差不多到7月初，西城区学区房市场会慢慢冷却“。

上述中介对第一财经表示，目前为止，他手里对应宏庙小学的丰汇园一居与小两居的房子在五一期间差不多全都订完了。现在也只仅有几套稍微大一些的三四居室。

通常情况下，因其性价比，60到90多平方米的小一居与两居是最受偏爱的学区房户型。丰汇园及附近小区同类房型价格一般在1000万-1400万之间。

上周日（10日）上午11点，第一财经记者看到，丰汇园及附近小区门口早已有不少人聚集在入口附近进行登记。丰汇园一位保安告诉记者，自从五一期间开始，从早到晚，每隔十分钟左右，都有人在不同中介的陪同下看房，有时甚至凌晨两点也有人来看。

北京时间5月11日上午9点，在另外一位中介的陪同下，记者又一次看了丰汇园与丰融园面积在60，70左右的学区房。即便已经是周一，小区内看房的人群较昨日没有明显递减。

根据安居客官网的挂牌信息显示，自五一开始，位于金融街的挂售房子较五一前多了300套。

对于新政策对西城区的房价影响有多大，中原地产首席分析师张大伟在接受第一财经采访时表示，因为西城区是北京最后一个实施多校划片的地区，所以要先看对东城与海淀带来了那些影响，然后再看西城区自己的特殊性。

张大伟解释道，“相较于东城及海淀区，西城的小学更加集中，大概有60多个，稍微一划分的话，产生的影响就很大。这由此引发了很多人关注。西城区此次受瞩目的焦点还有另外一个原因，那就是西城区本身房价就较高。

贝壳研究院最新数据（5月6日）显示，五一假期期间西城区二手房交易量同比和环比增长均超过100%，尤其是金融街和德胜片。

新政能否破解学区房难题？

学区房问题在国内大多地区都存在，主要原因在于背后优质教育资源的分配。因此，为了更平等与有效的教育资源分配，此次北京西城教委新出台的《意见》能否将房子与教育二者的内在连接分开，使前者回归到最初的住房属性？

对于新政策，陈友华对第一财经记者表示，原来的划区就近入学，学生与其对应学校是一对一的关系，可以称之为老办法。而现在北京市西城区扩大学区的划区范围，在一个大的划区范围内，有多所学校，学生通过抽签方式最后决定该生进入该区域范围内的其中一所学校就读，实际上学生与学校之间演变成多对多的关系，可以称之为新办法。

陈友华表示，新办法即使无法改变整个社会的教育资源配置不均现象，但也有利于促进新的大的划区范围内的教育资源的更公平分配。

张大伟同样也认为，这项新政策的出台旨在引导教育资源的公平分配。但根本上的教育改革是一个长期过程，不是一个学区房政策可以改变的，还需要其他配套措施。

“伴随着经济增长、社会分层与流动，在城市空间范围内必然会出现同一阶层社会成员的空间集聚，因而城市空间逐渐演变成为不同的聚居区”，陈友华解释说，“而来自不同社会阶层家庭的父母的身体健康状况与家庭经济条件各不相同，对孩子的教育期望与在孩子身上花费的时间与精力不同”。

一位看房的陈女士告诉第一财经记者，对于她的家庭来说，能不能负担得起一套学区房是是否决定生孩子优先考量因素。现在孩子不到四岁，但从孩子一出生起，他们就关注着西城区，海淀区的学区房动态。

在朝阳区国贸区域工作的她，为了孩子的学区房，曾经差点到海淀区居住。陈女士说，“海淀区的优质学校也不少，但当时没有抓住机会，现在刚好有这么个时机，所以我也不再犹豫了”。

上述广发证券研究员对第一财经记者表示，学区房不等同传统意义上的房产，对某些群体而言，它具有刚需性质，考虑的是大家最看重的“教育水平“。

新出台的《意见》指出将实施电脑随机派位的方法分配学区，为了保障教育资源化的公平分配，陈友华认为，一定要加强对派位过程的各个环节的监管，严防弄虚作假的操作发生。